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Foire aux questions (FAQ) concernant la Loi sur la location commerciale

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Baux

Si le bail a expiré et que la location continue au mois, les droits et obligations stipulés dans l’ancien bail sont-ils toujours applicables?

Non, les droits et obligations stipulés dans un bail ne se renouvellent pas mensuellement lorsque le bail expire.

Si un locateur ne remplit pas les obligations stipulées dans le bail, comme l’entretien ou la fourniture de services publics, de quels recours dispose le locataire?

Dans cette situation, le locataire a le choix entre deux actions : intenter une action contre le locateur auprès de la Cour des petites créances pour récupérer les frais, ou s’adresser à la Cour supérieure de justice afin d’obtenir une ordonnance qui oblige le locateur à respecter les conditions du bail. Le locataire peut également demander au tribunal de lui accorder une indemnisation pour les pertes qu’il a encourues à cause des actes du locateur, telles que les pertes commerciales. Les locataires devraient s'adresser à un avocat pour évaluer les actions possibles.

Que peut faire un locataire qui souhaite mettre fin à une convention de location?

Conformément au droit des contrats, le locataire est tenu de payer le loyer pendant toute la durée de la convention de location, sauf si le bail contient une clause l’autorisant à mettre fin à la location de façon anticipée. Cependant, les locataires sont autorisés à sous-louer ou à céder la location à quelqu’un d’autre, sauf si le bail l’interdit. Par ailleurs, le locateur peut choisir de parvenir à un accord avec le locataire sur des dispositions particulières, comme d’exiger le paiement du loyer jusqu’à ce que le local soit reloué.

Si le locataire quitte les lieux avant la fin du bail, le locateur est censé chercher un nouveau locataire. S’il ne trouve pas de nouveau locataire, ou perd de l’argent à cause de la rupture du bail, le locateur est en droit de poursuivre le locataire en justice.

Si un locataire paie des taxes, l’entretien ou une assurance, est-il en droit d’exiger des preuves écrites sur les coûts réels?

Le locateur doit montrer ces coûts au locataire, mais si l’information ne lui est pas fournie, il est recommandé au locataire de s’adresser à un avocat pour obtenir des conseils quant au meilleur recours possible.

Où se procurer un bail?

Il n’existe pas de bail standard émis par le gouvernement. Le contenu du bail dépend de la négociation entre le locateur et le locataire. Les locateurs et locataires peuvent demander des conseils juridiques.


Responsabilités des locateurs et locataires

Si quelque chose est endommagé et doit être remplacé, par exemple un appareil de chauffage, le remplacement est-il à la charge du locateur?

Cela dépend des clauses du bail. Si la question n’est pas prévue dans le bail, le locataire est probablement responsable, dans la mesure où les locateurs sont généralement responsables uniquement de l’entretien des éléments de structure du bâtiment, y compris le toit et les murs.

Le locateur doit-il fournir le chauffage, l’eau et d’autres services publics dans un local loué?

Cela dépend des clauses du bail. Si la question n’est pas prévue dans le bail, le locataire est généralement responsable. Si le service était fourni dans le passé mais a récemment été interrompu, le locataire aura peut-être intérêt à demander des conseils juridiques.

Qui est responsable de l’entretien et des réparations s’il n’y a pas de bail?

En l’absence de bail, le locataire est généralement responsable de l’entretien et des réparations du local, à l’exception de la structure du bâtiment (murs et toit). Dans ce cas, le locataire peut soit persuader le locateur de faire les réparations, soit se charger du problème, soit mettre fin à la location.


Expulsions

 

Comment le locateur peut-il changer les serrures pour expulser un locataire si le locataire occupe encore les lieux?

Le locateur a la possibilité de faire appel à un huissier; les huissiers, qui sont constitués en sociétés privées, sont généralement répertoriés dans les Pages jaunes.

Le locateur peut-il expulser un locataire qui a violé les obligations du bail?

Une violation du bail de la part du locataire peut constituer un motif d’expulsion. Le locateur doit consulter un avocat ou déposer une demande auprès de la Cour supérieure de justice pour qu’un juge décide si le locataire a violé les conditions du bail et, auquel cas, mettre fin à la location et ordonner l’expulsion du locataire.

