Merci de visiter le site Web consacré à la consultation sur la réforme de la location résidentielle et de participer à l’élaboration d’un nouveau texte de loi en nous faisant part de vos observations.
Les documents relatifs à la consultation restent accessibles en ligne à des fins historiques.
Table des matières
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Message du ministre des Affaires municipales et du Logement, John Gerretsen
Bienvenue à une discussion sur le projet de réforme de la loi régissant la location résidentielle en Ontario.
Le gouvernement de l’Ontario est déterminé à établir un juste équilibre entre la protection des locateurs et celle des locataires, de même qu’à encourager l’expansion et le bon entretien du parc de logements locatifs de la province. Nous savons que la vigueur de nos collectivités dépend en partie de la santé de leur marché locatif.
Avant de proposer un projet de loi allant dans ce sens, nous avons l’intention de mener de vastes consultations avec des locataires, des locateurs et d’autres personnes intéressées, afin de connaître leur avis sur ces questions. Nous espérons recueillir votre point de vue grâce aux forums auxquels nous convierons l’ensemble des Ontariennes et des Ontariens et grâce aux discussions que nous organiserons avec une vaste gamme de groupes communautaires.
Le présent document de discussion forme un élément essentiel de notre stratégie visant à connaître vos idées et vos suggestions sur la façon de procéder.
J’ai demandé à mon adjoint parlementaire, Brad Duguid, de me représenter à l’occasion de ces consultations publiques. Il voyagera d’un bout à l’autre de la province pour entendre ce que vous avez à dire sur les moyens d’assainir le marché ontarien du logement locatif et d’assurer sa viabilité, tant pour les locataires que pour les locateurs.
Avec votre aide, le gouvernement est certain de pouvoir proposer une réforme législative qui protégera les intérêts des locataires et qui contribuera à la vitalité présente et future du marché des logements locatifs privés. Nous pourrons ainsi contribuer à la vigueur et au dynamisme de nos collectivités, et garantir à leurs habitants la meilleure qualité de vie qui soit.
Le ministre,
John Gerretsen
Message de l’adjoint parlementaire au
ministre des Affaires municipales et du Logement (Secteur urbain),
Brad Duguid
Le ministre des Affaires municipales et du Logement, John Gerretsen, m’a demandé d’orchestrer un dialogue entre notre gouvernement et l’ensemble des Ontariennes et Ontariens sur la manière d’améliorer notre marché du logement locatif, de manière à garantir une véritable protection aux locataires tout en favorisant la santé et la vitalité de l’industrie du logement locatif. Cette initiative s’inscrit dans le plan du gouvernement de l’Ontario de rendre à notre province sa vigueur, sa santé et sa prospérité.
J’ai bien hâte de sillonner la province et d’entendre ce que les locataires et les locateurs partout en Ontario ont à dire à ce sujet.
Le présent document comporte un questionnaire que je vous invite vivement à remplir. Il formera un élément important de notre dialogue avec les parties intéressées telles que vousmême, en ce sens qu’il peut vous servir à faire directement part au gouvernement de vos observations, alors que celui-ci poursuit son programme de changements concrets et positifs pour l’Ontario.
Le document de discussion aborde plusieurs éléments qui appellent une amélioration, à savoir les loyers des nouveaux locataires, la révision des loyers en fonction des coûts des services publics, le bon entretien des immeubles locatifs, la déréglementation régionale des loyers, les avances de loyer, le règlement des différends, les droits des locataires et des locateurs, et enfin la démolition de logements locatifs ou leur affectation à un autre usage.
Notre discussion nous amènera à visiter des collectivités où nous pourrons recueillir les avis du plus grand nombre de personnes et d’organismes possible. Nous avons prévu d’organiser des forums dans la région du grand Toronto (Centre, Est et Ouest), de même qu’à Kitchener, Hamilton, London, Sudbury, Kingston, Ottawa et Thunder Bay.
Je vous invite à participer à l’une de ces réunions publiques et à nous faire part de vos observations sur ce sujet très important. Vous pouvez vous renseigner sur les dates et heures des réunions soit en visitant notre site Web, www.reforme-location.ontario.ca, soit en appelant le 1 866 751-8082.
Je vous remercie d’avance de votre participation à ce processus de consultation.
Brad Duguid,
adjoint parlementaire
Introduction
Nous vous remercions de votre participation à la discussion sur une possible réforme de la loi régissant la location résidentielle en Ontario.
Le gouvernement de l’Ontario a fait connaître son intention de déposer un projet de loi susceptible de protéger les locataires et d’encourager les locateurs tant à investir dans le logement locatif qu’à entretenir le parc de logements locatifs existant. Nous voulons votre opinion sur les modifications législatives envisagées.
Voici comment vous pouvez nous faire part de vos idées :
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Remplissez en ligne un questionnaire avec choix de réponses, à partir de notre site Web à l'adresse www.reforme-location.ontario.ca. Sur ce site, vous pourrez aussi lire le présent document de consultation, télécharger des exemplaires du questionnaire en français, en anglais et dans 10 autres langues très répandues, et prendre connaissance des dernières nouvelles relatives à la consultation.
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Renvoyez le questionnaire, une fois rempli, par la poste ou par télécopieur, accompagné d’observations additionnelles si vous le désirez, à l’adresse suivante :
Consultation sur la réforme de la location résidentielle
Direction du logement à but lucratif
Ministère des Affaires municipales et du Logement
777, rue Bay, 14e étage
Toronto (Ontario) M5G 2E5
Téléphone : 416 645-8088 ou, sans frais, 1 866 751-8082
Télécopieur : 416 585-7607 ou, sans frais, 1 888 846-8832
- Participez à l’un des nombreux forums qui se tiendront aux quatre coins de la province pour y faire entendre votre point de vue en personne. Pour connaître les dates et lieux de ces forums, consultez notre site Web ou appelez la Direction du logement à but lucratif.
Vos observations devront nous parvenir au plus tard le 15 juin 2004.
Votre opinion nous tient à cœur. Notre rôle est de veiller à ce que le système fonctionne pour tout le monde, et pour y parvenir, le gouvernement de l'Ontario a besoin de vos idées et de votre vision.
Les principes du changement
Le gouvernement de l’Ontario a fait connaître son intention de présenter une loi visant à abroger la Loi de 1997 sur la protection des locataires et de présenter un projet de loi visant à offrir une véritable protection aux locataires, tout en garantissant l’existence d’un parc de logements locatifs convenable.
Nous tenons à consulter les Ontariennes et les Ontariens sur la manière d’élaborer un projet de loi qui établisse un juste équilibre entre les intérêts des locateurs et ceux des locataires. Le présent document de consultation vise à lancer la discussion concernant la mise en place d’un système équitable de règlement des questions touchant la location résidentielle en Ontario.
- Le projet de loi que nous comptons présenter rétablirait un véritable contrôle des loyers. Ses dispositions viseront à :
- éliminer la déréglementation des loyers des logements vacants, qui a eu pour effet d’autoriser une augmentation illimitée des loyers des logements libérés par leurs locataires;
- maintenir les mesures de contrôle des loyers lorsque les taux d’inoccupation se situent en-dessous du seuil à partir duquel les locataires disposent d’un vrai choix de logements;
- appliquer les mesures de contrôle des loyers de façon régionale; le seuil minimum à partir duquel les mesures de contrôle des loyers seront supprimées serait basé sur un taux d’inoccupation supérieur à trois pour cent;
- protéger les locataires dans les situations où les taux d’inoccupation sont élevés contre toute tentative par leur locateur d’arriver à leur « éviction économique » en leur imposant des augmentations sélectives et excessives;
- remanier les règles de procédure, de sorte que le processus pour porter plainte et répondre aux requêtes en éviction devant le Tribunal du logement de l’Ontario soit plus juste et plus équitable envers les locataires.
La loi proposée garantirait aux municipalités ayant de faibles taux d’inoccupation le droit de protéger leurs logements locatifs existants contre les projets abusifs de démolition ou de conversion en condominiums.
Nous voulons votre avis
Le présent document contient une série de propositions quant à la manière d’améliorer le système actuel de réglementation de la location résidentielle et de contrôle des loyers. La discussion qui suit chacune de ces propositions porte sur les options de mise en œuvre, de même que sur des points à prendre en considération du fait de leur importance ou de leur aspect problématique, de sorte que les personnes et groupes intéressés puissent donner leur avis sur tous les aspects des propositions avancées.
Le document est divisé en plusieurs chapitres qui correspondent aux principaux points à prendre en considération, à savoir :
- Les loyers des nouveaux locataires
- Le taux légal d’augmentation des loyers
- Les retombées d’une baisse des coûts assumés par les locateurs
- Le rapport entre la qualité de l’entretien et les augmentations de loyer
- La déréglementation régionale des loyers
- Les intérêts sur les avances de loyer
- Le règlement des différends
- La sensibilisation des locateurs et des locataires à leurs droits et responsabilités
- La démolition des logements locatifs et leur affectation à un autre usage.
À la fin de ce document, vous trouverez un questionnaire avec choix de réponses qui reflète les sujets abordés dans les différents chapitres. S’il y a d’autres sujets sur lesquels vous aimeriez vous prononcer ou d’autres questions que vous aimeriez soulever, n’hésitez pas à nous en faire part. Ce questionnaire reprend les questions clefs et les solutions envisageables qui font l’objet d’une discussion dans le corps du document. Vous pouvez aussi, si vous le souhaitez, nous faire parvenir des observations écrites plus détaillées.
Nous avons hâte de savoir ce que vous avez à dire.
Les loyers des nouveaux locataires
Selon le système actuel, mis en place par la Loi de 1997 sur la protection des locataires, les augmentations de loyer ne peuvent en général pas dépasser le taux légal établi chaque année. Toutefois, lorsque des logements locatifs se libèrent, rien ne limite le montant du loyer que les locateurs peuvent exiger des nouveaux locataires. C’est ce qu’il est convenu d’appeler « la déréglementation des loyers des logements vacants ». Les locataires qui déménagent doivent pour se reloger faire leur choix parmi des logements vacants qui sont « déréglementés » et dont le loyer risque d’être bien plus élevé que celui de leur ancien logement.
| Contexte :
Avec le système actuel de déréglementation des loyers des logements vacants, c’est le marché qui dicte le montant du loyer qui peut être exigé des nouveaux locataires. Selon certains, cette situation, d’une part, présente l’avantage d’inciter les locateurs à faire des travaux d’immobilisations (tels que des rénovations ou des réparations majeures) lorsqu’un logement se libère et, d’autre part, se traduit par un meilleur rendement des investissements dans le logement locatif, ce qui favorise la construction de nouveaux logements locatifs. D’autres ont toutefois fait remarquer que la déréglementation des loyers des logements vacants incite les locateurs à évincer leurs locataires pour pouvoir augmenter le loyer de leurs logements. De plus, les groupes de défense des droits des locataires font valoir que cette déréglementation a entraîné une hausse trop rapide des loyers, avec pour conséquence une aggravation du manque de logements abordables.
Le gouvernement propose de mettre fin à la déréglementation des loyers des logements vacants et d’instaurer des mesures de contrôle des loyers des nouveaux locataires. Parallèlement, soucieux d’encourager les investissements dans la construction de logements locatifs, le gouvernement propose de déréglementer les régions où des taux d’inoccupation protègent d’eux-mêmes les nouveaux locataires de fortes hausses de loyer (voir le chapitre intitulé « La déréglementation régionale des loyers »). |
Questions à prendre en considération :
- Un locateur devrait-il pouvoir augmenter le loyer d’un logement lors de l’emménagement d’un nouveau locataire, et si oui, de combien?
