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4. Le lotissement

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Le lotissement  version PDF (392 ko)

Qu’est-ce qu’un lotissement?

Quand on divise un terrain en deux parcelles ou plus pour en mettre en vente une partie ou la totalité, on procède à son lotissement et les dispositions de la Loi sur l’aménagement du territoire s’appliquent.

Si votre projet vise la création d’un ou deux lots seulement, vous pouvez demander le morcellement du terrain. Pour un complément d’information, consultez le cinquième guide de la série, intitulé Le morcellement de terres.

Vous pouvez aussi lotir un terrain en faisant approuver un plan de lotissement par l’autorité approbatrice. L’autorité peut être le ministre des Affaires municipales et du Logement ou une municipalité. Le pouvoir d’approuver les plans de lotissement peut être délégué au conseil d’aménagement, à l’office d’aménagement municipal, à un comité du conseil municipal ou à un fonctionnaire nommé.

L’autorisation du lotissement vise ce qui suit :

  • le terrain convient à l’usage proposé;
  • le projet respecte le plan officiel et le zonage de la collectivité ainsi que les lois et politiques provinciales;
  • la collectivité tout entière, y compris vous et vos voisins, est protégée contre les projets d’aménagement qui ne sont pas appropriés ou qui sont susceptibles d’exercer des contraintes excessives sur les installations, les services et les finances de la municipalité.

La division de grands terrains en lots à bâtir peut soulever des problèmes en l’absence d’une autorisation officielle. Les gens constatent, ordinairement trop tard, que les lots qu’ils ont achetés ne font pas partie d’un plan de lotissement enregistré. La source d’eau est peut-être inutilisable ou la voie d’accès n’est pas entretenue ou déneigée. D’autres acheteurs peuvent découvrir que la propriété, ou son titre, est contestée, ce qui rend la vente difficile.

Qui est l’autorité approbatrice dans le cas d’un plan de lotissement?

Le conseil de certaines municipalités de palier supérieur ou inférieur ou à palier unique est l’autorité approbatrice en ce qui concerne les ébauches de plan de lotissement. Les municipalités de palier supérieur peuvent déléguer le pouvoir d’approbation de ces plans à leurs municipalités de palier inférieur. Une municipalité peut aussi déléguer le pouvoir à un comité de son conseil ou à un fonctionnaire nommé.

Dans toutes les autres régions, le ministre est l’autorité approbatrice, mais il peut déléguer le pouvoir d’approuver les plans de lotissement à une municipalité, à un office d’aménagement municipal ou à un conseil d’aménagement dans le Nord de l’Ontario.

Pour savoir qui approuve les plans de lotissement dans votre région, communiquez avec le bureau de votre municipalité ou de votre conseil d’aménagement.

Qu’est-ce qu’un plan de lotissement enregistré?

Un plan de lotissement enregistré est un document légal qui illustre :

  • les limites et les dimensions exactes, déterminées par un arpenteur, des lots sur lesquels on envisage de construire une maison ou des bâtiments;
  • l’emplacement, la largeur et le nom des rues;
  • l’emplacement des écoles ou des parcs.

Le plan n’indique pas l’emplacement précis des bâtiments. Les règles à cet égard figurent dans le règlement de zonage et les plans inclus dans le cadre de l’approbation du plan d’implantation. (Voir le troisième guide de la série, intitulé Les règlements de zonage.)

Le plan de lotissement doit être :

  • établi avec précision par un arpenteur de l’Ontario;
  • conforme au plan officiel de la municipalité, au plan de comté, de la région ou du district, et tenir compte des politiques de la province;
  • sanctionné par les autorités compétentes;
  • enregistré dans le cadre du système d’enregistrement immobilier de la municipalité.

Le plan de lotissement enregistré crée de nouvelles parcelles de terrain qui sont distinctes les unes des autres. Il peut légalement servir à la vente de lots. Il ne faut pas le confondre avec le « plan composé » ou le « plan de renvoi », qui ne servent tous les deux qu’à décrire les parcelles de terrain.

