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Planifier la densification

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Cette fiche d’information offre un aperçu des outils clés de la Loi sur l’aménagement du territoire que les municipalités peuvent utiliser pour faciliter la densification au moyen de l’aménagement compact, de l’accroissement de la densité, du réaménagement et de l’aménagement intercalaire.


 

Cadre provincial de l’aménagement du territoire

La Déclaration de principes provinciale de 2005 de l’Ontario appuie la densification en encourageant l’utilisation optimale des terrains, de l’infrastructure, des ressources et des services. La densification est aussi l’une des politiques clés du Plan de croissance de la région élargie du Golden Horseshoe de 2006 et du plan régional de transport pour la région du grand Toronto et de Hamilton de Metrolinx. Les municipalités ont reçu plusieurs outils en vue de créer des collectivités plus denses et compactes.

Densification et aménagement compact

Scénarios hypothétiques
Deux photos intitulées « Avant » et « Après ». La première montre plusieurs bâtiments d’un à trois étages en bordure d’une rue à quatre voies. La deuxième photo illustre l’ajout d’étages au bâtiment d’un étage et la construction d’un bâtiment de quatre étages dans un emplacement vacant. La voiture garée montre l’existence de places de stationnement sur la rue. L’en-tête indique qu’il s’agit de scénarios hypothétiques et la légende précise que les photos ont été fournies par le Secrétariat des initiatives de croissance de l’Ontario du ministère de l’Énergie et de l’Infrastructure.

 

Source: Secrétariat des initiatives de croissance de l’Ontario Ministère de l’Énergie et de l’Infrastructure

 

Densification fait référence à l’aménagement d’un bien, d’un emplacement ou d’une zone de façon à en accroître la densité actuelle. Les techniques de densification incluent l’aménagement, le réaménagement, l’aménagement intercalaire et l’agrandissement ou la conversion d’immeubles existants. La forme et le niveau de densification variera d’une collectivité à l’autre, selon des caractéristiques spécifiques locales comme l’emplacement, l’historique, les forces et les préférences de la collectivité.

Parmi les caractéristiques de planification et de conception qui favorisent l’intensification figurent:

  • les auvents installés au rez-de-chaussée pour créer de l’ombre
  • les trottoirs larges et les accessoires de rue pour piétons
  • les bateaux de trottoirs accessibles aux personnes à mobilité réduite
  • les chaussées, routes et immeubles à revêtement pâle
  • les éclairages éconergétiques pour accroître la sécurité
  • les conceptions à échelle humaine qui créent des rues animées et encouragent l’activité physique
  • la réutilisation adaptative des immeubles patrimoniaux
  • les arrêts et gares de transports en commun
  • les chaussées perméables pour réduire l’écoulement de l’eau de pluie
  • les terrains de plus petite dimension
  • les sentiers pédestres et pistes cyclables   

 



Saviez-vous que…
Photographie montrant un cycliste roulant sur une allée étroite. L’allée est bordée des deux côtés de bâtiments de deux étages et d’arbres, et des voitures sont garées le long de l’allée.Les avantages du milieu bâti plus dense et compact incluent:
  • la réduction du bilan carbone des ménages
  • un meilleur accès aux transports en commun
  • l’utilisation plus efficace de ressources comme les terrains, les édifices et l’infrastructure
  • la protection de l’environnement naturel en limitant l’étalement urbain
  • une identité collective meilleure
  • l’intégration de caractéristiques écologiques qui font contrepoids aux nouveaux projets d’aménagement, et appuient ces projets
  • la création de rues animées qui encouragent des modes d’activité humaine plus sains
  • des possibilités sur le plan économique
  • l’amélioration du rendement financier de la municipalité

 

Outils clés de soutien à la densification inclus dans la Loi sur l’aménagement du territoire

Protection des limites des zones de peuplement – articles 22 et 34

Il est impossible d’interjeter appel auprès de la Commission des affaires municipales de l’Ontario de tout refus du conseil d’approuver une proposition d’agrandir ou de créer une zone de peuplement ou d’émettre une décision à ce chapitre. Par conséquent, les municipalités peuvent planifier avec davantage de certitude l’établissement de collectivités plus compactes et denses à l’intérieur des limites des zones de peuplement existantes. Les municipalités peuvent aussi concentrer la croissance dans des secteurs appropriés (p. ex. hors des secteurs dangereux et autour des carrefours de transports en commun) de façon à créer des milieux bâtis plus compacts et à réduire les gaz à effet de serre associés à l’étalement urbain et aux déplacements en voiture entre le travail et la maison.