A. Pas d’augmentation. Le nouveau locataire devrait payer le même loyer que le locataire précédent.
Cette option apaiserait les craintes que la déréglementation des loyers des logements vacants n’incite les locateurs à évincer des locataires pour pouvoir augmenter le loyer de leurs logements. Avec cette option, les loyers des logements vacants resteraient par ailleurs abordables. À court terme, cette option serait sans grand effet, vu que dans bien des régions de la province, les loyers n’ont guère augmenté ces dernières années, ce qui n’est toutefois pas le cas partout.
Cette option risquerait de créer des difficultés financières pour les locateurs qui n’auraient pas exigé de leurs précédents locataires le montant total du loyer du marché. Certains locateurs, en particulier ceux qui n’ont qu’un petit nombre de logements en location, préfèrent exiger des loyers inférieurs au loyer du marché, ou du moins ne pas appliquer le taux légal d’augmentation annuelle des loyers, afin d’éviter que leurs locataires ne changent trop souvent. De plus, certains locateurs disent qu’ils préfèrent attendre qu’un logement se libère pour faire des travaux d’immobilisations, puis exiger du nouveau locataire un loyer plus élevé mais justifié compte tenu des travaux effectués, plutôt que de déposer une requête auprès du Tribunal du logement de l’Ontario pour obtenir l’autorisation de procéder à une augmentation de loyer d’un pourcentage supérieur au taux légal. Il faudrait aussi déterminer comment seraient fixés les loyers des logements qui seraient restés vacants pendant un certain temps.
B. Un locateur devrait pouvoir exiger d’un nouveau locataire le loyer que payait le locataire précédent, plus l’augmentation au taux légal établi pour l’année.
Cette option contribuerait à faire en sorte que les loyers restent abordables pour les nouveaux locataires, tout en permettant aux locateurs d’augmenter les loyers légèrement. Les locateurs pourraient rapprocher le nouveau loyer quelque peu du loyer du marché. Cette option aurait un certain effet incitatif sur les locateurs pour ce qui est d’entretenir et d’améliorer le parc de logements locatifs. Elle pourrait toutefois aussi permettre aux locateurs d’appliquer plus d’une augmentation de loyer à un logement dans la même année.
C. Un locateur devrait pouvoir exiger d’un nouveau locataire le loyer que payait le locataire précédent, majoré de toute augmentation qu’il aurait eu le droit d’appliquer au loyer du locataire précédent, mais qu’il avait choisi de ne pas appliquer.
Ceci permettrait aux locateurs de fixer le loyer d’un nouveau locataire en fonction de ce qu’ils auraient pu exiger du locataire précédent, s’ils avaient appliqué toutes les augmentations autorisées. Autrement dit, les locateurs pourraient, au moment d’établir le loyer d’un nouveau locataire, rattraper les augmentations de loyer qu’ils n’ont pas appliquées auparavant, le cas échéant.
Cette option donnerait plus de flexibilité aux locateurs en les autorisant à rattraper les augmentations auxquelles ils avaient jusque-là renoncé, tout en protégeant les locataires d’augmentations trop importantes. Elle pourrait aussi inciter certains locateurs à améliorer un logement au moment où il se libèrerait. Elle permettrait à un locateur d’épargner des augmentations de loyer à un locataire existant, sans avoir à craindre les retombées d’un loyer définitivement trop bas. Si un locateur avait systématiquement renoncé à appliquer les augmentations au taux légal, cette option pourrait entraîner des augmentations de loyer importantes sur des logements vacants.
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À quel moment un locateur devrait-il pouvoir augmenter le loyer des nouveaux locataires?
À l’heure actuelle, les locateurs et locataires qui concluent une convention de location s’entendent sur un loyer, et ce loyer ne peut en principe faire l’objet d’une augmentation qu’au bout de 12 mois. Il est à supposer que tel serait également le cas si les locateurs étaient autorisés à appliquer une légère augmentation au loyer des nouveaux locataires (options B et C).
Toutefois, si les locateurs n’étaient pas autorisés à augmenter le loyer d’un logement lors de l’emménagement d’un nouveau locataire (option A et option C dans l’éventualité où le locateur n’aurait renoncé à aucune augmentation préalable), à quel moment la première augmentation pourrait-elle intervenir? Une solution serait de maintenir la règle actuelle, selon laquelle l’augmentation du loyer des nouveaux locataires n’est possible que 12 mois après leur emménagement. Cette option serait la plus facile à comprendre pour les locataires. Ceci étant dit, interdire toute augmentation de loyer lors de l’emménagement d’un nouveau locataire (option A) créerait des difficultés financières pour les locateurs qui n’auraient pas augmenté leurs loyers depuis un bon bout de temps ou pour les locateurs qui auraient loué le même logement plusieurs fois de suite à des locataires qui l’auraient occupé pendant moins de 12 mois. Dans un cas comme dans l’autre, un tel locateur serait privé de toute augmentation pendant une période prolongée.
Une autre option serait d’autoriser les locateurs à augmenter le loyer d’un logement au plus tôt 12 mois après la dernière augmentation pour le logement en question. À supposer qu’un locateur serait tenu de donner 90 jours de préavis écrit à ses locataires avant d’augmenter leur loyer (comme c’est le cas présentement), le plus tôt qu’une augmentation de loyer pourrait intervenir serait trois mois après le début d’une location. Ceci risquerait de compliquer les conventions de location et de semer la confusion dans l’esprit des locataires comme des locateurs, étant donné que la date de renouvellement d’une convention de location (autrement dit d’un bail) et la date d’augmentation du loyer coïncideraient rarement.
Enfin, une troisième option serait d’établir une « date anniversaire » provinciale pour toutes les augmentations de loyer (c.-à-d. le 1er janvier), ce qui serait simple et facile à retenir pour les locateurs et les locataires, qui n’auraient pas à se rappeler des dates particulières les concernant. Toutefois, vu que les dates anniversaires actuelles des logements varient, l’application d’une date commune risquerait dans un premier temps d’entraîner des perturbations.
Si des mesures de contrôle étaient mises en place concernant les loyers des nouveaux locataires, il faudrait aussi déterminer comment les locataires pourront se renseigner sur le loyer qui peut légalement être exigé pour un logement au moment d’y emménager.
- Comment de nouveaux locataires pourraient-ils vérifier à combien devrait s’élever leur loyer?
A. Il faudrait que ce soit aux nouveaux locataires d’entrer en communication avec les locataires précédents pour savoir à combien s’élevait leur loyer.
Telle était la règle aux termes de la loi qui régissait la location résidentielle de 1975 à 1986. Il appartenait aux locataires de se renseigner sur le loyer antérieur et, si leur loyer leur semblait contraire à la loi, ils pouvaient présenter une requête pour obtenir un remboursement de leur trop payé en fonction de la preuve du loyer antérieur qu’il leur avait été possible d’obtenir, le cas échéant.
Le problème avec cette option est qu’il peut être très difficile de retrouver les locataires précédents, surtout dans les grandes villes dans lesquelles les gens ont tendance à déménager souvent. Faute de pouvoir communiquer avec les anciens occupants de leur logement, les locataires n’auraient guère de recours si leur loyer leur semblait illégal.
B. Il faudrait que ce soit aux locateurs de communiquer aux nouveaux locataires le montant du loyer que payaient les locataires précédents.
Une façon de mettre en œuvre cette solution serait d’exiger des locateurs qu’ils remettent aux nouveaux locataires une copie du dernier avis d’augmentation de loyer donné aux locataires précédents, du dernier bail ou de tout autre document juridique prescrit.
Tout locataire qui aurait le sentiment que son loyer est contraire à la loi pourrait alors se servir de ce document comme preuve écrite à l’appui d’une requête au Tribunal du logement de l’Ontario. Le Tribunal pourrait imposer une sanction au locateur qui n’aurait pas remis le document prescrit à un locataire, par exemple en autorisant le locataire à retenir un certain montant sur son loyer jusqu’à ce que le locateur lui fournisse le document en question.
Combinée à l’option A ou B proposée en réponse à la question 1 (aucune augmentation de loyer ou seulement une augmentation au taux légal), cette option serait à la fois relativement facile à administrer et facile à comprendre tant pour les locataires que pour les locateurs. Il serait toutefois plus difficile pour un locateur de démontrer la légalité des augmentations de loyer appliquées pour rattraper des augmentations auxquelles il aurait renoncé auparavant (option C).
C. Le gouvernement provincial devrait tenir une liste des loyers exigés pour chaque appartement ou maison en location que les nouveaux locataires pourraient consulter pour voir quel loyer payaient les locataires précédents.
Une troisième option serait d’obliger les locateurs à enregistrer leurs loyers auprès du Tribunal, que les locataires qui auraient des doutes quant à la légalité de leur loyer pourraient ensuite contacter pour se renseigner à ce sujet. Il appartiendrait aux locateurs de fournir au Tribunal les renseignements sur leurs loyers, dont le montant devrait être confirmé par les locataires concernés. Une sanction pourrait être imposée aux locateurs qui manqueraient de fournir les renseignements requis.
Ce type de système existait en Ontario de 1987 à 1998. S’il est vrai qu’il offrait à de nombreux locataires et locateurs un moyen de vérifier la légalité des loyers, il était aussi extrêmement coûteux à maintenir, compte tenu du vaste volume de données à recueillir, interpréter et vérifier. Il y avait de sérieux retards au niveau de la vérification des données versées au registre.
Un point à examiner par ailleurs en ce qui concerne cette solution est la fréquence à laquelle les locateurs seraient tenus de mettre à jour les renseignements relatifs à leurs loyers. L’ancien registre des loyers ne tenait compte que du « loyer maximal » (autrement dit du loyer exigé pour un logement à une date de départ donnée, plus toutes les augmentations autorisées, que le locateur les ait appliquées ou non) et non du loyer réel, et de ce fait les locateurs n’avaient à enregistrer le loyer d’un logement qu’une seule fois. Comme à l’heure actuelle, la notion de loyer maximal ne s’applique pas à la plupart des logements, un suivi des loyers réels serait difficile à mettre en œuvre et à poursuivre.
- Est-ce que certaines catégories de logements locatifs devraient être exemptées des mesures de contrôle des loyers des nouveaux locataires (p. ex., les logements dans des immeubles qui n’en comptent qu’un petit nombre ou encore les appartements de luxe)?
La réglementation des loyers des nouveaux locataires est peut-être moins importante pour certaines catégories de logements locatifs.
Les immeubles comptant moins de quatre logements locatifs pourraient par exemple être exemptés des mesures de contrôle du montant de loyer exigible des nouveaux locataires. Cette option signifierait que les personnes qui louent un logement dans le sous-sol de leur maison pourraient en fixer le loyer librement lorsque leurs locataires déménagent (comme c’est le cas actuellement). Vu que les petits locateurs sont rarement des gestionnaires roués visant à établir leurs loyers pour maximiser leur revenu, cette option serait peutêtre acceptable.
Par contre, le marché locatif secondaire (autrement dit les logements dans des immeubles autres que ceux construits spécifiquement à des fins locatives) renferme le plus gros des logements locatifs abordables. Le marché locatif secondaire est composé des logements en sous-sol, des logements en duplex et des logements au-dessus de garages ou de magasins. D’ordinaire, la demande dépasse l’offre en ce qui concerne les logements locatifs les plus abordables, ce qui défavorise les locataires qui voudraient négocier leur loyer avec les locateurs de ces logements.