Comment présenter une demande?

Si vous songez à lotir votre propriété, commencez par en discuter avec le personnel du ministère, de la municipalité, du conseil d’aménagement ou de la zone d’aménagement municipal. Il vous indiquera les renseignements, y compris toute étude spéciale, à présenter et vous dira si le plan officiel ou le règlement de zonage local prévoit l’autorisation de votre lotissement ou s’il faudra un examen plus poussé pour déterminer s’il est approprié.

Les demandes de lotissement sont présentées à l’autorité approbatrice. L’autorité peut être le ministre des Affaires municipales et du Logement, une municipalité, un office d’aménagement municipal ou un conseil d’aménagement. Vous devrez peut-être acquitter des droits pour le traitement de votre demande. Communiquez avec l’autorité approbatrice compétente pour connaître les droits à payer dans votre région. Le personnel du ministère, de la municipalité, du conseil d’aménagement ou de la zone d’aménagement municipal vous dira qui est l’autorité approbatrice dans votre localité.

Vous devez, en tant qu’auteur de la demande, remplir une formule de demande de lotissement que vous fournira l’autorité approbatrice.

La formule de demande type comprend à la fois les renseignements précisés par règlement ministériel et les autres renseignements qu’exige la municipalité. Si vous fournissez beaucoup de données, les risques de retard dans l’étude de votre dossier seront minimes.

L’autorité approbatrice peut refuser une demande incomplète. Si l’autorité confirme que la demande est incomplète et que vous, l’auteur de la demande, êtes en désaccord avec la décision, vous avez 30 jours pour présenter une requête à la Commission des affaires municipales de l’Ontario afin qu’elle tranche la question. La décision de la Commission est définitive.

Vous devez savoir que si vous ne fournissez pas tous les renseignements précisés dans le règlement ministériel et le plan officiel de la municipalité, l’autorité approbatrice peut refuser d’accepter ou d’examiner votre demande. De plus, le délai de 180 jours fixé pour la prise d’une décision ne commence pas. Il ne commence que lorsque tous les renseignements précisés et les autres renseignements applicables ont été reçus. Nous vous invitons à communiquer avec l’autorité approbatrice compétente si vous avez besoin d’aide pour évaluer les renseignements nécessaires.

L’autorité approbatrice ou, dans certains cas, la municipalité où la proposition est présentée doit donner avis de la demande et tenir une assemblée publique avant de rendre une décision. L’avis de l’assemblée publique est donné au moins 14 jours à l’avance, en étant publié dans les journaux locaux ou envoyé par la poste et affiché. Les personnes présentes à l’assemblée ont le droit de discuter du projet.

L’autorité approbatrice peut consulter divers organismes, conseils, offices et commissions avant de rendre une décision.

Comment évalue-t-on les demandes?

Lorsqu’elle étudie un plan de lotissement, l’autorité approbatrice évalue le bien-fondé du projet en fonction des critères suivants :

  • la conformité au plan officiel et la compatibilité avec les utilisations adjacentes du bien-fonds;
  • respect des règlements de zonage locaux;
  • l’adaptation du terrain au but proposé, y compris la taille et les dimensions du ou des lots devant être créés;
  • le caractère adéquat de l’accès pour les véhicules, des sources d’eau potable, des systèmes d’élimination des eaux usées;
  • le besoin d’assurer une certaine protection en cas d’inondations.

La décision rendue par l’autorité approbatrice doit être conforme à la Déclaration de principes provinciale.

La Déclaration de principes provinciale contient des orientations politiques globales claires sur des questions d’intérêt provincial en matière d’aménagement et d’exploitation du territoire. La règle de conformité oblige le conseil à s’assurer que les principes de la Déclaration de principes provinciale soient appliqués comme élément essentiel du processus décisionnel lié à l’aménagement du territoire. Il est prévu que l’autorité approbatrice mettra en oeuvre la Déclaration de principes provinciale dans le contexte d’autres objectifs d’aménagement et selon les circonstances locales.