Si le bail l’autorise à expulser le locataire en cas de violation, que doit faire le locateur pour procéder à l’expulsion?

Le locateur doit signifier un avis de confiscation et donner au locataire un délai raisonnable pour quitter les lieux.

Le locateur peut-il expulser le locataire d’un local commercial si le locataire y vit?

Cela dépend des faits. Pour toute question concernant la nature d’une location, résidentielle ou commerciale, la Commission de la location immobilière tiendra une audience et prendra une décision. Le locateur ou le locataire peut faire une demande auprès de la Commission. Vous pouvez contacter la Commission par téléphone au 416 645-8080 ou au 1 888 332-3234.

À l’audience, la Commission examinera les conditions du bail et tiendra compte des circonstances. Par exemple, malgré le contenu du bail, le locateur peut avoir consenti à un arrangement résidentiel ou encouragé le locataire à utiliser les lieux à des fins résidentielles. Dans ce cas, le locateur peut être lié par les dispositions de la Loi de 2006 sur la location résidentielle.

Cependant, un locataire peut vivre dans un local commercial régi par un bail commercial en contravention avec les conditions du bail, avec un règlement municipal ou avec toute autre loi applicable, sans le consentement du locateur ou à l’insu de celui-ci. Dans ce cas, le locateur pourrait sans doute demander un recours selon la Loi sur la location commerciale ou le common law applicable.

Un locataire peut-il être expulsé pour activités illégales dans un local loué?

Si le locataire viole les clauses du bail, le locateur peut signifier un préavis de confiscation demandant l’arrêt des activités illégales. Le délai accordé au locataire pour corriger le problème doit être fonction de la gravité de la violation : l’expulsion immédiate peut être appropriée pour les problèmes graves. Les locateurs peuvent demander à la Cour supérieure de justice de rendre une ordonnance mettant fin à la location, ainsi qu’un « bref de mise en possession » pour expulser le locataire.

Si le bail n’interdit pas les activités illégales, le locateur risque de ne disposer d’aucun recours, excepté d’en informer la police. Les locateurs devraient s'adresser à un avocat pour évaluer les actions possibles.


Loyers et dépôts de garantie

Un dépôt de garantie ou du loyer du dernier mois est-il obligatoire aux termes de la Loi sur la location commerciale?

La Loi sur la location commerciale ne contient aucune disposition concernant le dépôt de garantie ou du loyer du dernier mois; cela dépend de la négociation entre le locateur et le locataire. Le montant du dépôt de garantie peut dépasser le montant d’un mois de loyer.

Un dépôt de garantie ou du loyer du dernier mois peut-il servir à payer le loyer?

Non, sauf si le locateur y consent, ou si les conditions du bail l’autorisent, le dépôt ne peut servir qu’au but qui lui est spécifié, et le locataire est toujours tenu de payer le loyer. Généralement, les locateurs demandent un dépôt de garantie qui est rendu au locataire lorsque celui-ci quitte les lieux.

Si le locataire n’a pas de bail et que le locateur augmente le loyer, le locataire doit-il payer le loyer augmenté s’il décide de mettre fin à la location?

Non, le locataire peut signaler avec le préavis adéquat son intention de partir et payer le loyer d’origine pour le dernier mois.


Déménagement des locataires

Les appareils installés peuvent-ils être enlevés lorsque le locataire déménage des lieux?

Les appareils qui sont fixés à demeure, peu importe qui les a installés, doivent demeurer dans la propriété, sauf accord contraire. Les biens meubles peuvent généralement être retirés de la propriété. En cas de litige, celui-ci peut être porté devant la Cour des petites créances, pour les biens ne dépassant pas 25 000 $, ou devant la Cour supérieure de justice, pour ceux de plus de 25 000 $.

Les appareils fixes ne sont pas répertoriés de façon détaillée dans la Loi sur la location commerciale. Ce sont les tribunaux qui déterminent les éléments qui doivent être considérés comme des appareils fixes et la façon de les traiter. Chaque cas doit être déterminé en fonction de son bien fondé. Il est conseillé d’obtenir des conseils juridiques.

Lorsqu’un locataire déménage, dans quel état doit-il laisser les lieux?