Une autre question à prendre en considération est celle de savoir s’il faudrait ou non réglementer les loyers pouvant être exigés au départ des locataires qui emménagent dans des appartements de luxe. L’argument pourrait être avancé que les personnes qui ont les moyens de payer les loyers les plus élevés ont assez de choix en matière de logement pour ne pas avoir besoin de mesures de contrôle des loyers.
- L’exemption partielle des nouveaux logements
La Loi de 1997 sur la protection des locataires exempte les logements construits ou occupés pour la première fois après le 1er novembre 1991 de la plupart de ses mesures de contrôle des loyers. Rien ne limite le montant des augmentations de loyer de ces logements. Ceci étant dit, comme pour tous les autres logements, il est interdit d’augmenter le loyer de ces logements plus d’une fois tous les 12 mois et les locateurs doivent donner 90 jours de préavis avant toute augmentation de loyer. (Les dispositions régissant les évictions et le droit au maintien dans les lieux s’appliquent également aux nouveaux logements.)
Cette exemption partielle des nouveaux logements a été instaurée par une loi antérieure à la loi actuelle, dont l’intention était d’exempter les nouveaux logements dans les cinq années suivant leur construction ou leur première occupation. Elle a été maintenue dans la loi actuelle, qui l’a prolongée pour une durée indéterminée en ce qui concerne les logements dont la construction ou la première occupation est postérieure au 1er novembre 1991. L’argument avancé est que l’exemption des nouveaux logements locatifs incite les promoteurs immobiliers à en construire davantage.
Cette exemption a toutefois eu pour effet que les locataires de certains logements dont l’âge peut désormais atteindre 12 ans ne bénéficient d’aucune mesure de contrôle de leur loyer.
Compte tenu de l’objectif que le gouvernement souhaite atteindre, qui est de réglementer les loyers des nouveaux locataires, la question à prendre en considération est celle de savoir comment la loi proposée devrait traiter les nouveaux logements et les logements construits ou occupés pour la première fois depuis le 1er novembre 1991 qui sont présentement exemptés du contrôle des loyers. Il s’agit de déterminer s’il y aurait lieu d'exempter les logements neufs du contrôle des loyers ou non, et si oui, quelle devrait être la durée de leur exemption.
Le taux légal d’augmentation des loyers
Le taux légal d’augmentation des loyers représente le pouracentage d’augmentation annuelle maximal que les locateurs peuvent appliquer à leurs loyers sans avoir à demander l’autorisation du Tribunal du logement de l’Ontario. De nombreuses voix se sont levées parmi les défenseurs des droits des locataires et d’autres personnes intéressées pour dire que le taux légal est trop élevé. Atteindre l'objectif recherché par le gouvernement, qui est de renforcer les mesures de contrôle des loyers, appelle un examen du calcul de ce taux légal.
| Contexte :
Le taux légal d’augmentation des loyers s’applique à la plupart des logements locatifs (exception faite des logements construits depuis 1991 et des logements sociaux). Il est calculé en prenant pour base 2 pour 100 et en y ajoutant un montant qui reflète la hausse moyenne des frais d’exploitation des immeubles comportant des logements locatifs. La Loi de 1997 sur la protection des locataires énonce la méthode de calcul de la partie du taux légal liée aux frais d’exploitation. Chaque année, le gouvernement publie l’indice du contrôle des loyers (ICL)1, qui représente la moyenne mobile sur trois ans des hausses intervenues à l’égard de huit coûts compris dans les frais d’exploitation qui affectent la plupart des locateurs. Le montant retenu pour le calcul du taux légal est égal à 55 pour 100 de l’ICL, ce qui correspond au ratio frais/recettes d’exploitation typique des immeubles à usage locatif ontariens.
Depuis 1991, cette méthode de calcul a généralement produit un taux légal supérieur au taux d’inflation, comme le montre le diagramme 1. (En période de forte inflation, elle produirait plutôt un taux légal inférieur au taux d’inflation.)
La loi actuelle ne précise pas ce que le taux de base de 2 pour 100 est censé couvrir. Les locateurs peuvent faire valoir qu’il leur garantit un rendement sur le capital investi dans le logement locatif, tandis que les personnes parlant au nom des locataires le décrivent en général comme un boni pour les locateurs. Ce taux de base de 2 pour 100 a été établi en 1987, à une époque où l’inflation était bien plus forte qu’aujourd’hui (de 1998 à 1990, le taux d’inflation moyen dépassait 5 pour 100). À l’heure actuelle, l’inflation se situe aux alentours de 2 pour 100 (le taux d’inflation moyen s’est maintenu à 2,2 pour 100 de 1999 à 2003). Le gouvernement fédéral et la Banque du Canada se sont fixés pour objectif un taux d’inflation situé entre 1 et 3 pour 100, et la politique monétaire nationale vise à maintenir ce taux au niveau moyen de 2 pour 100.
Vu la hausse des taux d’inoccupation, les locateurs ont eu plus de mal à augmenter leurs loyers avec pour conséquence, comme le montre le diagramme 2, que la moyenne des augmentations de loyer des logements vacants est passée sous le taux légal. Le taux légal n’est donc guère entré en jeu dans le calcul des augmentations de loyer en 2002 et 2003. Les années antérieures, le taux légal était par contre inférieur à la moyenne des augmentations de loyer des logements vacants intervenues dans les grandes villes telles que Toronto, Ottawa, Kitchener et Oshawa.
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Questions à prendre en considération :
Quelle méthode le gouvernement devrait-il utiliser pour calculer chaque année le taux légal, autrement dit le montant maximal d’augmentation des loyers?
A. Maintenir la méthode de calcul actuelle, qui consiste à prendre 2 pour 100 comme taux de base et à l’augmenter plus ou moins selon la hausse des frais d’exploitation des immeubles locatifs.
Certains disent que la méthode de calcul actuelle produit un taux légal trop élevé, dont l’application rend les logements locatifs moins abordables. Les locateurs peuvent toutefois faire valoir qu’une formule qui résulte en un taux légal relativement élevé leur permet en général d’entretenir leurs immeubles convenablement et d’absorber leurs frais d’exploitation.
B. Maintenir la méthode de calcul actuelle, mais ramener le taux de base de 2 pour 100 à 1 pour 100.
Cette option entraînerait un taux légal proche du taux d’inflation actuel. Si le taux d’inflation se maintenait par exemple aux alentours de 2 pour 100, le taux légal serait d’environ 2 pour 100 également. Si l’inflation était plus élevée, le taux légal serait inférieur à l’inflation : si le taux d’inflation devait par exemple atteindre 4 pour 100, le taux légal serait d’environ 3,2 pour 100.
C. Maintenir la méthode de calcul actuelle, mais en supprimant le taux de base et en calculant le taux légal uniquement en fonction de la hausse des frais d’exploitation des immeubles locatifs.
Cette option éliminerait le taux de base de 2 pour 100. En conséquence, le taux légal serait basé uniquement sur 55 pour 100 de la hausse moyenne des frais d’exploitation à la charge des locateurs. Si l’inflation se maintenait à environ 2 pour 100, le taux légal se situerait, lui, autour de 1 pour 100. Le taux légal resterait donc vraisemblablement inférieur au taux d’inflation.
En ce qui concerne les options B et C, les locateurs peuvent faire valoir que les augmentations de loyer seraient insuffisantes pour faire face à la hausse des coûts, et qu’ils devraient sans doute présenter des requêtes plus fréquentes au Tribunal pour obtenir l’autorisation d’appliquer des augmentations d’un pourcentage supérieur au taux légal que ce n’est le cas avec la méthode de calcul actuelle. Cette option pourrait considérablement alourdir les tâches administratives tant du Tribunal que des locateurs.
D. Lier le taux légal d’augmentation des loyers à l’indice des prix à la consommation (IPC) de l’Ontario, qui correspond au taux d’inflation.
L’IPC mesure le changement survenu dans le niveau moyen des prix de détail des biens et services habituellement consommés. Le taux légal pourrait être lié à une moyenne mobile sur trois ans (comme c’est le cas présentement pour le calcul de l’indice de contrôle des loyers). Ceci permettrait d’atténuer d’éventuelles fluctuations du taux d’inflation, et donc de mettre les locataires à l’abri de fortes augmentations sur un court laps de temps.
Cette option produirait en général un taux légal inférieur à celui que l’on obtient avec la méthode de calcul actuelle (voir le diagramme 1 ci-contre). À titre d’exemple, l’IPC total en Ontario s’est situé en 2003 à 2,7 pour 100, tandis que le taux légal d’augmentation des loyers était de 2,9 pour 100. En moyenne, de 2001 à 2003 inclusivement, l’IPC s’est élevé à 2,7 pour 100, alors que le taux légal pour chacune de ces trois années était de 2,9, 3,9 et 2,9 pour 100 respectivement.
Cette option consiste essentiellement à utiliser le taux d’inflation pour fixer le taux légal d’augmentation des loyers, ce qui pourrait être perçu comme étant équitable aussi bien envers les locateurs que les locataires. De plus, l’IPC est un indicateur de variation des prix généralement reconnu du public. Ceci étant dit, l’IPC mesure des centaines de biens et de services, alors que l’indice de contrôle des loyers ne mesure que les frais d’exploitation des locateurs. Il reste à savoir s’il faudrait utiliser l’IPC total ou seulement l’indice de référence, qui exclut les huit composantes de l’IPC aux prix les plus volatiles, telles que l’essence, le fioul, le pétrole et le gaz naturel.
Avec cette option, en cas de flambée des prix de l’énergie, le taux légal n’augmenterait pas autant qu’avec la méthode de calcul actuelle, vu que la valeur attribuée à ces prix est moindre dans l’IPC que dans l’indice de contrôle des loyers.
Les retombées d’une baisse des coûts assumés par les locateurs
Les locateurs ont la possibilité de présenter une requête au Tribunal du logement de l’Ontario pour obtenir l’autorisation d’appliquer une augmentation de loyer d’un pourcentage supérieur au taux légal, lorsque les coûts des services publics (tels que l’eau et l’électricité) sont supérieurs à ce qui avait été prévu lors du calcul du taux légal d’augmentation des loyers pour l’année. Cependant, en cas de baisse subséquente de ces mêmes coûts, rien dans la Loi de 1997 sur la protection des locataires n’oblige les locateurs à réduire de nouveau les loyers ainsi augmentés, alors qu’ils n’ont manifestement plus à faire face aux mêmes dépenses.
| Contexte :
La loi antérieure à la Loi de 1997 sur la protection des locataires autorisait les locataires à présenter une requête en réduction de loyer en cas de baisse des coûts des services publics. Les locateurs étaient tenus de joindre à leurs avis d’augmentation de loyer d’un pourcentage supérieur au taux légal des renseignements relatifs aux coûts des services publics qui avaient justifié l’approbation d’une telle augmentation.
L’ombudsman de l’Ontario a lancé une enquête sur les augmentations de loyer d’un pourcentage supérieur au taux légal et il a publié un rapport préliminaire le 24 octobre 2002, faisant état de la conclusion provisoire que les dispositions de la Loi de 1997 sur la protection des locataires relatives à ces augmentations ne sont pas équitables. Son rapport souligne que le déséquilibre qui se produit lorsque des locataires n’obtiennent pas de réduction de loyer « risque d’avoir des répercussions négatives substantielles sur bon nombre de personnes dans la province », ajoutant par ailleurs que « les augmentations de loyer qui découlent de hausses extraordinaires du coût des services relèvent d’une réglementation qui est déraisonnable et discriminatoire ». Son enquête a fait suite à une hausse de 42 pour 100 du prix du gaz naturel en 2001, à laquelle a succédé une baisse de 23 pour 100 en 2002. Les groupes de défense des droits des locataires reprochent à la loi actuelle qu’elle ne contienne aucune disposition traitant des situations où un locateur n’a plus à assumer certains coûts. |
Questions à prendre en considération :
Que faudrait-il faire pour qu’en cas de baisse des coûts des services publics, les locataires n’aient pas à continuer de payer les loyers augmentés?