Consultez le premier guide de la série, intitulé La Loi sur l'aménagement du territoire, et la Déclaration de principes provinciale. Vous pouvez les obtenir tous les deux sur le site Web du ministère (ontario.ca/aml) ou auprès des bureaux du gouvernement dont l’adresse figure à la fin du guide.

Qu’est-ce qu’une approbation de l’ébauche? 

Une fois qu’elle a étudié votre demande, l’autorité approbatrice peut soit approuver l’ébauche du projet de lotissement, soit le rejeter.

L’autorité approbatrice fournit, dans les 15 jours de la décision, un avis écrit de sa décision à l’auteur de la demande et à chaque personne ou organisme public qui demande à en être informé. Un délai d’appel de 20 jours est prévu après la communication de l’avis de décision.

Si votre demande fait l’objet d’une approbation de l’ébauche, on vous communiquera les conditions à remplir pour obtenir l’approbation définitive et l’enregistrement du projet. Les conditions de l’approbation de l’ébauche peuvent être les suivantes : élargissement des rues, affectation des noms de rues, exigences en matière de parcs, rezonage de la zone en fonction des nouvelles utilisations du lotissement, et toute autre exigence municipale. En outre, l’approbation de l’ébauche peut préciser le délai pour respecter les conditions fixées, faute de quoi l’approbation deviendra caduque.

Dans la plupart des cas, le promoteur peut être tenu de signer un accord de lotissement avec la municipalité ou le conseil d’aménagement afin de garantir que certains services, comme des trottoirs et des rues, seront disponibles après l’enregistrement du plan.

L’approbation de l’ébauche vous permet de procéder au lotissement du terrain une fois que toutes les conditions fixées sont remplies. Les parcelles de terrain peuvent être mises en vente dès la réception de l’approbation de l’ébauche, mais elles ne peuvent être vendues qu’après l’enregistrement du plan.

Comment pouvez-vous participer au processus?

Si vous vous inquiétez d’un projet de plan de lotissement qui peut vous toucher :

  • obtenez le plus de renseignements possible sur l’ébauche du plan;
  • allez aux assemblées publiques et émettez votre opinion;
  • discutez de vos préoccupations avec l’autorité approbatrice;
  • écrivez à l’autorité approbatrice.

Vous devez exprimer clairement votre opinion à l’autorité approbatrice en présentant des observations orales à la réunion publique ou des observations écrites à l’autorité avant l’approbation de l’ébauche du plan de lotissement. Si vous ne le faites pas, vous n’aurez pas le droit d’interjeter appel de cette approbation. De plus, vous devriez présenter une demande écrite si vous souhaitez qu’on vous avise de toute modification des conditions dont est assortie l’approbation de l’ébauche et pour protéger vos droits d’appel.

Le cas échéant, il importe que vous informiez l’autorité approbatrice de vos préoccupations dès le début du processus. L’autorité aura ainsi le temps d’y réfléchir et de faire éventuellement des changements avant d’adopter l’ébauche du plan de lotissement.

Quels sont vos droits d’appel?

Les appels à la Commission des affaires municipales de l’Ontario peuvent être interjetés de quatre façons différentes :

