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3. Les règlements de zonage

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Les règlements de zonage  version PDF (332 ko)

Qu’est-ce qu’un règlement de zonage?

Un règlement de zonage contrôle l’aménagement du territoire dans votre collectivité. Il détermine exactement :

  • la façon d’utiliser les terres;
  • l’emplacement des bâtiments et d’autres constructions;
  • les genres de bâtiments autorisés et leur utilisation;
  • les dimensions des lots, les exigences relatives aux stationnements, la hauteur et les marges de recul des bâtiments.

Un plan officiel décrit les politiques générales de votre municipalité en matière d’aménagement du territoire. Les règlements de zonage en permettent l’application et l’administration courante. Ils contiennent des directives précises qui ont force de loi. Une construction ou un nouvel aménagement qui ne se conforme pas à un règlement de zonage est interdit et la municipalité refusera d’accorder un permis de construire.

Bon nombre de municipalités appliquent un règlement de zonage détaillé qui divise le territoire municipal en zones délimitées par des cartes détaillées. Le règlement de zonage établit l’utilisation permise de chaque zone (p. ex., commerciale ou résidentielle) et les normes applicables (p. ex., dimension et emplacement des bâtiments) à chaque zone.

Certaines municipalités appliquent un règlement de zonage particulier qui ne concerne qu’une certaine propriété qu’un propriétaire veut aménager.

Pourquoi faut-il des règlements de zonage?

Un règlement de zonage :

  • permet l’exécution des objectifs et des politiques du plan officiel d’une municipalité (pour obtenir plus de renseignements, consultez le deuxième guide de la série, intitulé Les plans officiels);
  • fournit un cadre juridique pour la gestion du territoire et la croissance;
  • en plus du plan officiel, vous protège contre les utilisations dérogatoires et peut-être dangereuses du territoire dans votre collectivité.

Qu’entend-on par modification d’un règlement de zonage?

Si vous désirez utiliser ou exploiter votre propriété d’une façon dérogatoire aux règlements de zonage en vigueur, vous pouvez présenter une demande de modification de zonage, ou changement de zonage. Cependant, le conseil n’évaluera votre demande que si la nouvelle utilisation proposée est conforme au plan officiel.

Avant de présenter une demande de changement de zonage, vous devriez en discuter avec le personnel de la municipalité pour obtenir des conseils et des renseignements. On vous demandera de remplir une formule de demande sur laquelle vous devrez inscrire les renseignements précisés par le ministre et la municipalité. La plupart des municipalités imposent des frais pour le traitement de ces demandes.

La modification d’un règlement de zonage suit le même processus que l’adoption du règlement proprement dit. Si le conseil rejette votre demande de zonage, ou s’il ne prend pas de décision dans les 120 jours après avoir reçu votre demande contenant les renseignements prescrits, vous pouvez interjeter appel auprès de la Commission des affaires municipales de l’Ontario.

La Commission des affaires municipales de l’Ontario est un tribunal administratif indépendant chargé d’entendre des appels et de rendre des décisions concernant diverses questions municipales litigieuses. Pour obtenir plus de renseignements, consultez le sixième guide de la série, intitulé La Commission des affaires municipales de l'Ontario.

Comment adopte-t-on un règlement de zonage?

Lorsque le conseil décide d’adopter un règlement de zonage, il doit d’abord fournir le plus de renseignements possibles au public. Il doit aussi tenir au moins une réunion publique avant l’adoption du règlement, et tous les participants à la réunion doivent avoir la possibilité d’exprimer leur opinion. L’avis de cette réunion, habituellement publié dans les journaux locaux ou envoyé par la poste et affiché, est donné au moins 20 jours à l’avance. Une journée d’accueil pour fournir des renseignements est aussi requise si on rend un règlement municipal conforme à un plan officiel qui a été mis à jour dans le cadre de son examen quinquennal. La municipalité doit mettre à jour son règlement de zonage au plus tard trois ans après l’approbation de la révision quinquennale du plan officiel.