A. Autoriser des augmentations d’un pourcentage supérieur au taux légal basées sur une hausse des coûts des services publics, mais pour une année seulement, sauf si le locateur peut prouver au gouvernement qu’il n’y a pas eu de baisse de ces coûts.
Les locataires, qui seraient assurés de ne pas avoir à payer de coûts additionnels qui n’existent plus, bénéficieraient directement de cette option. Toutefois, vu que les coûts des services publics ne baissent en général qu’après avoir flambé, ce serait peut-être trop demander aux locateurs que de les obliger à prouver régulièrement que leurs coûts n’ont pas baissé, une mesure qui alourdirait considérablement les tâches administratives tant du Tribunal que des locateurs.
Un autre élément à prendre en considération est la nature de la preuve que les locateurs devraient fournir au Tribunal, autrement dit, il s’agit d’établir s’ils seraient ou non tenus de présenter une requête en bonne et due forme visant l’autorisation d’une augmentation de loyer d’un pourcentage supérieur au taux légal. Il faudrait aussi examiner combien d’années de suite les locateurs devraient prouver que leurs coûts n’ont pas baissé avant que la part d’une augmentation au-delà du taux légal basée sur ces coûts puisse être incorporée au loyer de façon permanente.
B. Autoriser des augmentations d’un pourcentage supérieur au taux légal basées sur une hausse des coûts des services publics, y compris leur maintien dans le loyer, mais donner aux locataires le droit de présenter une requête en réduction de loyer en cas de baisse de ces coûts.
Cette option pourrait s’avérer plus efficace que la première, étant donné que les locataires n’auraient à présenter de requête au Tribunal qu’en cas de baisse des coûts des services publics, baisse qui n’est pas très fréquente. Ceci étant dit, comment les locataires pourront-ils savoir si ces coûts ont baissé? Il faudrait que les locataires se procurent cette information auprès des fournisseurs de services ou que les locateurs soient obligés de leur remettre l’information en question, auquel cas il s’agirait de déterminer d’une part, quand et comment les locateurs devraient la leur remettre et, d’autre part, pendant combien de temps ils seraient soumis à cette obligation.
Une autre question à examiner à l’égard tant de l’option A que de l’option B est celle de savoir si les locateurs dont les coûts auraient baissé suite à des investissements dans des mesures d’économie d’énergie devraient ou non être exemptés de l’obligation de réduire leurs loyers en conséquence. Faute d’une telle exemption, les locateurs risqueraient d’être moins disposés à investir dans de telles mesures.
C. Faire que le gouvernement, par l’intermédiaire de la Commission de l’énergie de l’Ontario, surveille le prix des services publics et, en cas de baisse de ces prix, qu’il annonce une réduction des loyers ayant fait l’objet d’une augmentation d’un pourcentage supérieur au taux légal suite à leur hausse antérieure.
Avec cette option, le gouvernement surveillerait les variations du prix des services publics sur une période donnée par l’intermédiaire de la Commission de l’énergie de l’Ontario, et s’il restait inchangé, les augmentations d’un pourcentage supérieur au taux légal intervenues pour refléter cette hausse de prix seraient maintenues dans les loyers. Si le prix courant des services publics baissait d’un certain montant, les locateurs qui auraient récemment augmenté leurs loyers pour tenir compte de la hausse préalable de ces prix seraient obligés de les réduire à nouveau proportionnellement à leur baisse. Les locataires qui auraient le sentiment que leur locateur n’a pas suffisamment réduit leur loyer pourraient présenter une requête en réduction de loyer auprès du Tribunal.
Cette option présenterait l’avantage de ne pas pénaliser les locateurs qui adoptent des mesures d’économie d’énergie, vu qu’ils n’auraient à réduire leurs loyers qu’en fonction d’une éventuelle baisse du prix courant des services publics sur le marché, et non en fonction de leurs coûts réels. Un autre avantage de cette option est que, tout comme la seconde option, elle éliminerait la nécessité de déposer des requêtes les années où le prix des services publics n’auraient pas baissé.
Ceci étant dit, certaines personnes pourraient trouver injuste que le retrait d’une augmentation d’un pourcentage supérieur au taux légal soit lié à une baisse de prix générale et non aux coûts pour un immeuble particulier. De plus, si une baisse de la consommation devait intervenir dans un immeuble particulier après qu’une augmentation d’un pourcentage supérieur au taux légal ait été autorisée, cela entraînerait la suppression de cette augmentation. Cette solution, contrairement aux autres options, ferait qu’une baisse de la consommation n’entraînerait pas toujours une réduction de loyer. Néanmoins, cette option répond bien aux préoccupations exprimées par l’ombudsman après la flambée des prix des services publics en 2001 : en cas de baisse du prix des services publics, les locataires n’auraient plus à payer des coûts additionnels qui auraient disparu.
La baisse des dépenses d’immobilisations assumées par les locateurs
Une question connexe est celle de savoir si des dispositions similaires à celles envisagées concernant la baisse des coûts des services publics devraient être adoptées en ce qui concerne les augmentations d’un pourcentage supérieur au taux légal autorisées suite à des rénovations ou des réparations majeures (dépenses d’immobilisations). La Loi de 1997 sur la protection des locataires ne prévoit pas le retrait de ces augmentations une fois que la dépense d’immobilisations les ayant justifiées a été payée.
Les locateurs sont tenus de présenter une requête au Tribunal pour obtenir l’autorisation d’appliquer une augmentation d’un pourcentage supérieur au taux légal basée sur des dépenses d’immobilisations. En général, une telle requête porte sur divers éléments, depuis la pose de nouveaux tapis jusqu’à des travaux de bétonnage. Selon la loi actuelle, l’augmentation appliquée au loyer des locataires à l’égard de ces dépenses d’immobilisations ne les paie pas en un an, mais plutôt en 5 à 25 ans, en fonction de la durée de vie utile prévue de chaque élément (la période d’amortissement). L’augmentation basée sur une dépense pour un élément donné n’est toutefois pas retirée du loyer après expiration de la période d’amortissement.
À une certaine époque, la loi régissant la location résidentielle incluait des dispositions relatives aux dépenses d’immobilisations amorties, autrement dit que les locateurs n’avaient plus à assumer. Passée la durée de vie utile d’un élément ayant fait l’objet d’une dépense d’immobilisations, le gouvernement était tenu de remettre un avis de réduction de loyer aux locataires concernés, afin d’éviter qu’ils ne continuent à payer pour l’élément en question.
L’instauration de dispositions relatives aux dépenses d’immobilisations qu’un locateur n’a plus à assumer présenterait plusieurs inconvénients. Étant donné que le calcul d’une augmentation d’un pourcentage supérieur au taux légal pourrait être basé sur une série d’éléments ayant tous une durée de vie utile différente, quantité de réductions de loyer (certaines portant sur de très petits montants) pourraient découler sur de nombreuses années d’une seule requête en augmentation de loyer au-delà du taux légal. Les réductions liées à bon nombre de dépenses d’immobilisations amorties n’interviendraient qu’après 20 ou 25 ans, à un moment où elles seraient probablement une surprise tant pour le locateur que pour la plupart des locataires, surtout ceux et celles qui auraient emménagé dans l’immeuble dans les 20 années ou plus depuis la présentation de la requête. Les choses pourraient se compliquer davantage si d’autres augmentations de loyer au-delà du taux légal basées sur des dépenses d’immobilisations ultérieures étaient intervenues par la suite dont les périodes d’amortissement chevaucheraient celles des dépenses liées à la requête initiale.
Les règles qui dicteraient que soient retirés des loyers les montants liés aux dépenses d’immobilisations après expiration de leur période d’amortissement seraient compliquées tant pour les locataires que pour les locateurs et, dans la plupart des cas, les réductions de loyer majeures n’interviendraient qu’au bout de nombreuses années.
Le rapport entre la qualité de l’entretien et les augmentations de loyer
Les locateurs sont tenus de garder leurs immeubles, y comapris les logements locatifs qui s'y trouvent, en bon état et conformes aux normes de salubrité, de sécurité et d’entretien, ainsi qu’aux normes relatives à l’habitation. Tout manquement des locateurs à leurs obligations dans ce domaine risque de nuire au bien-être des locataires. Les locateurs qui n’entretiennent pas convenablement leurs immeubles locatifs devraient-ils avoir le droit d’augmenter les loyers de leurs logements, et quelles sanctions y aurait-il lieu d’imposer aux locateurs qui ne satisfont pas à leurs obligations en matière d’entretien?
| Contexte :
En général, il appartient aux municipalités de veiller à l’application des normes de construction. Les inspectrices ou inspecteurs qui visitent des lieux à la demande des locataires font appliquer les normes en délivrant des ordres d’exécution de travaux. Si l’entretien laisse à désirer, les locataires peuvent aussi présenter une requête au Tribunal du logement de l’Ontario pour obtenir une mesure de redressement, par exemple une ordonnance obligeant le locateur à faire certains travaux ou encore une ordonnance de remboursement du loyer pour la période durant laquelle l’entretien laissait à désirer.
La loi provinciale régissant la location résidentielle prévoyait à une certaine époque que si les locateurs ne se conformaient pas à un ordre d’exécution de travaux dans un délai déterminé, le Tribunal rendait une ordonnance leur interdisant toute augmentation de loyer tant que les travaux n’avaient pas été faits. Cette disposition a été éliminée de la Loi de 1997 sur la protection des locataires.
Les groupes de défense des droits des locataires et d’autres maintiennent qu’il faudrait prendre des sanctions contre les locateurs qui ne se conforment pas à des ordres d’exécution de travaux. Il ressort des données de la ville de Toronto remontant à 2001 que les locateurs visés par un ordre d’exécution de travaux s’y conforment en moyenne en l’espace de cinq mois, mais cela peut leur prendre jusqu’à deux ans avant de procéder aux réparations nécessaires et de faire lever les ordres d’exécution de travaux par des inspectrices ou inspecteurs. |
Questions à prendre en considération :
Quelles mesures faudrait-il prendre si les locateurs n’entretiennent pas convenablement leurs immeubles locatifs?
A. Interdire toute augmentation de loyer pour un logement faisant l’objet d’un ordre d’exécution de travaux tant que le locateur ne se conforme pas à l’ordre en question.
Les locateurs ne seraient pas du tout en droit d’augmenter les loyers des logements visés par un ordre d’exécution de travaux en suspens. En cas d’ordre d’exécution de travaux portant sur des aires communes, l’interdiction d’augmenter les loyers s’appliquerait à tous les logements de l’immeuble. Ceci pourrait se faire sans que le Tribunal n’ait à rendre des ordonnances interdisant les augmentations de loyer : les locataires auraient automatiquement le droit de ne pas payer d’augmentation de loyer tant que leur logement ferait l’objet d’un ordre d’exécution de travaux en suspens.
Cette option aurait pour avantage d’offrir une certaine compensation aux locataires confrontés à un cadre de vie inférieur aux normes. Il se peut toutefois que sans les rentrées d’argent qu’auraient engendré les augmentations de loyer, certains locateurs n’aient pas les moyens d’effectuer les travaux nécessaires : cette situation pourrait entraîner une détérioration progressive des logements par rapport aux normes de construction, et donc une détérioration des conditions de vie des locataires.