  1. L’auteur de la demande peut interjeter appel si l’autorité approbatrice ne rend aucune décision dans les 180 jours de la date où elle a reçu la demande contenant les renseignements prescrits et, le cas échéant, tout renseignement additionnel exigé par la municipalité en vertu de son plan officiel.
  2. L’auteur de la demande, le ministre, la municipalité ou le conseil d’aménagement où est situé le lotissement proposé ainsi que toute personne ou organisme public qui satisfait à certaines exigences peuvent interjeter appel de la décision d’une autorité approbatrice ou de toute condition de l’approbation de l’ébauche ou de la disposition de péremption dans les 20 jours qui suivent la communication de l’avis de décision.
  3. L’auteur de la demande, le ministre, la municipalité ou le conseil d’aménagement où est situé le lotissement proposé ainsi que toute personne ou organisme public qui satisfait à certaines exigences peuvent interjeter appel des conditions de l’approbation à tout moment avant l’approbation définitive du plan de lotissement.
  4. L’auteur de la demande, le ministre, la municipalité ou le conseil d’aménagement où est situé le lotissement proposé ainsi que toute personne ou organisme public qui satisfait à certaines exigences peuvent interjeter appel des conditions modifiées qu’impose l’autorité approbatrice.

L’appel doit être déposé auprès de l’autorité approbatrice, avec les motifs et les droits prescrits par la Commission des affaires municipales de l’Ontario. Communiquez avec l’autorité approbatrice pour de plus amples renseignements.

La Commission est un tribunal administratif indépendant qui entend des appels et tranche tout un éventail de questions litigieuses dans le domaine des affaires municipales. (Voir le sixième guide de la série, intitulé La Commission des affaires municipales de l'Ontario.)

Quels sont les pouvoirs de la Commission des affaires municipales de l’Ontario?

Une personne ou un organisme public qui présente des observations orales à une réunion publique ou des observations écrites avant l’approbation d’une ébauche de plan de lotissement peut interjeter appel de la décision de l’autorité approbatrice.

En cas d’appel d’une décision, la Commission tient une audience au cours de laquelle vous pouvez présenter votre point de vue. La Commission peut rendre toute décision que l’autorité approbatrice aurait pu rendre à l’égard de la demande.

La Commission peut aussi rejeter un appel sans tenir d’audience. (Voir le sixième guide de la série, intitulé La Commission des affaires municipales de l'Ontario.)

Un appel auprès de la Commission est une entreprise sérieuse qui peut prendre du temps et exiger des efforts et, dans certains cas, de l’argent de toutes les parties intéressées. L’audience peut ne durer que quelques heures si la question est assez simple. Cependant, pour les questions plus complexes, elle peut se prolonger sur plusieurs jours, voire plusieurs semaines.

La Commission doit tenir compte de la décision locale et fonder sa décision sur les faits présentés lors d’une audience. La décision se limite généralement aux renseignements et document qui étaient devant l’autorité approbatrice dont la décision est contestée. On peut présenter de nouveaux renseignements et documents à l’audience. Toutefois, la Commission peut, de sa propre initiative ou sur demande d’une partie, donner à l’autorité approbatrice 60 jours pour réexaminer sa décision et présenter des observations écrites, si les nouveaux renseignements auraient pu influer de façon importante sur cette décision.

La Commission des affaires municipales de l’Ontario peut rejeter un appel si elle est d’avis qu’il constitue un abus de procédure, par exemple lorsqu’est présentée à nouveau une demande qui a récemment été réglée par la municipalité ou la Commission. Un appel peut aussi être rejeté par la Commission si elle est d’avis que la demande dont elle est saisie est considérablement différente de celle dont le conseil était saisi au moment où il a pris sa décision.

Quand peut-on enregistrer un lotissement? 

Quand toutes les conditions d’une approbation de l’ébauche sont remplies, le plan de lotissement est approuvé de façon définitive et enregistré au bureau provincial d’enregistrement des droits immobiliers ou au système d’enregistrement des actes. Le promoteur peut ensuite vendre les parcelles de son lotissement.

Vous devez savoir que beaucoup de temps peut s’écouler entre l’approbation de l’ébauche et l’enregistrement effectif du plan. Toutefois, l’autorité approbatrice peut soit prévoir la péremption de l’approbation de l’ébauche après trois ans, soit la proroger.

Quand doit-on offrir des services publics?