Plans d’améliorations communautaires – article 28

Les plans d’améliorations communautaires (PAC) peuvent appuyer la densification en encourageant et en orientant les activités de revalorisation, de réaménagement et d’aménagement intercalaire à l’intérieur des zones d’amélioration désignées. Les collectivités peuvent favoriser l’aménagement par l’entremise de programmes dirigés par les municipalités et axés sur le déblaiement et le remembrement des terres, l’infrastructure et l’amélioration des lieux publics. Elles peuvent aussi mettre en place les programmes de subventions ou de prêts qui encouragent le secteur privé à entreprendre des activités d’aménagement durable qui appuient la densification et les formes compactes (p. ex. évaluation et nettoyage des friches contaminées, réhabilitation et mise à niveau des immeubles, construction d’immeubles écologiques, réutilisation adaptative des édifices patrimoniaux et utilisation de systèmes énergétiques de quartier, de systèmes d’égout pluvial à faible incidence et de technologies axées sur l’énergie renouvelable, comme des panneaux solaires).

De plus, les municipalités de palier supérieur prescrites par règlement peuvent prévoir des activités liées au logement abordable, à l’infrastructure et aux corridors de transports en commun. La participation des municipalités de palier supérieur aux PAC des municipalités de palier inférieur, et vice versa, peut également assurer la mise à exécution de stratégies intra-municipales de densification (Règl. de l’Ontario 221/07 et Règl. de l’Ontario 550/06).

Normes minimales et maximales – paragraphe 34(3)

Les municipalités peuvent promouvoir la densification en adoptant des règlements de zonage qui fixent la densité et la hauteur minimales et maximales des édifices, ainsi que la taille minimale des terrains. Le contrôle de la hauteur et de la densité des édifices dans le but de créer des milieux bâtis plus denses et compacts peut entraîner une meilleure utilisation de l’infrastructure et des services et installations situés à proximité.

Deuxièmes unités - articles 17, 22 et 34

Il est possible d’encourager la densification en intégrant au plan officiel des politiques et règlements de zonage municipaux qui permettent l’existence de plein droit de deuxièmes unités dans les maisons individuelles, maisons jumelées et maisons en rangée. Les deuxièmes unités augmentent la densité au sein du parc immobilier et créent des occasions d’augmenter le parc de logements abordables et de favoriser le maintien dans la collectivité des personnes âgées.

Accroissement de la hauteur et de la densité – article 37

Les municipalités peuvent autoriser l’accroissement de la hauteur et de la densité permise dans certaines circonstances prévues par voie de règlement municipal, par exemple l’existence d’installations ou de services précis servant à limiter les conséquences de la densification (p. ex. hausses locales de la température, de la circulation pédestre et de la circulation automobile) à l’aide d’éléments durables comme des arbres et des plantes xérophiles de trottoir, des toits verts et frais, des matériaux de construction extérieure à albédo élevé, des accessoires de rue, des abribus et des stationnements pour vélos.

Réglementation du plan d’implantation – paragraphe 41(4)

La réglementation du plan d’implantation peut permettre de réglementer des aspects de la conception extérieure des édifices, des terrains et des boulevards ayant trait au caractère, à la taille, à l’apparence et à la durabilité des lieux. Les éléments de conception durable favorables aux formes d’aménagement compactes et plus denses pourraient inclure les auvents de rez-de-chaussée qui créent de l’ombre, des trottoirs larges, des accessoires de rue pour augmenter le confort des personnes se déplaçant à pied, des bateaux de trottoirs pour personnes à mobilité réduite, des revêtements de chaussées, de routes et d’édifices de couleur pâle, des éclairages éconergétiques pour augmenter la sécurité, ainsi que des toits verts pour réduire l’écoulement de l’eau de pluie et augmenter l’efficacité énergétique.

Cession de terrains pour la création de parcs - paragraphe 42(6.2)

Lorsqu’on ne peut procéder à la cession sur place de terrains pour la création de parcs, les municipalités peuvent prévoir une réduction des exigences de compensation en échange d’éléments durables comme des revêtements perméables, des aménagements paysagers qui favorisent les économies d’eau, des systèmes d’égout pluvial à faible incidence et des éléments éconergétiques comme des panneaux solaires. Ainsi, l’infrastructure écologique et des éléments d’aménagement à faible impact viennent appuyer les efforts de densification.

Plans de lotissement - article 51

Les autorités approbatrices peuvent passer en revue les plans de lotissement pour évaluer les aspects de la conception et de la disposition des lieux qui appuient les propositions d’aménagement durable à plus haute densité, y compris : réduction de la taille des terrains à des fins d’aménagement compact de plus grande densité; sentiers pédestres, pistes cyclables et sentiers d’interprétation de la nature comme solutions de rechange aux déplacements en voiture; optimisation de la disposition des terrains pour accroître l’efficacité énergétique; croisement de routes pour favoriser les transports en commun; sécurité accrue grâce à l’aménagement d’édifices à grande visibilité sur la rue; espaces verts accrus pour palier les hausses locales de la température et réduire l’eau de ruissellement.