B. Interdire toute augmentation de loyer d’un pourcentage supérieur au taux légal tant qu’un locateur ne se conforme pas à un ordre d’exécution de travaux.
Les locateurs qui ont eu à faire face à des frais d’exploitation extraordinaires, à des frais de sécurité accrus ou encore à des dépenses d’immobilisations majeures peuvent présenter une requête au Tribunal pour obtenir l’autorisation d’appliquer une augmentation d’un pourcentage supérieur au taux légal.
Avec l’option B, les locateurs n’auraient pas le droit d’appliquer d’augmentation d’un pourcentage supérieur au taux légal tant qu’ils ne se seraient pas conformés à un ordre d’exécution de travaux. Avant de pouvoir appliquer une telle augmentation, ils seraient tenus de signer un affidavit selon lequel aucun ordre d’exécution de travaux les concernant ne reste en suspens. De plus, les locataires pourraient présenter des copies d’ordres en suspens pour obtenir soit le rejet d’une requête visant l’autorisation d’une augmentation au-delà du taux légal, soit le report de l’augmentation jusqu’à ce que les travaux nécessaires aient été effectués. Il serait possible de concevoir ce système de telle manière que n’importe quel ordre d’exécution de travaux aurait pour effet d’invalider une augmentation d’un pourcentage supérieur au taux légal ou seulement les ordres qu’un arbitre considérerait les plus sérieux.
Cette option serait relativement facile à comprendre et à appliquer, tant pour les locataires que pour les locateurs, et elle pourrait être vue comme étant équitable envers les uns et les autres. Les groupes de défense des intérêts des locataires ont fait valoir qu’il est injuste que les locateurs puissent augmenter leurs loyers d’un pourcentage supérieur au taux légal lorsqu’ils ne se sont pas encore conformés à des ordres d’exécution de travaux. Avec cette option, les locateurs seraient incités à entretenir leurs immeubles, mais ils ne seraient pas privés du droit d’appliquer des augmentations annuelles au taux légal, ce qui pourrait leur apporter les rentrées d’argent nécessaires pour procéder aux réparations requises.
En ce qui concerne les options A et B, il convient de noter que les municipalités n’utilisent pas toutes le même système pour délivrer des ordres d’exécution de travaux : certaines ont les moyens d’être proactives à cet égard, d’autres non. Si une municipalité devait tarder à lever un ordre d’exécution de travaux, un locateur risquerait de subir des sanctions injustes. Le gouvernement ne serait pas nécessairement en mesure de veiller à ce que ces options soient mises en œuvre de façon uniforme partout dans la province.
C. Multiplier les ordonnances que le Tribunal du logement de l’Ontario peut rendre suite à une plainte d’un locataire pour manquement aux obligations d’entretien.
À l’heure actuelle, si le Tribunal détermine qu’un locateur a manqué à ses obligations en matière d’entretien, il peut ordonner différentes mesures de redressement, parmi lesquelles ordonner au locateur de faire les réparations nécessaires, de rembourser aux locataires une partie du loyer qu’ils ont payé ou indemniser les locataires pour des dommages causés à leurs biens ou pour le coût de remise en état de ces derniers. Avec cette option, la liste des mesures de redressement serait allongée pour y inclure des éléments tels que l’interdiction de toute augmentation de loyer en attendant que les réparations soient faites ou, dans les cas les plus graves, une réduction permanente du loyer.
Cette option répondrait aux doléances des locataires en matière d’entretien, que la municipalité où se situe leur logement ait ou non délivré un ordre d’exécution de travaux. Avec l’option C, le manque d’uniformité au niveau des services d’exécution municipaux serait sans grande conséquence. Toutefois, cette option ne répond pas spécifiquement au problème de la non-conformité aux ordres d’exécution de travaux.
La mise en œuvre de cette option pourrait être combinée à celle de l’option A ou B.
La déréglementation régionale des loyers
Soucieux de stimuler la création de nouveaux logements locatifs et d’inciter les locateurs à investir dans l’entretien des logements locatifs existants, le gouvernement envisage de supprimer les mesures de contrôle des loyers dans les régions où les taux d’inoccupation resteraient élevés sur une période prolongée. C’est ce que nous appelons la « déréglementation régionale ».
Le gouvernement mesure toute l’importante de consulter les personnes et groupes intéressés sur la manière dont cette déréglementation pourrait être mise en œuvre, et il a fait savoir qu’au minimum, un taux d’inoccupation élevé et continu d’au moins 3 pour 100 touchant tous les logements, des plus abordables aux plus coûteux, devrait à son avis être requis avant qu'une région ne soit déréglementée. Le but que propose le gouvernement par la déréglementation régionale est de donner aux promoteurs immobiliers la possibilité de se soustraire aux mesures de contrôle des loyers par la construction de nouveaux logements locatifs, tout en veillant à ce que dans les régions où elles s'avèrent nécessaires, de telles mesures protègent pleinement les locataires nouveaux et existants.
| Contexte :
Lorsque les consommateurs ont l’embarras du choix, les fournisseurs doivent établir les prix de leurs biens et services de façon plus compétitive. Cette règle vaut aussi sur le marché du logement locatif : lorsqu’un grand nombre de logements locatifs sont à louer, les locateurs ont tendance à limiter leurs augmentations de loyer par rapport à celles qu’ils seraient légalement autorisés à appliquer, voire même à réduire leurs loyers. Les taux d’inoccupation élevés mettent les locataires à l’abri d’augmentations excessives de la même manière que les mesures de contrôle des loyers.
Les mesures de contrôle des loyers ont fait leur première apparition en Ontario en 1975. Depuis, les augmentations de loyer de la plupart des logements locatifs privés ont été limitées par de telles mesures. Certains types d’immeubles locatifs ont été exemptés de l’application de ces mesures, mais il n’y a jamais eu d’exemptions basées sur les taux d’inoccupation locaux2.
Avant de prendre une mesure d’aussi vaste envergure qu’une déréglementation régionale basée sur les taux d’inoccupation, il faut examiner un certain nombre de problèmes relatifs aux données disponibles concernant ces taux. Les données sur les taux d’inoccupation présentement compilées par la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) sont les plus complètes et les plus fiables, mais elles ne sont pas exhaustives. En effet, elles ne portent que sur les immeubles spécifiquement construits à des fins locatives comportant trois logements locatifs ou plus, à l’exclusion du marché locatif secondaire. Or, ce marché secondaire inclut un nombre important de logements, à savoir les appartements accessoires construits dans des maisons familiales tels que les appartements en sous-sol, les appartements au-dessus de garages ou de magasins ou encore les maisons et les condominiums loués et les logements locatifs dans un duplex. Ce marché secondaire satisfait à certains endroits jusqu’à 40 pour 100 sinon plus de la demande de logements locatifs. Il est d’autant plus important qu’une bonne partie des logements qu’il fournit sont parmi les plus abordables.
Étant donné que le gouvernement souhaite faire en sorte que le taux d’inoccupation de toutes les catégories de logements locatifs, à loyer faible, moyen ou élevé, soit au moins supérieur à 3 pour 100 sur le marché d’une région avant que celle-ci ne soit déréglementée, une analyse plus poussée s’impose afin de pouvoir prendre des décisions en matière de déréglementation qui tiennent compte du marché locatif secondaire. Hélas, il est presque impossible d’obtenir des renseignements sur ce marché secondaire : dépourvu de tout caractère officiel, la vacance de ses logements ne fait souvent l’objet d’aucune annonce et de plus, il inclut un grand nombre de logements qui ne sont pas déclarés, voire illégaux.
Les données de la SCHL sont par ailleurs incomplètes parce qu’elles ne tiennent pas compte des logements locatifs situés dans les municipalités de moins de 10 000 habitants, ce qui signifie qu’elles ne fournissent aucun renseignement sur les taux d’inoccupation dans environ un tiers des 447 municipalités de l’Ontario.
La province pourrait établir ses propres sources de données et statistiques, qui pourraient lui servir à obtenir une mesure plus complète des taux d’inoccupation aux fins de la déréglementation régionale. Bien qu’une telle initiative serait coûteuse tant au départ que par la suite, le gouvernement aimerait recevoir des suggestions quant à la manière de recueillir des données sur le marché locatif des municipalités de taille réduite et sur le marché secondaire. Le gouvernement est intéressé à savoir si vous auriez des idées sur la façon de recueillir des données fiables sur ces marchés. Une autre option envisageable serait d’étudier s’il n’y aurait pas moyen d’extrapoler les données de la SCHL pour se faire une assez bonne idée des taux d’inoccupation sur le marché secondaire.
La déréglementation régionale risquerait de poser des problèmes sur le plan de son application géographique. Dans les situations où deux régions côte à côte seraient l’une déréglementée, l’autre pas, par exemple, il se pourrait que les locateurs et locataires dont les logements se trouveraient à la limite des deux régions ne sachent pas trop si les mesures de contrôle des loyers s’appliquent à leurs logements ou non. Les locataires habitant du côté déréglementé d’une limite territoriale pourraient être davantage intéressés à déménager du côté soumis aux mesures de contrôle des loyers. Les locateurs dont les immeubles seraient à la limite d’une région décontrôlée risqueraient de se retrouver avec un taux d’inoccupation encore plus élevé que celui qui avait justifié la déréglementation. La création de zones englobant des régions urbanisées continues, sans égard aux limites territoriales des municipalités, pourrait régler ce problème. |
Questions à prendre en considération :
- À votre avis, quel devrait être le taux d’inoccupation dans une région avant que le gouvernement n’envisage d’y supprimer les mesures de contrôle des loyers?
Le gouvernement cherche à savoir si 3 pour 100 serait un seuil acceptable ou s’il devrait être plus élevé.
A. Le taux d’inoccupation devrait être de 3 pour 100.
Un taux d’inoccupation de 2 à 3 pour 100 est souvent cité au Canada comme indicatif de la santé du marché du logement locatif : pareil taux pourrait donc représenter un seuil approprié à partir duquel il y aurait lieu de déréglementer les loyers dans une région. L’application d’un tel seuil aurait pour conséquence la déréglementation d’un grand nombre de municipalités, y compris de grands centres urbains tels que Toronto.
B. Le taux d’inoccupation devrait être supérieur à 3 pour 100.
Dans pareil cas, peu de régions satisferaient au critère de déréglementation.
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En plus du taux d’inoccupation, quels facteurs faudrait-il prendre en considération au moment de prendre une décision de déréglementation régionale?
Durée de la déréglementation : Pendant combien de temps un taux d’inoccupation particulier devrait-il se maintenir dans une région avant que celle-ci ne soit déréglementée? Dans certaines régions, les taux d’inoccupation pourraient se situer au-dessus du seuil de déréglementation une année, et endessous l’année suivante. Les locateurs et les locataires auraient du mal à s’y retrouver si les mesures de contrôle des loyers étaient éliminées dans une région une année, rétablies l’année suivante puis éliminées de nouveau l’année d’après. De plus, un va-et-vient constant d’une région entre la réglementation et la déréglementation pourrait décourager la création de nouveaux logements locatifs du fait de l’incertitude qu’il entraînerait pour les investisseurs.
