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La Loi sur la location commerciale : Ce que vous devez savoir

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Cette information ne s’applique pas aux locations résidentielles. Pour des questions concernant les locateurs et locataires résidentielles, veuillez visiter la site web de la Commission de la location immobilière ou appeler la Centre d’information téléphonique au (416) 645-8080 ou 1 888 332-3234 (sans frais).

 


 

Contexte

La Loi sur la location commerciale (la Loi) précise la relation entre les locateurs et locataires commerciaux ainsi que leurs obligations et droits respectifs.

Les renseignements qui suivent traitent, dans leurs grandes lignes, des questions les plus fréquentes concernant la Loi.

Conseil juridique

Si vous êtes locataire, sous-locataire ou locateur commercial, on vous recommande fortement d’obtenir des conseils juridiques concernant l’application de la Loi sur la location commerciale à votre situation particulière.

Le Barreau du Haut-Canada offre, à un coût minime, un service de référence qui vous permettra de communiquer avec un avocat compétent dans ce domaine dans votre collectivité.

Baux

Il est important de savoir qu’une convention de location signée peut l’emporter sur la Loi sur la location commerciale.

En général, une convention de location précise les obligations respectives des locateurs et des locataires, notamment en ce qui concerne le loyer, l’entretien, les frais d’exploitation et les améliorations locatives.

Les locateurs et les locataires doivent tous lire attentivement leur convention de location car dans la plupart des cas, celle-ci précise les obligations des deux parties.

Défaut de paiement du loyer

Si un locataire n’a pas payé son loyer, le locateur a le choix entre deux actions :

OPTION 1 : Changer les serrures

Le locateur peut changer les serrures du logement et expulser le locataire le 16e jour suivant la date à laquelle le loyer était dû. Le locateur n’est pas tenu de prévenir le locataire qu’il va changer les serrures..

Exemple
1er janvier – loyer dû
17 janvier – le locateur peut changer les serrures sans préavis.

Remarque

  • Ni le locateur, ni le locataire ne doivent forcer l’entrée sur les lieux.
  • Une fois les serrures changées, le locateur doit laisser au locataire un accès raisonnable aux lieux loués pour lui permettre de retirer ses biens.

OPTION 2 : Saisie et aliénation des biens du locataire

Le locateur peut saisir et aliéner les biens du locataire qui se trouvent sur les lieux loués.

Le locateur n'est pas tenu de donner un préavis concernant la saisie des biens du locataire à moins que la convention de location ne l'y oblige. Avant de procéder à la vente des biens saisis, le locateur doit cependant aviser le locataire de la saisie de ses biens et du montant des arriérés à payer. Le locateur doit attendre cinq jours après la saisie avant d’aliéner les biens. Il n'est pas autorisé à vendre les biens du locataire si celui-ci effectue le paiement exigible au cours de cette période de cinq jours. Dans le cas contraire, ces biens pourront être vendus après avoir fait l'objet d'une évaluation appropriée.

Il est conseillé aux locateurs et aux locataires de consulter un avocat au sujet de leur situation particulière.

Exemple
1er janvier – loyer dû et non payé
À compter du 2 janvier – saisie des biens du locataire et signification au locataire de l’intention d'aliéner ses biens
Cinq jours après la saisie – réalisation des évaluations et aliénation des biens du locataire si le paiement n'a pas été effectué par le locataire.

Remarque
La Loi exige que les biens d’un locataire fassent l’objet de deux évaluations avant d’être vendus ou aliénés.

  • Les produits de la disposition des biens du locataire doivent servir au paiement de l’arriéré de loyer. Si ces produits excèdent l’arriéré de loyer, le locateur doit rembourser l’excédent au locataire.
  • Certaines catégories de biens ne peuvent pas être saisies, notamment les biens en location ou en copropriété.
  • Le locateur ne peut pas saisir les biens d’un sous-locataire qui continue de payer son loyer alors que le locataire principal n’a pas versé le loyer au locateur. S’il a saisi les biens d’un sous-locataire, le locateur devra les restituer.
  • Les locataires commerciaux qui souhaitent contester les actes de leur locateur peuvent déposer une requête auprès de la Cour supérieure de justice.

Augmentations de loyer

La plupart des conventions de location commerciale traitent en détail des questions comme le montant du loyer et la fréquence à laquelle il peut être augmenté.

En l’absence de convention de location valide, le locateur peut augmenter le loyer en tout temps de n’importe quel montant.

Remarque
Les locateurs devraient toujours donner un préavis écrit raisonnable avant d’augmenter le loyer.

Intérêts sur les avances de loyer

La Loi n’exige pas que le locateur paye des intérêts sur le dépôt de garantie versé par un locataire commercial.

Toutefois, il se peut que la convention de location prévoie le paiement d’intérêts sur le dépôt de garantie ou sur le loyer du dernier mois.

Avis de fin de location

Locations au mois

Aux termes de la Loi, le locateur ou le locataire peut mettre fin à la location avec un préavis écrit d’au moins un mois. La location prendra fin le dernier jour de la période de location.

Exemple
31 mars : préavis écrit remis à l’autre partie
1er avril : premier jour de la période de location
30 avril : fin de la location

Remarque
Le préavis de fin de location doit indiquer :

  • le nom du locateur;
  • le nom du locataire;
  • l’adresse ou la description des lieux loués;
  • la date à laquelle la location prendra fin;
  • la date à laquelle l’avis est signifié.

Conventions de location à terme fixe

FLes conventions de location à terme fixe précisent la durée ou le terme de la location. Aux termes de la Loi, lorsque cette durée prend fin, le locataire n’a plus le droit de rester dans les lieux.

Si un locataire reste dans les lieux après que le locateur lui a demandé de les quitter, on pourra lui imposer une pénalité correspondant au double du loyer mensuel pour chaque mois qu’il reste sur les lieux, en plus des frais pertinents.

En plus d’imposer une pénalité financière, le locateur peut aussi demander à la Cour supérieure de l’Ontario de rendre un ordonnance d’éviction.

Exemple

Aux termes d’une convention de location dont le terme est de trois ans, le locataire doit quitter les lieux au bout de ces trois années.

Remarque
Le locateur et le locataire peuvent convenir de renouveler une convention de location à terme fixe.

Locateurs commerciaux :

Droits et obligations

  • Le locateur doit aviser le locataire par écrit de toute violation de la convention de location et lui accorder un temps raisonnable pour remédier à la situation.
  • Le locateur peut avoir le droit de mettre fin à la location si le locataire ne remplit pas les obligations qui lui incombent aux termes de la convention de location.
  • Le locateur peut présenter à la Cour supérieure de justice (ou, selon le montant, à la Cour des petites créances) une requête de dédommagement pour la perte de revenus de loyer pour le reste de la durée de la location.

Locataires commerciaux :

Droits et obligations

  • Le locataire doit payer son loyer à la date prévue dans la convention de location conclue avec le locateur.
  • Un locataire ne peut pas différer le paiement du loyer sous prétexte que le locateur ne s’est pas acquitté de ses obligations aux termes de la convention de location.
  • Le locataire doit s’acquitter de ses obligations aux termes de la convention de location.
  • Le locataire peut porter devant la Cour des petites créances tout différend qu’il a avec le locateur concernant un bien ou une somme d’argent de moins de 10 000 $. Si le différend porte sur plus de 10 000 $, il doit présenter sa demande à la Cour supérieure de justice.

Remarque

On trouvera la liste des adresses et numéros de téléphone des greffes des tribunaux dans les pages bleues de l’annuaire téléphonique.

Pour de plus amples renseignements, communiquer avec la Ligne d’information sur la location commerciale au : 416 585-7373 or 1 800 729-4871

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