La Loi sur l’aménagement du territoire favorise la participation au début du processus et le recours à la médiation pour régler les différends. Il importe de faire connaître votre point de vue dès le début du processus d’aménagement en présentant des observations orales à la réunion publique ou des observations écrites au conseil avant qu’il adopte le règlement. Si vous ne le faites pas, vous n’aurez pas le droit d’interjeter appel du règlement une fois qu’il aura été adopté.

Avant de prendre une décision, votre conseil local peut consulter les organismes intéressés. Après avoir entendu les préoccupations de toutes les personnes concernées, il peut décider d’adopter le règlement proposé, de le modifier ou de le rejeter. S’il décide d’apporter certains changements, il peut aussi tenir une autre réunion publique.

Lorsque le conseil a adopté le règlement, il doit donner un avis de l’adoption dans les 15 jours qui suivent. Une personne ou un organisme public qui satisfait à certaines exigences peut, au plus tard 20 jours après la date de l’avis d’adoption, en appeler auprès de la Commission des affaires municipales de l’Ontario en déposant un avis d’appel auprès du secrétaire municipal. On doit exposer dans l’appel les objections au règlement et les motifs de ces objections. Les droits exigés par la Commission des affaires municipales de l’Ontario doivent être payés en même temps.

Comment les règlements de zonage sont-ils évalués?

Lorsqu’il examine un règlement de zonage, le conseil en évalue les mérites en fonction des critères suivants :

  • sa conformité au plan officiel et sa compatibilité avec l’utilisation des terres adjacentes;
  • l’adaptation des terres à l’usage qu’on compte en faire, y compris la taille et la forme des nouveaux lots;
  • la suffisance des voies d’accès et des systèmes d’approvisionnement en eau et d’élimination des eaux usées;
  • le risque d’inondation.

Le règlement de zonage envisagé par le conseil doit être conforme à la Déclaration de principes provinciale adoptée en vertu de la Loi sur l’aménagement du territoire. La Déclaration de principes provinciale contient des orientations politiques globales claires sur des questions d’intérêt provincial en matière d’aménagement et d’exploitation du territoire. La règle de conformité oblige le conseil à s’assurer que les principes de la Déclaration de principes provinciale soient appliqués comme élément essentiel du processus décisionnel lié à l’aménagement du territoire. Il est prévu que le conseil mettra en oeuvre la Déclaration de principes provinciale dans le contexte d’autres objectifs d’aménagement et selon les circonstances locales. Pour obtenir plus de renseignements, consultez le premier guide de la série, intitulé La Loi sur l'aménagement du territoire, et la Déclaration de principes provinciale. Ces documents sont disponibles sur le site Web du ministère (ontario.ca/aml) ou aux bureaux du ministère mentionnés à la fin du présent guide.

De quelle façon pouvez-vous participer au processus?

Si vous vous inquiétez des retombées qu’un règlement de zonage ou un changement de zonage pourrait avoir sur vous, vous devriez :

  • vous renseigner le plus possible au sujet du règlement proposé et de ses répercussions sur votre propriété;
  • assister aux séances d’information, notamment aux journées d’accueil et aux réunions publiques, et faire connaître votre opinion;
  • discuter de la proposition avec le personnel de la municipalité et les membres du conseil;
  • présenter des observations écrites au conseil.

Le cas échéant, il importe que vous informiez le conseil de vos préoccupations dès le début du processus. Le conseil aura ainsi le temps d’y réfléchir et de faire éventuellement des changements avant d’adopter le règlement.

Quels sont vos droits d’appel?

Une personne ou un organisme public qui présentent des observations orales à une réunion publique ou des observations écrites avant l’adoption du règlement de zonage ou de sa modification peuvent interjeter appel de la décision du conseil, sauf quelques exceptions (voir ci-dessous).