Taux d’inoccupation plus élevés pour les logements abordables : Le taux d’inoccupation des logements les plus abordables devrait-il être plus élevé que celui des autres catégories de logements avant qu’une décision de déréglementation régionale ne soit prise? Les données actuelles sur les taux d’inoccupation dans plusieurs régions clefs mettent en lumière des taux d’inoccupation plus élevés parmi les logements aux loyers les moins chers examinés. Toutefois, on assiste plus souvent à une hausse des taux d’inoccupation parmi les logements les plus chers, accompagnée d’un resserrement de la disponibilité des logements à prix modique. Une façon de garantir une disponibilité suffisante et un contrôle des loyers des logements plus abordables serait d’inclure parmi les critères de déréglementation un taux d’inoccupation plus élevé pour les catégories de logements aux loyers les moins chers que pour les catégories de logements aux loyers moyens ou élevés.
Pourcentage de locataires en situation de besoins impérieux : La SCHL estime que se trouvent en situation de « besoins impérieux » les particuliers et les familles qui doivent dépenser plus de 30 pour 100 de leur revenu pour louer dans leur collectivité un logement d’un prix moyen qui soit de qualité convenable et adapté à leurs besoins. Même lorsque les taux d’inoccupation sont élevés, il peut y avoir un grand nombre de locataires en situation de besoins impérieux. L’information relative aux locataires dans cette situation n’a pas encore été extraite des données du recensement de 2001. Il existe toutefois des données similaires sur la proportion de locataires qui consacrent plus de 30 pour 100 de leur revenu au paiement de leur loyer. À Sudbury, par exemple, le taux d’inoccupation des logements locatifs était de 5,7 pour 100 en 2001, et pourtant, le nombre de locataires dont le loyer représentait plus de 30 pour 100 de leur revenu était de 44 pour 100. Cet exemple montre bien qu’un taux d’inoccupation élevé ne va pas nécessairement de pair avec la disponibilité d’un nombre suffisant de logements abordables. En conséquence, il serait peut-être bon d’établir comme l’un des critères auxquels une région devrait satisfaire avant sa déréglementation que moins d’un certain pourcentage de locataires se trouvent en situation de besoins impérieux.
Augmentations de loyer moyennes peu élevées : Faudrait-il tenir compte de l’augmentation moyenne des loyers dans une région au moment d’envisager sa déréglementation? Cela permettrait de faire en sorte que les augmentations de loyers restent en fait raisonnables dans la région. Lorsque les taux d’inoccupation sont élevés, les locateurs limitent généralement leurs augmentations de loyer, de sorte à pouvoir attirer des locataires et les garder. Il peut toutefois arriver qu’un marché locatif ne s’adapte que lentement à une hausse des taux d’inoccupation. Dans ces circonstances, les locataires pourraient avoir à faire face à d’importantes augmentations de loyer, malgré les taux d’inoccupation élevés.
Le gouvernement cherche à savoir de combien de ces facteurs il devrait tenir compte, le cas échéant, et quels devraient être les seuils établis pour chacun d’eux.
- Qui devrait prendre les décisions de déréglementation régionale?
A. La province devrait établir les critères de déréglementation régionale, puis faire savoir quelles régions sont déréglementées en application de ces critères.
Cette option contribuerait à garantir l’application uniforme des critères de déréglementation dans toutes les régions de la province. Toutefois, ne pas impliquer les municipalités dans le processus de prise de décision serait peut-être courir le risque qu’une région soit déréglementée alors qu’elle n’aurait pas dû l’être en raison de circonstances locales particulières.
B. Il faudrait donner aux municipalités le pouvoir de prendre les décisions de déréglementation régionale, mais seulement en application de critères établis par la province.
Avec cette option, les municipalités, qui sont responsables de l’administration des services sociaux tels que l’aide sociale et le logement social, examineraient leurs circonstances locales avant de décider de déréglementer une région donnée (pourvu que la région remplisse les critères provinciaux). Vu que les municipalités sont sans doute les mieux informées sur les besoins de la population locale en matière de logement, il serait peut-être indiqué que ce soient elles qui assument cette responsabilité.
Ceci étant dit, cette option pourrait aussi être perçue comme une façon pour la province de se désister de sa responsabilité dans ce domaine. Il est par ailleurs possible que les municipalités n’apprécient pas de devoir subir les pressions des locateurs et promoteurs immobiliers locaux assoiffés de déréglementation.
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Dans quelles circonstances une région pourrait-elle être de nouveau réglementée?
En admettant que la déréglementation d’une région intervienne lorsque ses taux d’inoccupation et d’autres facteurs atteignent certains seuils, quand et comment cette région devrait-elle être de nouveau réglementée si les circonstances ayant mené à sa déréglementation cessaient d’exister? La solution la plus simple serait de faire en sorte qu’une région soit de nouveau réglementée de façon automatique, dès le moment où elle ne satisferait plus aux critères prescrits. Cela créerait cependant un climat d’incertitude pour les investisseurs s’il était possible qu’une région déréglementée soit réglementée de nouveau en assez peu de temps. Faute d’assurances quant à sa durée, la déréglementation d’une région risque de perdre tout effet incitatif pour la construction de logements locatifs. Il faudrait donc déterminer quelle serait la durée garantie d’une déréglementation. Des durées telles que 3, 5 ou 10 ans semblent raisonnablement envisageables.
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Quelles sont les mesures de contrôle des loyers qu’il faudrait éliminer dans une région déréglementée?
L’hypothèse de base est que même suite à une déréglementation régionale, les éléments suivants resteraient réglementés :
A. Éliminer les mesures de contrôle relatives aux loyers des nouveaux locataires, au taux légal d’augmentation des loyers établi chaque année et aux augmentations d’un pourcentage supérieur au taux légal.
Ceci permettrait aux locateurs d’exiger n’importe quel loyer en fonction du marché, puisqu’ils pourraient fixer les loyers des nouveaux locataires et des locataires existants sans aucune restriction.
Cette option aurait aussi un plus grand effet incitatif sur les locateurs et les promoteurs immobiliers pour ce qui est d’investir dans le logement locatif.
B. Éliminer les mesures de contrôle relatives aux loyers des nouveaux locataires, mais conserver les mesures de contrôle relatives au taux légal d’augmentation des loyers établi chaque année et aux augmentations d’un pourcentage supérieur au taux légal.
Avec cette option, les locateurs pourraient exiger n’importe quel loyer d’un nouveau locataire, mais après l’emménagement du locataire, le taux légal d’augmentation du loyer et toutes les autres mesures de contrôle s’appliqueraient.
Vu que les locateurs ont d’eux-mêmes tendance à limiter les augmentations de loyer là où les taux d’inoccupation sont très élevés, cette option ne leur paraîtrait peut-être pas trop restrictive. De plus, les locateurs seraient libres de rénover un appartement vacant et d’exiger un loyer modifié ou de rattraper les augmentations de loyer qu’ils n’auraient pas appliquées, le cas échéant, lors de l’emménagement d’un nouveau locataire. Parallèlement, les locataires existants n’auraient pas à faire face à des augmentations de loyer excessives et n’auraient donc pas à craindre de se faire évincer par suite de difficultés financières importantes que pourrait leur créer un loyer inabordable (voir ci-après).
- Quels sont les motifs pour lesquels les locataires d’une région déréglementée devraient pouvoir contester une forte augmentation de loyer?
Il se peut qu’en cas d’élimination des mesures de contrôle des loyers, certains locataires aient besoin de protection si leur locateur essayait d’obtenir leur « éviction économique » en augmentant leur loyer jusqu’à un point tel qu’ils n’auraient guère d’autre choix que de déménager, parce que leur logement serait devenu pour eux inabordable.
Une façon d’accorder cette protection aux locataires dans les régions déréglementées serait de les autoriser à déposer une requête au Tribunal si leur loyer leur semblait injuste. Voici quelques-uns des motifs qui pourraient justifier une telle requête de la part des locataires dans une région déréglementée :
- les locataires sont convaincus que l’augmentation est une conséquence directe d’actions entreprises pour faire valoir leurs droits, comme par exemple la création d’une association de locataires ou des démarches pour obtenir la délivrance d’un ordre d’exécution de travaux parce que le locateur a manqué à ses obligations d’entretien;
- le loyer proposé est de loin supérieur au loyer du marché pour un logement similaire dans la région;
- le loyer proposé est de loin supérieur au loyer d’autres logements similaires dans le même immeuble.
Les intérêts sur les avances de loyer
Les locateurs qui exigent de leurs locataires le paiement id’une avance égale à un mois de loyer lors de leur emménagement dans un logement doivent leur verser 6 pour 100 d’intérêts par année sur cette avance. Ce taux de 6 pour 100 est largement supérieur au taux d’inflation actuel et les locateurs font valoir qu’il est trop élevé.
| Contexte :
Les locateurs sont en droit d’exiger une avance de loyer de leurs locataires au moment de leur emménagement pour se protéger contre d’éventuels arriérés de loyer. L’avance de loyer exigible se limite à un mois de loyer ou, dans le cas d’une location hebdomadaire, une semaine de loyer. Le locateur ne peut s’en servir que pour le paiement du dernier mois ou de la dernière semaine de loyer. Son utilisation à toute autre fin, y compris le financement de réparations, est interdite. Suite à une augmentation légale du loyer, le locateur peut aussi demander une augmentation équivalente de l’avance qui lui a été versée.
Le taux d’intérêt de 6 pour 100 payable sur les avances de loyer n’a pas changé depuis son instauration en 1975. À l’époque, 6 pour 100 était un taux proche de celui de l’inflation et de ce fait, il protégeait les locataires contre une érosion de la valeur de l’argent avancé au locateur. De nos jours, le taux d’inflation est nettement plus bas : de 1990 à 2003, par exemple, il se situait en moyenne en Ontario à 2,2 pour 100. |
Questions à prendre en considération :
Quel taux d’intérêt les locateurs devraient-ils payer sur les avances de loyer?
A. Un nouveau taux fixe de 3 pour 100.
Ce chiffre est plus équitable pour les locateurs, vu qu’il reflète mieux la situation économique actuelle et que 3 pour 100 est plus proche du taux d’inflation courant. On peut s’attendre à ce que le taux d’inflation reste stable pendant les quelques années à venir au moins, car le gouvernement fédéral et la Banque du Canada se sont entendus pour viser un taux d’inflation de 1 à 3 pour 100 d’ici la fin 2006 et la politique monétaire nationale tentera de le maintenir à la valeur moyenne de cette fourchette, soit 2 pour 100.
Tableau 1 : Inflation en Ontario
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1990-2003 (taux moyen) |
2003 |
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2,2 % |
2,7 % |
Source : Données de la Banque du Canada et de Statistique Canada
Une autre façon de déterminer si le taux d’intérêt que les locateurs doivent payer sur les avances de loyer est raisonnable est de le comparer au taux de rendement des placements courants (autrement dit, de se poser la question de savoir combien les locataires pourraient raisonnablement s’attendre à gagner en intérêts s’ils n’avaient pas à verser l’avance à leur locateur et choisissaient de placer le même montant). Les certificats de placement garanti (CPG) représentent un type de placement sécuritaire et populaire. Trois pour cent équivaut à la moyenne entre le taux de rendement actuel des CPG et le taux de rendement moyen des CPG depuis 1990, comme le montre le tableau 2.
Tableau 2 : Rendement des CPG
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1990-2003 (taux moyen) |
2003* |
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4,7 % |
1,7 % |
Source : Données de la Banque du Canada et de Statistique Canada
Les taux de rendement sont ceux des CPG sur un an.
*Rendement jusqu’en novembre 2003.
L’avantage d’un taux fixe de 3 pour 100 est qu’il serait proche tant du taux d’inflation moyen que du taux de rendement moyen des placements. Sa nature fixe (par opposition à variable) signifie qu’il serait facile à comprendre et à appliquer pour les locateurs et les locataires.
