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Augmenter l’offre de logements en Ontario

Introduction

Le logement est l’un des fardeaux financiers les plus importants pour les ménages en Ontario, et le déséquilibre entre la demande élevée et l’offre limitée a entraîné une augmentation fulgurante des coûts dans ce secteur au cours des dernières années. Partout en Ontario, autant dans les collectivités urbaines que rurales, les résidents ont peine à se trouver un logement adéquat en raison des prix et des loyers élevés.

La création de nouveaux logements, du type et de la taille dont les résidents ont besoin, permettra de réduire le prix des loyers et des propriétés, en plus d’offrir plus d’options aux résidents.

Le gouvernement élabore actuellement un Plan d’action pour l’offre de logements visant à éliminer les obstacles à la création de nouveaux logements. Ce Plan d’action comprendra des mesures que la Province pourra prendre dans le but d’accroître l’offre de nouvelles propriétés et de nouveaux logements locatifs en Ontario.

Le Plan d’action pour l’offre de logements appuiera l’engagement du gouvernement à réduire les formalités administratives et à faciliter la vie et les affaires en Ontario.

Cette consultation ne concerne pas les initiatives qui portent spécifiquement sur le logement communautaire (p. ex. le logement social et en milieu de soutien). Toutefois, les obstacles et les solutions possibles qui sont actuellement examinés pourraient avoir des répercussions positives sur les fournisseurs de logements communautaires, comme en facilitant l’aménagement de nouveaux logements, ou en atténuant la pression sur les listes d’attente.

Obstacles à l’offre de nouveaux logements

De nombreuses personnes et de nombreux groupes ont mentionné au gouvernement qu’il était devenu trop compliqué et dispendieux de bâtir de nouveaux logements en Ontario. