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Deuxièmes unités

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 Feuille-info sur les deuxièmes unités

Feuille-info sur les deuxièmes unités

L’objet du présent document est d’aider les municipalités et le public à mieux comprendre ce que sont les deuxièmes unités, ce qui fait leur importance et ce qui autorise leur création dans la loi. Ce document fournit des exemples concrets de politiques en matière de deuxièmes unités et présente des meilleures pratiques actuelles concernant leur prise en considération par les municipalités ontariennes dans leur plans officiels et leurs règlements de zonage.

Modification à la Loi sur l’aménagement du territoire

La Loi de 2011 favorisant des collectivités fortes grâce au logement abordable modifie divers articles de la Loi sur l’aménagement du territoire pour faciliter la création de deuxièmes unités au moyen des mesures suivantes :

  • elle prescrit aux municipalités d’établir des politiques dans leur plan officiel et des dispositions propres aux règlements de zonage pour permettre l’utilisation de deux unités d’habitation dans une maison individuelle, une maison jumelée ou une maison en rangée, ainsi que dans des structures connexes;
  • elle supprime le droit d’appel à l’égard de l’adoption de ces politiques du plan officiel et exigences du règlement de zonage, sauf lorsque ces politiques du plan officiel font partie de la mise à jour quinquennale du plan officiel;
  • elle habilite le ministre des Affaires municipales et du Logement à faire des règlements qui autorisent l’utilisation de deuxièmes unités et prescrivent des normes pour les encadrer.

Qu’est-ce qu’une deuxième unité?

Les deuxièmes unités – aussi connues sous le nom d’appartements annexes, d’appartements en sous-sol ou d’appartements pour beaux-parents – sont des logements privés dotés de leur propre cuisine et salle de bains, situés dans une habitation ou aménagés à l’intérieur ou au-dessus d’une structure annexe à une habitation (comme un garage situé dans une allée).

Les deuxièmes unités doivent être conformes aux exigences de toutes les lois et normes applicables, et notamment au Code du bâtiment, au Code de prévention des incendies et aux règlements sur les normes de propriété.

Avantages des deuxièmes unités

En plus de contribuer à l’expansion du parc de logements locatifs abordables dans une région, les deuxièmes unités procurent des avantages à la collectivité en général à divers autres égards. Par exemple

  • la possibilité pour les propriétaires de toucher un revenu additionnel qui les aide à assumer les coûts de la propriété;
  • l’adaptation au changement démographique en offrant un plus vaste choix de logements aux familles élargies, aux parents âgés ou à un aidant à domicile;
  • la densification maximale et la création de collectivités regroupant divers niveaux de revenu, ce qui favorise le transport en commun, les entreprises locales et le marché du travail local, ainsi qu’une utilisation plus efficace des infrastructures;
  • la création d’emplois dans l’industrie de la construction et de la rénovation.

Contraintes propres aux municipalités

La Loi de 2011 favorisant des collectivités fortes grâce au logement abordable prescrit aux municipalités d’autoriser l’utilisation de deux unités d’habitation dans une maison individuelle, une maison jumelée ou une maison en rangée, ainsi que dans des structures connexes. Par contre, lorsqu’elles élaborent les nouvelles politiques de leur plan officiel et leurs dispositions sur le zonage, ou qu’elles passent en revue les politiques et dispositions déjà en vigueur autorisant l’utilisation de deuxièmes unités, les municipalités doivent tenir compte de plusieurs contraintes :

  • Il faut autoriser la création de deuxièmes unités tant dans les quartiers résidentiels existants que dans les nouveaux projets d’ensemble domiciliaire. Ces nouveaux projets offrent la possibilité de planifier de façon proactive la création de deuxièmes unités, notamment dans la conception des maisons en soi et dans la configuration des quartiers, de façon à intégrer parfaitement des structures connexes, comme les garages situés dans une allée, par exemple. Dans leurs projets d’aménagement de nouveaux quartiers, les municipalités et les promoteurs devraient envisager la création de deuxièmes unités en termes explicites.
  • Même si la Loi prescrit aux municipalités d’autoriser la création de deuxièmes unités, le gouvernement reconnaît qu’en raison de contraintes inhérentes, certains secteurs d’une municipalité ou d’une collectivité ne conviennent pas à l’aménagement de deuxièmes unités (comme les zones inondables, ou les secteurs ne jouissant pas de services suffisants). Les municipalités devraient tenir compte de ces contraintes lorsqu’elles élaborent ou examinent leurs politiques relatives aux deuxièmes unités.
  • Même si la Loi prescrit aux municipalités d’autoriser la création de deuxièmes unités dans une maison individuelle, une maison jumelée ou une maison en rangée, ainsi que dans des structures connexes, les dispositions permettent de créer une unité supplémentaire (c’est-à-dire, une deuxième unité) sur la même parcelle, soit dans une maison (p. ex., dans le sous-sol) ou dans une structure connexe (p. ex., au-dessus d’un garage situé dans une allée). Les municipalités devraient évaluer s’il convient d’aménager une deuxième unité dans le logement principal ou dans la structure connexe. Dans certains cas, elles en arriveront la conclusion que ces deux options conviennent pour l’aménagement d’une deuxième unité. Cependant, en pareille situation, l’exclusion du droit d’appel ne s’applique pas à la troisième unité. Quiconque aurait le droit d’interjeter à la Commission des affaires municipales de l’Ontario un appel de l’autorisation d’aménager une troisième unité.
  • Les municipalités qui autorisent actuellement l’aménagement de deuxièmes unités doivent réviser leur plan officiel et leurs règlements de zonage pour vérifier si cette autorisation couvre l’éventail de types de logements énumérés dans la Loi.
  • Bien que la Loi ait conféré au ministre des Affaires municipales et du Logement le pouvoir réglementaire de prescrire des normes minimales pour encadrer les deuxièmes unités, aucun règlement n’a été adopté en vertu de ce pouvoir. Pour cette raison, il incombe aux municipalités de déterminer les normes ou les dispositions concernant le zonage qui devraient s’appliquer aux deuxièmes unités en ce qui a trait aux questions comme la dimension minimale des unités ou les exigences en matière de stationnement. La norme devrait favoriser la création de deuxièmes unités.