B. Le taux fixe actuel de 6 pour 100.
Le taux existant de 6 pour 100 est bien connu et il est bien compris par les locateurs et les locataires. Il dépasse toutefois aussi bien le taux d’inflation que le taux de rendement des placements les plus courants, et de ce fait, il se peut qu’il ne soit plus approprié ou juste.
C. Un taux variable basé soit sur le taux d’inflation, soit sur le taux de rendement d’un type de placement courant tel qu’un certificat de placement garanti (CPG).
Un taux variable serait basé soit sur le taux d’inflation annuel, soit sur le taux annuel de rendement d’un placement courant, tel qu’un CPG. Le gouvernement annoncerait chaque année le taux applicable.
Cette option serait toujours équitable envers les locateurs comme les locataires, étant donné que le taux d’intérêt payé par les locateurs reflèterait toujours bien le climat économique du moment. Un taux variable pourrait toutefois prêter davantage à confusion qu’un taux fixe, puisqu’il changerait d’année en année.
Le règlement des différends – processus d'ordonnances par défaut
Le Tribunal du logement de l’Ontario (le Tibunal) règle les rdifférends entre les locataires et les locateurs, et ses décisions ont des répercussions importantes sur les parties en cause. Le gouvernement est déterminé à présenter un projet de loi qui établisse des mécanismes de règlement des différends à la fois réalisables et équitables envers les locateurs comme les locataires. Les paragraphes ci-après abordent plusieurs points à prendre en considération à cet égard dans le cadre de la réforme de la location résidentielle.
| Contexte :
Les requêtes en éviction font partie des motifs les plus répandus des instances de règlement des différends. Pour la plupart des requêtes en éviction, le Tribunal peut rendre une ordonnance d’éviction par défaut si le locataire visé par la requête manque d’y répondre par écrit. Lorsqu’un locateur dépose une requête en éviction auprès du Tribunal, celui-ci fixe la date d’une audience. Le locateur doit alors signifier une copie de sa requête et de l’avis d’audience au locataire concerné. Toutefois, si le locataire ne conteste pas la requête en déposant une réponse écrite à celle-ci auprès du Tribunal en l’espace de cinq jours, le Tribunal peut annuler l’audience et rendre une ordonnance par défaut ayant pour effet d’évincer le locataire sur la foi des renseignements fournis par le locateur dans sa requête.
L’ordonnance par défaut est exécutoire à moins que le locataire ne demande en l’espace de 11 jours qu’elle soit annulée. Si le locataire demande une annulation, la date d’une audience est fixée. Le locataire doit dans pareil cas d’abord démontrer qu’il existe une explication valable à son absence de contestation de la requête initiale dans les délais impartis avant que l’ordonnance ne puisse être modifiée.
Ce processus s’applique à la plupart des requêtes en éviction, de même qu’à certaines requêtes émanant des locataires, notamment en contestation d’un loyer ou d’autres charges contraires à la loi.
Une vaste majorité de locataires (environ 70 pour 100) ne répondent pas aux requêtes en éviction ou ne comparaissent pas lors des audiences s’y rapportant. En l’absence d’un processus d’ordonnances par défaut, du temps d’audience devrait être prévu pour chaque requête, même en sachant que bien souvent les locataires n’y comparaîtraient pas. Exiger qu’une contestation écrite soit déposée à l’avance permet d’accélérer le processus et d’en minimiser les coûts.
Le processus d’ordonnances par défaut a été vivement critiqué par les groupes de défense des droits des locataires et par l’ombudsman de l’Ontario. Ces opposants du processus actuel maintiennent que le processus n’est pas clair pour les locataires, que le délai de cinq jours pour répondre à une requête est trop court et que priver les locataires d’une audience dans de telles circonstances est injuste. Les groupes de défense des droits des locataires font par ailleurs valoir que le processus d’annulation des ordonnances est injuste. |
Questions à prendre en considération :
Comment pourrait-on rendre le processus de règlement des différends plus équitable?
A. Éliminer le processus d’ordonnances par défaut.
Le gouvernement étudie la possibilité d’éliminer complètement le processus d’ordonnances par défaut en supprimant l’obligation pour les locataires de contester une requête par écrit avant de pouvoir participer à une audience relative à une requête en éviction. Son idée est de faire en sorte que les locataires aient automatiquement le droit de participer à une audience lorsque leur locateur dépose une requête visant leur éviction. Ceci éviterait au Tribunal d’avoir à renseigner les locataires et les locateurs sur le processus d’ordonnances par défaut et sur le fait qu’une audience peut être annulée si le locataire manque de contester la requête qui devait en être l’objet.
Ceci étant dit, saisir le Tribunal de toutes les requêtes risquerait dans la plupart des cas de prolonger de plusieurs jours le délai avant que celui-ci ne rende une ordonnance, ce qui en cas d’arriérés augmenterait le montant de loyer payable à un locateur. Les locateurs seraient aussi obligés de comparaître à toutes les audiences, même si leurs locataires n’avaient pas la moindre intention de s’y présenter, ce qui pour les locateurs se traduirait par des pertes de temps et d’argent. Enfin, l’élimination du processus d’ordonnances par défaut augmenterait les coûts du Tribunal.
B. Modifier le processus d’ordonnances par défaut, par exemple de manière à donner plus que cinq jours aux locataires pour répondre à une requête en éviction, permettre aux locataires d’y répondre par téléphone ou par courrier électronique (plutôt que seulement par écrit) ou encore donner aux locataires davantage de possibilités de contester une ordonnance d’éviction.
Une autre option serait de conserver le processus d’ordonnances par défaut, mais de le simplifier et de le rendre plus équitable pour les locataires.
Le prolongement du délai de cinq jours civils imparti pour répondre à une requête pourrait rendre le processus plus accessible aux locataires. Le délai pourrait par exemple être porté à cinq jours ouvrables (ce qui éviterait aux locataires de voir leurs possibilités de contestation diminuées par les fins de semaine et les jours fériés) ou encore être doublé, donc porté à 10 jours. Il se pourrait toutefois que les locateurs perçoivent l’un ou l’autre de ces prolongements du délai de contestation comme un ralentissement inutile et coûteux du règlement de leurs requêtes 3.
Il serait possible de multiplier les façons pour les locataires de répondre à une requête en éviction. Le Tribunal pourrait par exemple accepter leurs réponses à une requête déposées par courrier électronique ou par téléphone.
Le processus d’annulation des ordonnances pourrait être modifié de manière à prévoir qu’un arbitre puisse examiner le bien-fondé de la cause d’un locataire, sans l’obliger à prouver pourquoi il lui a été impossible de répondre à la requête du locateur. Ceci reviendrait à réserver le processus par défaut aux requêtes incontestées et à autoriser les locataires intéressés à se prévaloir du processus d’annulation s’ils ne sont pas d’accord avec une ordonnance. Ceci risquerait toutefois de leur permettre de prolonger le processus d’éviction sans raison valable.
Il convient de noter que les options A et B s’appliqueraient aussi à d’autres requêtes soumises au processus d’ordonnances par défaut, notamment les requêtes des locataires contestant la légalité de leur loyer.
Le règlement des différends – avis d'audience
| Contexte :
Aux termes de l’ancienne Loi sur la location immobilière, qui était appliquée par les tribunaux, les auteurs d’une requête devaient toujours signifier un avis d’audience à la partie intimée. Parallèlement, le gouvernement s’occupait des requêtes relatives à des questions de contrôle des loyers en application de la Loi de 1992 sur le contrôle des loyers, et c’était au gouvernement de signifier les avis d’audience correspondants aux parties intimées. À cette époque, les requêtes étaient peu nombreuses et la date des audiences n’était fixée que quelque temps après leur dépôt. L’envoi des avis d’audience à l’ensemble des parties n’exigeait pas beaucoup de travail additionnel, puisqu’il fallait de toutes façons les envoyer aux parties requérantes.
Depuis l’adoption de la Loi de 1997 sur la protection des locataires, il appartient aux parties requérantes de signifier les avis d’audience aux parties intimées. Pour parer à l’éventualité qu’un requérant manque de signifier un avis d’audience à un intimé, la loi prévoit que l’intimé peut demander l’annulation d’une ordonnance par défaut s’il lui a été impossible de participer à l’audience. Dorénavant, les dates d’audience sont fixées pour une date rapprochée au moment même où un requérant dépose sa requête. Les requérants quittent les bureaux du Tribunal leur avis d’audience en mains et, dans bien des cas, ils en servent un exemplaire à l’intimé en personne bien plus rapidement que le Tribunal n’aurait pu le lui envoyer.
Toutefois, le Tribunal entend de nombreuses plaintes des intimés qui soutiennent que le requérant ne leur a pas fait parvenir de copie de la requête ni d’avis d’audience. Les groupes de défense des droits des locataires estiment qu’il ne faudrait pas laisser au requérant le soin de signifier l’avis d’audience à l’intimé, puisqu’on pourrait considérer qu’il est dans l’intérêt du requérant que l’intimé ne comparaisse pas à l’audience.
La plupart du temps, les intimés qui reçoivent une ordonnance et qui se plaignent de n’avoir pas été au courant de la requête ni de l’audience peuvent déposer une motion visant à obtenir l’annulation de l’ordonnance. L’ordonnance est alors annulée et une nouvelle date d’audience est fixée, avec ce qui s’ensuit comme coûts en temps et en argent pour le requérant et le Tribunal. Lorsque l’annulation de l’ordonnance n’est pas possible, l’intimé doit payer 75 $ pour obtenir la révision de l’ordonnance.
Il serait encore plus important que le Tribunal se charge de la signification de ces avis, si le processus d’ordonnances par défaut devait être éliminé. Présentement, lorsqu’un requérant manque de signifier sa requête et l’avis d’audience en bonne et due forme et qu’une ordonnance par défaut est rendue, l’intimé peut demander, sans frais, que l’ordonnance soit annulée. Toutefois, en cas d’élimination du processus d’ordonnances par défaut, il n’y aurait plus de processus d’annulation. La seule façon pour une partie intimée de se faire entendre serait de présenter une requête en révision de l’ordonnance et d’acquitter les droits s’y rapportant, ce qui serait difficile pour bon nombre de locataires. |
Questions à prendre en considération :
A. Confier au Tribunal le soin de signifier les avis d’audience aux parties intimées.
Ce serait toujours à l’auteur d’une requête de signifier une copie de celle-ci à la partie intimée. Par contre, confier au Tribunal le soin de signifier les avis d’audience contribuerait à garantir aux intimés d’être mis au courant des audiences prévues. Cette option pourrait réduire le nombre d’annulations d’ordonnances, en plus de réduire le temps passé lors des audiences à déterminer si la partie intimée a bien été informée comme il se doit.
Cette option aurait toutefois généralement pour effet d’allonger les délais de signification, vu que les locateurs signifient souvent les documents en personne aux intimés le jour même du dépôt d’une requête, alors qu’il faudrait compter jusqu’à 5 jours avant que l’intimé ne reçoive les documents postés par le Tribunal. Ce délai de signification accru retarderait la tenue des audiences et la date de prise d’une décision par le Tribunal, ce qui aurait de lourdes conséquences dans le cas des requêtes urgentes (c.-à-d., dans les situations où un locateur aurait illégalement mis un locataire à la porte et changé ses serrures). Il pourrait aussi y avoir un nombre plus élevé d’intimés qui ne recevraient pas leurs avis d’audience en cas d’irrégularités au niveau des adresses (auquel cas la remise en personne aurait été plus fiable).