Système de délivrance des permis d’exploitation (SDPE) - article 70.2 et Règl. de l’Ontario 608/06

Le SDPE est un outil de rationalisation qui regroupe en un seul processus de demande les processus relatifs au zonage, au plan d’implantation et aux dérogations mineures. Il est possible d’assurer la création de formes d’aménagement plus compactes et plus denses en fixant des hauteurs, des densités et des dimensions de terrains minimales et maximales, et en assortissant les permis d’exploitation d’exigences relatives aux éléments durables nécessaires pour assurer la création d’aménagements à bilan carbone réduit (p. ex. conservation d’arbres et de plantes, exigences d’écologisation des immeubles pour réduire l’émission de gaz à effets de serre et installation de panneaux solaires à l’extérieur des bâtiments à des fins de consommation d’énergie propre).

3 bâtiments de hauteur moyenne et variée, qui montre comment un système de délivrance de permis d’exploitation peut favoriser l’accroissement de la hauteur et de la densité, les unités secondaires, l’éclairage de rue, les pistes cyclables, les supports à vélos, les trottoirs larges, des avancées de trottoir, les œuvres d’art à destination publique, des petits parcs, des voies réservées aux autobus, des bancs publics, des toits verts, des surplombs aux fenêtres, des panneaux solaires, des toits frais et des façades d’immeubles de couleur pâle.

Liens avec les politiques

Les plans officiels des municipalités formulent la vision de la collectivité locale en matière de planification et de conception judicieuses du milieu bâti. Une telle vision locale peut inclure :

  • des zones ciblées de densification
  • l’accroissement des densités en vue d’une utilisation plus efficace de l’infrastructure
  • des quartiers à usage mixte
  • des édifices plus denses et élevés aux environs des installations, carrefours et corridors de transports en commun
  • des normes de conception des routes et des extérieurs de bâtiment, et des normes relatives à la largeur des trottoirs et à la superficie des terrains
  • des espaces publics, zones récréatives, sentiers pédestres et pistes cyclables qui augmentent la circulation dans les rues, l’activité pédestre, l’interaction sociale et la sécurité publique
  • une conception des rues qui facilite les déplacements, quel que soit le mode de transport
  • l’aménagement urbain sans obstacles pour assurer l’accès des personnes handicapées et âgées
  • le réaménagement des zones en décroissance
  • l’aménagement écologique, y compris la conception de rues, de terrains et de bâtiments éconergétiques, et la récupération de l’eau de pluie
  • la protection du patrimoine et la réutilisation adaptative des édifices patrimoniaux.

Place à la croissance

La région élargie du Golden Horseshoe connaît une forte croissance qui exerce une pression sur les collectivités. Pour pallier cette pression, le gouvernement ontarien a publié en 2006 le Plan de croissance de la région élargie du Golden Horseshoe conformément à la Loi de 2005 sur les zones de croissance. Ce plan de croissance énonce des politiques qui encouragent la densification et la revitalisation, et concentrent la croissance dans les zones bâties au moyen d’une vision complète pour les 25 prochaines années. Cette vision a été conçue dans le but de :

  • revitaliser les centres-villes pour en faire des centres animés offrant de nombreuses commodités
  • créer des collectivités complètes offrant divers choix de vie, de travail, de consommation et de loisirs
  • fournir des options plus complètes sur le plan du logement pour répondre aux besoins des gens à toutes les étapes de vie
  • freiner l’étalement urbain et protéger les terres agricoles et espaces verts
  • réduire les embouteillages en améliorant l’accès à une plus grande variété de modes de transport.

Pour de plus amples renseignements:

Autres ressources:

  • Ministère des Transports
    Lignes directrices en matière d’aménagement axé sur les transports en commun
    ontario.ca/mto
  • Ministère de l’Énergie et de l’Infrastructure
    Initiative Place à la croissance
    ontario.ca/placestogrow

Remarque: Cette fiche de d’information aborde des questions complexes de façon très sommaire et renvoie à des textes de loi, des pratiques et des politiques qui sont sujets à modification. Sa lecture ne doit donc aucunement remplacer la consultation de professionnels ou juristes spécialisés dans un domaine particulier, et l’information qu’elle contient ne doit pas être perçue comme des conseils juridiques du ministère des Affaires municipales et du Logement. Les personnes qui utilisent la présente fiche assument la pleine et entière responsabilité de son usage. Le ministère n’accepte aucune responsabilité légale quant au contenu du présent document ou aux conséquences possibles, notamment une responsabilité directe ou indirecte découlant de son utilisation.

ISBN 978-1-4435-1139-1 (PDF)
ISBN 978-1-4435-1138-4 (HTML)