Il existe deux situations différentes dans lesquelles on peut interjeter appel auprès de la Commission des affaires municipales de l’Ontario :

  1. L’auteur de la demande, le ministre et toute personne ou tout organisme public qui a présenté des observations orales à une réunion publique ou des observations écrites avant l’adoption du règlement peuvent en appeler de l’adoption d’un règlement de zonage par le conseil auprès de la Commission des affaires municipales de l’Ontario dans les 20 jours suivant la date de l’avis d’adoption. L’avis d’appel doit être déposé auprès du secrétaire de la municipalité.
  2. L’auteur de la demande et le ministre peuvent interjeter appel auprès de la Commission des affaires municipales de l’Ontario si le conseil a refusé ou omis de donner suite à la demande dans les 120 jours après avoir reçu les renseignements prescrits. L’avis d’appel doit être déposé auprès du secrétaire municipal.

Vous devez indiquer par écrit les raisons de votre appel et inclure les droits exigés par la Commission des affaires municipales de l’Ontario.

Généralement, les appels sont interdits dans les trois circonstances ci-après :

  1. modifications proposées visant à modifier les limites d’une « zone de peuplement » ou à établir une nouvelle « zone de peuplement »;
  2. modifications proposées visant à retirer un terrain d’une « zone d’emploi »;
  3. adoption de règlements visant à autoriser un deuxième logement dans les unités d’habitation.

Quels sont les pouvoirs de la Commission des affaires municipales de l’Ontario en ce qui concerne les appels?

Lorsqu’une décision fait l’objet d’un appel, la Commission des affaires municipales de l’Ontario procédera à une audience où vous aurez, ainsi que toutes les parties concernées, la possibilité de présenter et de défendre votre point de vue. La Commission des affaires municipales de l’Ontario peut accueillir ou rejeter votre appel, et annuler ou modifier le règlement.


 

Processus d’adoption d’un règlement de zonage

Processus d’adoption d’un règlement de zonage -1- Le conseil ou le public met en route le processus relatif au règlement. 2- Lorsque le règlement est préparé, un avis et des renseignements sont fournis au public. D’autres organismes peuvent être consultés. 3- Une réunion publique a lieu. 4- Le conseil adopte ou refuse d’adopter le règlement. 5- Le conseil envoie un avis de décision. S’il n’y a pas d’appel, le règlement entre en vigueur à la date à laquelle il a été adopté et le processus est terminé. Un appel de l’adoption du règlement pourrait être interjeté, sous réserve de restrictions, devant la Commission des affaires municipales de l’Ontario par toute personne admissible et tout organisme public admissible.  La Commission des affaires municipales de l’Ontario peut rejeter l’appel sans tenir d’audience, ou tenir une audience et rendre une décision définitive, sauf lorsqu’un intérêt provincial est déclaré. 

Ce diagramme illustre le processus de base – certaines étapes sont omises.


La Commission des affaires municipales de l’Ontario a aussi le pouvoir de rejeter un appel sans tenir une audience. Pour obtenir plus de renseignements, consultez le sixième guide de la série, intitulé La Commission des affaires municipales de l'Ontario.

Un appel auprès de la Commission des affaires municipales de l’Ontario est une démarche sérieuse qui entraîne une dépense considérable de temps, d’efforts et, dans certains cas, d’argent de la part de toutes les personnes concernées. Une audience peut durer seulement quelques heures si la question est assez simple, mais pour les questions plus complexes, elle peut se prolonger sur plusieurs jours, voire plusieurs semaines.

La Commission des affaires municipales de l’Ontario doit tenir compte de la décision locale et rendre une décision fondée sur les faits présentés lors d’une audience. Ces faits se limitent généralement aux renseignements et documents présentés au conseil municipal dont la décision est contestée. On peut présenter de nouveaux renseignements et documents à l’audience. Toutefois, la Commission peut, de sa propre initiative ou sur demande de la municipalité ou d’une partie, donner au conseil 60 jours pour réexaminer sa décision et lui présenter des observations écrites, si les nouveaux renseignements auraient pu influer de façon importante sur cette décision.

Au moins 30 jours avant l’audience, le ministre des Affaires municipales et du Logement peut déclarer qu’une question entendue par la Commission peut nuire à un intérêt provincial. Dans ce cas, après que l’audience a eu lieu et que la Commission a rendu une décision, le lieutenant-gouverneur en conseil (Conseil des ministres) peut confirmer, modifier ou annuler la décision de la Commission.