B. Charger le Tribunal d’aviser les intimés du dépôt d’une requête les concernant et de la date fixée pour une audience, mais exiger de la partie requérante qu’elle signifie à l’intimé la requête et l’avis d’audience proprement dits.
Avec cette option, le requérant serait toujours tenu de signifier la requête et l’avis d’audience à la partie intimée, mais le Tribunal enverrait lui aussi un avis à l’intimé l’avisant du dépôt de la requête et de la date fixée pour l’audience. L’avis conseillerait par ailleurs à l’intimé de se mettre en rapport avec le Tribunal si le requérant manquait de lui faire parvenir tous les documents nécessaires.
Ceci garantirait que les intimés soient mis au courant des requêtes et des audiences, ce qui pourrait mettre fin à bon nombre de problèmes découlant de la perception que le Tribunal est responsable de la signification des documents. Comme avec l’option A, cette option pourrait par ailleurs réduire le nombre de requêtes en annulation d’ordonnances et le temps passé lors des audiences à déterminer si la partie intimée a bien été informée comme il se doit.
Toutefois, charger le Tribunal d’envoyer des avis d’information pourrait susciter des questions concernant l’utilisation judicieuse de l’argent des contribuables et l’utilité pour les intimés de recevoir plus d’un avis. Il pourrait par ailleurs être déroutant pour les intimés de recevoir deux documents concernant la même instance.
La sensibilisation des locateurs et des locataires à leurs droits et responsabilités
Le gouvernement tient à s’assurer que les locataires et les rlocateurs connaissent leurs droits et leurs responsabilités. Il pourrait à cette fin exiger des locateurs d’immeubles à logements multiples d’afficher à un endroit bien en vue un document récapitulant ces droits et responsabilités.
| Contexte :
À une certaine époque, les locateurs étaient légalement tenus d’afficher un résumé de certaines dispositions de la loi régissant la location résidentielle qui décrivait les droits et les responsabilités des locataires et des locateurs. Cette exigence ne s’appliquait qu’aux immeubles à logements multiples et l’affichage devait se faire dans une aire commune. Le respect et l’exécution de cette exigence était difficile : il fallait que les locateurs se tiennent au courant de toute modification apportée aux dispositions pertinentes de la loi, de sorte à toujours afficher un document à jour, et il arrivait que des vandales arrachent ou gribouillent le document affiché.
La Loi de 1997 sur la protection des locataires ne contient aucune exigence similaire. |
Questions à prendre en considération :
- Faudrait-il obliger les locateurs à afficher bien en vue dans leurs immeubles locatifs un document donnant des renseignements sur les droits et les responsabilités des locateurs et des locataires?
A. Oui, il faudrait obliger les locateurs à afficher des renseignements concernant les droits et les responsabilités des locataires et des locateurs.
Cette option signifie que la majorité des locataires auraient facilement accès à ces renseignements essentiels dans leurs immeubles.
B. Non, il ne faudrait pas obliger les locateurs à afficher des renseignements concernant les droits et responsabilités des locataires et des locateurs.
Avec cette option, les locataires n’auraient pas accès à ces renseignements dans leur immeuble. Il est toutefois fort possible que bon nombre de locataires ne liraient pas le document, même s’il était affiché dans leur immeuble, mais continueraient de prendre tous leurs renseignements auprès du Tribunal.
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Que devrait contenir le document affiché?
A. Une copie des dispositions de la nouvelle loi décrivant les droits et les responsabilités des locateurs et des locataires.
Avec cette option, il incomberait aux locateurs de mettre à jour les extraits affichés en cas de modification des dispositions reproduites.
Cette option permettrait de veiller à ce que les locataires puissent prendre connaissance des dispositions pertinentes de la loi à un endroit bien en vue. Ceci étant dit, certains locataires pourraient avoir de la difficulté à comprendre le langage juridique du texte affiché.
B. Un résumé en langage clair et simple des dispositions de la nouvelle loi traitant des droits et responsabilités des locataires et des locateurs.
Avec cette option, le ministère diffuserait un résumé officiel en langage clair et simple.
Cette option ferait en sorte que le texte affiché soit plus facile à lire et à comprendre.
L’inconvénient des options A et B est que l’une comme l’autre implique la production d’un document de plusieurs pages, ce qui nuirait à l’efficacité de son affichage.
C. Une courte explication du rôle que joue le Tribunal du logement de l’Ontario pour venir en aide aux locataires et aux locateurs, accompagnée d’information sur la façon d’obtenir des renseignements du Tribunal, telle que son numéro de téléphone et l’adresse de son site Web.
Cette option se traduirait par la production du document le plus court et le plus simple. Les locataires seraient toujours informés de la façon d’accéder aux renseignements voulus et ils pourraient communiquer avec le Tribunal pour obtenir de l’aide avec des problèmes particuliers.
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Quels types de logements locatifs devraient être soumis à cette obligation d’affichage?
L’affichage du document dans tous les logements locatifs permettrait de faire en sorte qu’il soit vu par le plus grand nombre de locataires. Pareil affichage universel serait toutefois difficile à mettre en application dans les immeubles à usages multiples (appartements en sous-sol, logements locatifs au-dessus de magasins, logements dans un duplex, maisons louées, etc.) qui ne possèdent pas de hall d’entrée ni d’autre aire commune. Pour ces types de logements locatifs, il pourrait être demandé aux locateurs de remettre une version imprimée du document à leurs locataires.
La démolition des logements locatifs et leur affectation à un autre usage
Le gouvernement a fait connaître son intention d’aider les rmunicipalités qui connaissent de faibles taux d’inoccupation à éviter que leur parc de logements locatifs existant ne soit abusivement démoli ou converti en condominiums.
Bon nombre de municipalités ont tenté de mettre un frein à la démolition de logements locatifs existants ou à leur affectation à un autre usage, afin de préserver les logements les plus abordables. Elles font valoir que les taux d’inoccupation élevés enregistrés à l’heure actuelle sont sans doute attribuables à des facteurs tels que l’accession à la propriété de ménages locataires ou le montant élevé des loyers qui limite la formation de nouveaux ménages locataires, et qu’ils devraient donc être temporaires. Elles sont convaincues de la nécessité de protéger leur parc de logements locatifs existant, vu le faible nombre de mises en chantier de logements locatifs, surtout parmi les plus abordables.
Nombreux sont toutefois les locateurs et les promoteurs immobiliers qui défendent l’argument que la restriction du droit de démolir des logements locatifs ou de les affecter à un autre usage entrave la meilleure et la plus rentable utilisation possible de leurs biens-fonds. Ils s’opposent à toute restriction qui pourrait les empêcher d’obtenir un meilleur rendement de leurs terrains et constructions en les affectant à un autre usage (par exemple, par une conversion en condominium ou un réaménagement à des fins commerciales).
| Contexte :
La Loi sur la protection des logements locatifs
L’ancienne Loi sur la protection des logements locatifs, adoptée en 1986, obligeait les locateurs à obtenir l’autorisation de leur conseil municipal avant d’exécuter un projet de conversion, de démolition ou de rénovation majeure d’un bien locatif. En général, cette obligation s’appliquait aux immeubles renfermant au moins cinq logements situés dans une municipalité de plus de 50 000 habitants; dans le cas d’un projet de conversion en condominium, ces règles s’appliquaient à tous les logements locatifs, dans toutes les municipalités. La Loi sur la protection des logements locatifs a été abrogée en juin 1998 avec l’entrée en vigueur de la Loi de 1997 sur la protection des locataires, qui elle ne prévoit aucun processus d’approbation municipal des projets de démolition ou de conversion. En cas de démolition de logements locatifs, la Loi de 1997 sur la protection des locataires prévoit que les locateurs versent aux locataires des logements démolis une indemnité égale à trois mois de loyer ou leur offrent un autre logement locatif que ceux-ci jugent acceptable (ceci s’applique aux immeubles de 5 logements ou plus). En cas de conversion de logements locatifs en condominiums, la loi accorde aux locataires le droit au maintien dans les lieux toute leur vie durant, de même que le droit de première option d’acheter leur logement s’il est mis en vente.
Les politiques prévues dans les plans officiels
Bon nombre de municipalités en Ontario ont adopté des politiques relatives à la démolition de logements locatifs ou à leur conversion en condominiums. En général, ces politiques font partie de leur plan officiel. L’alinéa 16 (1) a) de la Loi sur l’aménagement du territoire provinciale dit qu’un plan officiel « doit contenir des buts, des objectifs et des politiques établis principalement en vue de gérer et d’orienter l’aménagement physique et les répercussions sur le milieu social, économique et naturel de la totalité ou d’une partie de la municipalité... ».
Les politiques prévues dans les plans officiels ont recours à une série de mesures ou de critères pour évaluer les projets de démolition ou de conversion, qui peuvent par exemple inclure : certains seuils à atteindre en matière de taux d’inoccupation, des restrictions relatives aux immeubles à loyer élevé, des exigences de remplacement des logements démolis ou convertis par des logements locatifs similaires, les retombées du projet sur le choix de logements disponibles, la tenue de réunions publiques et l’approbation du projet par les locataires existants.
Récemment, à l’issue d’un long procès, la Cour d’appel de l’Ontario a conclu que les municipalités ont le pouvoir d’établir des politiques dans leurs plans officiels relatives à la démolition de logements locatifs et à leur conversion en condominiums.
Bien que le jugement de la Cour d’appel en l’espèce ait clarifié les pouvoirs des municipalités dans ce domaine, il reste toujours des situations dans lesquelles les politiques prévues dans les plans officiels ne suffisent pas à préserver les logements locatifs, à savoir celles où aucune autorisation n’est requise en matière d’aménagement. La démolition d’un immeuble de logements locatifs de cinq étages qui est remplacé par un immeuble de logements en copropriété de cinq étages peut ne nécessiter aucune approbation d’aménagement municipale puisque la nouvelle construction correspond à l’utilisation autorisée pour le bien-fonds en question. Pour être en mesure de préserver les logements locatifs dans pareille situation, il faudrait que les municipalités disposent de pouvoirs additionnels en vertu d’une loi provinciale.
Les conversions en condominiums, démolitions et mises en chantier de logements locatifs à Toronto
Depuis l’abrogation de la Loi sur la protection des logements locatifs, le conseil municipal de Toronto a autorisé la conversion en condominiums de 298 logements locatifs (situés dans six immeubles différents). Il s’est agi là de conversions de logements de haut de gamme. Dernièrement, la Commission des affaires municipales de l’Ontario (CAMO), le tribunal qui entend les appels des décisions des municipalités en matière d’aménagement, a approuvé la conversion en condominiums de 500 logements locatifs à Toronto à laquelle le conseil municipal s’était opposé. Au 1er mars 2004, il y avait à Toronto des demandes en suspens visant la conversion de 1 203 logements locatifs à l’égard desquelles le conseil municipal a pareillement opposé des décisions de rejet, décisions qui ont été portées en appel devant la CAMO.
Depuis l’abrogation de la Loi sur la protection des logements locatifs, le conseil municipal de Toronto a entendu 10 demandes visant la démolition de 1 346 logements. Le conseil a tenté de protéger ces logements ou d’obtenir le remplacement du plus grand nombre d’entre eux. Il s’attend à ce que sur ces 1 346 logements, 204 soient préservés et 784 soient remplacés, ce qui se traduirait par une perte nette de 358 logements.
De 1998 à 2002, le parc de logements locatifs de Toronto s’est enrichi de 1 566 nouveaux logements. Ce chiffre est inférieur aux 2 000 nouveaux logements à loyer abordable dont la ville a besoin chaque ann |