Sauf énoncé contraire dans le bail, le locataire doit généralement laisser les locaux loués dans l’état où ils étaient lorsqu’il y a emménagé, moins « l’usure » raisonnable. Si le locataire rénove un local conformément à une exigence du bail ou avec l’autorisation du locateur, il peut laisser les lieux dans l’état rénové, pourvu qu’il n’y ait aucun dommage abusif de la propriété.

En général, les appareils fixes installés par le locataire deviennent la propriété du locateur. Cependant, si le bail stipule que le locataire doit enlever les appareils fixes, celui-ci est normalement responsable en cas de dommage dû à leur installation ou à leur enlèvement, qu’il doit réparer. Si le locataire endommage la propriété, laisse les lieux dans un état qui cause une perte financière au locateur ou qui ne respecte pas les conditions du bail, le locateur est en droit de le poursuivre en justice.

Si le locataire laisse des biens sur place après avoir déménagé, le locateur est-il tenu de les conserver?

Aucun texte législatif ne régit les biens abandonnés. Généralement, si les biens sont sans valeur, il est acceptable que le locateur s’en débarrasse. Si les biens sont de valeur, le locateur doit faire tous les efforts raisonnables pour avertir le locataire de les récupérer. Si le locateur les jette ou les vend prématurément, il risque d’être poursuivi en justice par le locataire. Le locateur peut prendre conseil auprès d’un avocat.


Autre

Qui est responsable de la conformité des lieux au Code de prévention des incendies de l’Ontario?

La loi prévoit que la responsabilité incombe à la fois au locateur et au locataire. Le bail peut fournir quelques directives à cet égard mais il est recommandé d’obtenir des conseils juridiques en la matière.

Un locateur a-t-il le droit de détenir une clé du local loué au locataire?

Non, le locateur n’a pas le droit de détenir une clé ni d’entrer dans le local loué sauf si le locataire y consent ou que le bail le prévoit. La police ou les pompiers forceront l’entrée en cas d’urgence.

Le locateur peut-il signifier au locataire, avec un préavis de 24 heures, une visite ou une inspection du local?

Non, sauf si le locataire y consent ou que le bail le prévoit.

La Loi sur la location commerciale couvre-t-elle les locaux d’entreposage?

Non. La Loi sur le privilège des réparateurs et des entreposeurs y pourvoit. Elle autorise les fournisseurs d’entrepôts à saisir des biens meubles en cas de non-paiement. Pour vous renseigner sur cette loi, vous pouvez appeler le 1 800 268-1142.

Le locateur ou le bail peut-il forcer le locataire à ouvrir le commerce un jour férié?

Non, la Loi sur les jours fériés dans le commerce de détail prévaut sur le bail.

Le locataire peut-il retenir le loyer si le locateur ne remplit pas les obligations du bail?

Non, cela mettrait le locataire en situation d’expulsion. Le locataire peut déposer une requête auprès d’un tribunal si le locateur ne remplit pas ses obligations.

Le locateur peut-il appliquer la taxe sur les produits et services?

Oui, si le locateur est enregistré pour la TPS, il peut percevoir cette taxe auprès de son locataire. Même si le bail ne le stipule pas, le locateur peut demander au locataire de payer la TPS. Pour de plus amples renseignements à propos du recouvrement de la TPS, vous pouvez contacter la Ligne d’information sur la TPS de l’Agence du revenu du Canada au 1 800 959-5525 (sans frais).

Pourrais-je obtenir l’aide du gouvernement en cas de problème concernant une location commerciale?

Le gouvernement provincial n’intervient pas dans les litiges entre locateur et locataire commerciaux.

Le Service de référence du Barreau offre au public l’accès à une consultation d’un maximum de 30 minutes sans frais, par téléphone ou en personne. Un agent d’information juridique prendra l’appel et évaluera les besoins du client avant de fournir le nom d’un(e) avocat(e) ou d’un(e) parajuriste qui pourrait répondre aux besoins indiqués par le client. Le service n’est pas conçu pour fournir des services juridiques ou une deuxième opinion, et le client doit discuter des frais avec l’avocat(e) ou le/la parajuriste.  Le service est accessible en appelant le 416-947-3330 pour le Grand Toronto ou sans frais au 1-800-268-8326 en dehors du Grand Toronto. (Téléphone ATS : 416-644-4886).