La Commission peut aussi rejeter un appel s’il constitue un abus de procédure (p. ex., présentation répétée d’une demande traitée récemment par la municipalité ou la Commission). La Commission peut également rejeter l’appel si la demande qui lui est présentée diffère considérablement de celle qui a fait l’objet de la décision du conseil.

Que faire s’il ne s’agit que d’une dérogation mineure au règlement?

Si votre proposition respecte l’essence du règlement de zonage, mais n’y est pas conforme en tout point, vous pouvez présenter une demande de dérogation mineure. Par exemple, vous voulez installer quelque chose sur votre propriété, mais la forme de votre lot vous empêche de respecter les exigences minimales relatives à la marge de recul.

Pour obtenir une dérogation mineure, vous devez présenter une demande au comité de dérogation local constitué par le conseil pour régler les problèmes secondaires liés au respect des normes. Le comité tiendra une audience et prendra une décision concernant votre demande. Les personnes qui ne sont pas satisfaites de la décision ont 20 jours pour interjeter appel auprès de la Commission des affaires municipales de l’Ontario ou de l’organisme d’appel local, si la municipalité en a créé un. Vous devez déposer votre appel auprès du secrétaire-trésorier du comité, qui vous indiquera qui a le pouvoir de l’entendre dans votre région. Vous devez indiquer les motifs de votre objection et inclure les droits requis par la Commission ou l’organisme d’appel local.

La Commission des affaires municipales de l’Ontario ou l’organisme d’appel local a le pouvoir de rejeter votre appel sans tenir une audience. Pour obtenir plus de renseignements, consultez le sixième guide de la série, intitulé La Commission des affaires municipales de l'Ontario.

La Commission des affaires municipales de l’Ontario ou l’organisme d’appel local peut accueillir ou rejeter votre appel, ou modifier votre demande.

La dérogation mineure ne change pas le règlement de zonage. Elle vous exempte plutôt d’une exigence précise du règlement et vous permet d’aller de l’avant en obtenant un permis de construire.

Quels sont les autres genres de règlement de zonage?

On peut avoir recours à plusieurs genres de règlement de zonage pour contrôler l’utilisation du sol.

Le règlement d’utilisation différée est un règlement qui permet l’utilisation future d’un terrain ou d’un bâtiment, mais en retarde l’aménagement, par exemple jusqu’à la mise en place de services locaux, comme les routes. Votre municipalité ne peut appliquer ce règlement que s’il est prévu dans son plan officiel.

Le règlement de restriction provisoire permet à la municipalité d’imposer un gel temporaire sur certaines utilisations du sol pendant qu’elle étudie ou révise ses politiques. Le gel n’est en vigueur que pendant une année et ne peut être prolongé que d’une autre année. La Loi sur l’aménagement du territoire stipule qu’un règlement de restriction provisoire demeure en vigueur au-delà de la période de deux ans si le nouveau règlement de zonage qui le remplace fait l’objet d’un appel auprès de la Commission des affaires municipales de l’Ontario. Le nouveau règlement n’entrera pas en vigueur tant que la Commission des affaires municipales de l’Ontario n’aura pas entendu l’appel ni rendu de décision.

Le règlement sur les utilisations temporaires permet le zonage de terres ou de bâtiments à des fins d’utilisations précises pendant une période maximale de trois ans à la fois, avec possibilités de prolongements supplémentaires. Lorsqu’il s’agit de l’utilisation temporaire d’un pavillon-jardin (c’est-à-dire, une habitation résidentielle individuelle qui contient des installations de salle de bains et de cuisine, qui est complémentaire à une structure existant déjà et qui est conçue pour être portative), le règlement temporaire peut l’autoriser pour une période maximale de dix ans avec un prolongement possible.

Les règlements sur l’augmentation de la hauteur des bâtiments et de la densité de construction permettent la construction d’immeubles qui excèdent les normes établies, mais seulement si le promoteur offre en retour certains services à votre collectivité par exemple, l’affectation d’un terrain à un parc. Votre municipalité ne peut appliquer ces règlements que si son plan officiel contient des dispositions autorisant des augmentations de hauteur et de densité.