Même si bon nombre des services ne sont fournis dans les nouveaux lotissements que bien longtemps après l’enregistrement du plan, la plupart des municipalités insistent pour que ces services soient en place avant l’installation des occupants. L’auteur de la demande peut être tenu de signer un accord de lotissement détaillé, qui est parfois enregistré sur le titre et qui lie juridiquement les futurs propriétaires à ses conditions.

Les condominiums constituent-ils une forme de lotissement?

Oui. Les condominiums constituent un type particulier de propriété en vertu duquel le titre d’une unité, comme un appartement dans une tour d’habitation, appartient à une personne qui possède également, avec tous les autres propriétaires, une part de l’immeuble.

Un condominium peut être un nouveau projet de construction ou une conversion d’un immeuble locatif en immeuble à condominiums. Il peut s’agir de n’importe quel type de construction résidentielle ainsi que de zones commerciales et industrielles.

Le plan de condominium ressemble au plan de lotissement en ce sens qu’il divise une propriété. L’autorité approbatrice doit également l’approuver ou, dans certains cas, l’exempter de l’approbation.

Certaines demandes d’approbation d’une description de condominium ne sont pas assujetties aux exigences concernant la communication d’un avis de la demande et la tenue d’une réunion publique. Les associations condominiales de terrain nu et les associations condominiales de parties communes sont assujetties aux exigences de notification. Quel que soit le genre d’association condominiale proposé, l’autorité approbatrice est toujours tenue de donner avis d’une décision d’approuver une description de condominium. Le délai d’appel de 20 jours après la communication de l’avis de décision s’applique. 
 

Processus d’approbation des lotissements

Processus d’approbation des lotissements -1- Avant de faire une demande, l’auteur de la demande doit consulter la municipalité. 2- La demande complète est envoyée à l’autorité approbatrice des lotissements. 3- L’autorité approbatrice donne un avis de la demande et tient une réunion publique, le cas échéant. D’autres organismes peuvent être consultés. 4- L’autorité approbatrice approuve l’ébauche sous conditions ou la rejette. 5- L’autorité approbatrice envoie un avis de décision à l’auteur de la demande et à ceux qui ont demandé d’être avisés. Sous réserve de restrictions, toute personne ou tout organisme public peut interjeter appel devant la Commission des affaires municipales de l’Ontario. La Commission peut rejeter l’appel sans tenir d’audience ou tenir une audience et rendre une décision définitive. 6- Lorsque la Commission des affaires municipales de l’Ontario approuve une demande, l’auteur de la demande doit satisfaire à toutes les conditions avant que le plan définitif ne soit approuvé et enregistré. 7- Une fois que le plan est enregistré, les lots peuvent être cédés.  

Ce diagramme illustre le processus de base – certaines étapes sont omises.


Si vous désirez en savoir davantage 

 

Pour obtenir plus de renseignements sur l’aménagement du territoire dans votre collectivité, communiquez avec la greffière ou le greffier ou le service d’aménagement de votre municipalité. Pour obtenir plus de renseignements sur l’aménagement du territoire en Ontario ou des exemplaires des Guides du citoyen, consultez le bureau des services aux municipalités de votre localité.


Renseignements supplémentaires
:
Ministère des affaires municipales et du logement
Direction des politiques provinciales d’aménagement, 416 585-6014 

On peut se procurer des exemplaires de cette publication :

En ligne à serviceontario.ca/publications

Par téléphone au Centre de service de ServiceOntario
Du lundi au vendredi, de 8 h 30 à 17 h

416 326-5300
416 325-3408 (ATS)
1 800 668-9938 Sans frais au Canada 
1 800 268-7095 ATS Sans frais en Ontario

Produit par le ministère des Affaires municipales et du Logement, Direction des politiques provinciales d’aménagement

ISBN 978-1-4249-7164-0 (PDF)
ISBN 978-1-4249-7162-6 (Imprimé)
ISBN 978-1-4249-7163-3 (HTML)