Droits acquis en matière de deuxièmes unités

Les deuxièmes unités doivent être conformes à toutes les lois applicables, telles que le Code du bâtiment, le Code de prévention des incendies et les normes relatives aux biens-fonds prescrites par les règlements municipaux. Les modifications ne confèrent aucun droit acquis à des deuxièmes unités existantes qui ne sont pas conformes à toutes les lois applicables.

Faut-il obtenir un permis de construction?

L’aménagement d’une deuxième unité peut être assujetti à un permis de construction s’il est nécessaire d’apporter des modifications à la maison. Pour cette raison, les propriétaires qui envisagent d’aménager une deuxième unité devraient communiquer avec leur municipalité au préalable.

Date d’effet des modifications relatives aux deuxièmes unités et incidences sur les politiques du plan officiel

Les modifications à la Loi sur l'aménagement du territoire des deuxièmes unités ont entré en vigueur le 1 Janvier 2012

Toute municipalité ayant déjà des politiques s’appliquant aux deuxièmes unités devrait déterminer s’il est nécessaire de leur apporter des ajustements en les confrontant aux modifications introduites par la Loi de 2011 favorisant des collectivités fortes grâce au logement abordable.

Toute municipalité n’ayant pas déjà des politiques s’appliquant aux deuxièmes unités devrait examiner la nouvelle exigence de la Loi sur l’aménagement du territoire concernant les deuxièmes unités et déterminer les modifications qui sont nécessaires à son plan officiel et ses règlements de zonage. Après quoi, la municipalité devrait modifier ses documents de planification pour les rendre conformes aux nouvelles dispositions législatives applicables aux deuxièmes unités, avant leur entrée en vigueur.

Modifications à la Loi sur l’aménagement du territoire : avant et après

Avant les modifications apportées à la Loi de 2011 favorisant des collectivités fortes grâce au logement abordable

Situation actuelle (avec les modifications apportées à la Loi de 2011 favorisant des collectivités fortes grâce au logement abordable)

En matière d’aménagement de deuxièmes unités, les municipalités établissent volontairement des politiques dans leur plan officiel et des dispositions propres à leurs règlements de zonage.

Les municipalités sont tenues d’établir des politiques dans leur plan officiel et des dispositions propres à leurs règlements de zonage pour permettre l’utilisation de deux unités d’habitation dans une maison individuelle, une maison jumelée ou une maison en rangée, ainsi que dans des structures connexes (p. ex., au dessus d’un garage situé dans une allée).

La Loi sur l’aménagement du territoire précise qu’il ne peut pas être interjeté appel à la Commission des affaires municipales de l’Ontario à l’égard de l’adoption au plan officiel d’une municipalité de dispositions permettant l’utilisation d’une deuxième unité d’habitation, dans une maison individuelle, une maison jumelée ou une maison en rangée; toute municipalité peut autoriser l’utilisation de deuxièmes unités dans des structures connexes, mais ces politiques relatives aux structures connexes ne sont pas à l’abri d’un appel.

Il ne peut pas être interjeté appel à la Commission des affaires municipales de l’Ontario de la décision par une municipalité d’adopter des politiques dans son plan officiel et des dispositions propres à ses règlements de zonage pour permettre l’utilisation de deux unités d’habitation dans une maison individuelle, une maison jumelée ou une maison en rangée, ainsi que dans des structures connexes, sont à l’abri d’un appel, sauf lors de la période de révision quinquennale. L’exemption du droit d’appel s’applique également aux normes établies par une municipalité pour encadrer l’utilisation de deuxièmes unités.

Absence de normes juridiques pour encadrer les deuxièmes unités (les municipalités établissent leurs propres normes); aucune capacité de prescrire des normes pour le ministre des Affaires municipales et du Logement.

Les municipalités conservent la capacité de choisir les secteurs appropriés pour l’utilisation de deuxièmes unités et d’établir des normes à leur égard; le ministre a le pouvoir réglementaire de prescrire des normes pour encadrer les deuxièmes unités.

Renseignements supplémentaires

Pour obtenir plus de renseignements ou de l’aide, veuillez communiquer avec un des cinq Bureaux des services aux municipalités du ministère des Affaires municipales et du Logement. Si vous envisagez l’aménagement d’un pavillon jardin ou d’une deuxième unité, assurez-vous de communiquer avec votre municipalité pour connaître les politiques applicables, les processus nécessaires ou les permis exigés.