Qu’est-ce que la réglementation du plan d’implantation?

La réglementation du plan d’implantation n’est pas un règlement de zonage. Elle sert à déterminer les secteurs où le contrôle de l’implantation sera appliqué en plus des règlements de zonage. Ces secteurs doivent être décrits en détail dans le plan officiel.

La réglementation du plan d’implantation assure :

  • l’aménagement et l’entretien des lots selon les directives du conseil;
  • la conformité des nouveaux lots à certaines normes de qualité et d’esthétique;
  • l’accès sûr et facile des piétons et des véhicules;
  • la conformité de l’apparence, des caractéristiques de conception et de la durabilité de la conception des bâtiments;
  • un aménagement paysager, une aire de stationnement et un drainage appropriés;
  • la protection des propriétés avoisinantes contre l’aménagement incompatible.

Comme condition à l’approbation du plan d’implantation, la municipalité peut exiger du propriétaire qu’il prévoit un terrain pour l’élargissement des routes et le droit de passage des véhicules de transport en commun. La municipalité ne peut exercer ce pouvoir que si les conditions relatives à l’élargissement des routes ou au droit de passage sont indiquées ou décrites dans son plan officiel.

Qu’est-ce qu’un arrêté de zonage ministériel?

La Loi sur l’aménagement du territoire donne au ministre des Affaires municipales et du Logement le pouvoir de répartir en zones n’importe quel bien-fonds de la province. Les arrêtés de zonage sont rarement utilisés dans les municipalités qui appliquent déjà des règlements de zonage, mais on peut y avoir recours pour protéger un intérêt provincial.

Les arrêtés de zonage sont utilisés principalement dans certaines régions du Nord de l’Ontario où il n’y a pas de municipalité locale ni règlement de zonage. Lorsqu’un arrêté de zonage est en vigueur, le ministre peut soit en déléguer l’administration au conseil d’aménagement local, soit le considérer comme un règlement local; dans ce cas, le conseil d’aménagement local aurait le pouvoir d’adopter des règlements en vue d’apporter des modifications. (Pour obtenir plus de renseignements, consultez le septième guide de la série, intitulé Le Nord de l'Ontario.)

Faut-il obtenir d’autres autorisations?

En plus des autorisations en matière d’aménagement et des permis de construire dans le cas d’un projet de construction, il existe d’autres permis et autorisations qu’il faut obtenir dans des cas particuliers. Par exemple, un permis de fosse septique est nécessaire pour l’installation de nouvelles fosses septiques. Dans les secteurs de chalets, il faut obtenir un permis du ministère des Richesses naturelles avant d’entreprendre des travaux dans l’eau (par exemple, aménager un quai ou une remise à bateaux à fondation solide).

Si vous désirez en savoir davantage

Pour obtenir plus de renseignements sur l’aménagement du territoire dans votre collectivité, communiquez avec la greffière ou le greffier ou le service d’aménagement de votre municipalité. Pour obtenir plus de renseignements sur l’aménagement du territoire en Ontario ou des exemplaires des Guides du citoyen, consultez le bureau des services aux municipalités de votre localité.

Renseignements supplémentaires :
Ministère des affaires municipales et du logement
Direction des politiques provinciales d’aménagement, 416 585-6014

On peut se procurer des exemplaires de cette publication :

En ligne à serviceontario.ca/publications

Par téléphone au Centre de service de ServiceOntario
Du lundi au vendredi, de 8 h 30 à 17 h

416 326-5300
416 325-3408 (ATS)
1 800 668-9938 Sans frais au Canada
1 800 268-7095 ATS Sans frais en Ontario

Produit par le ministère des Affaires municipales et du Logement, Direction des politiques provinciales d’aménagement

ISBN 978-1-4249-7161-9 (PDF)
ISBN 978-1-4249-7159-6 (Imprimé)
ISBN 978-1-4249-7160-2 (HTML)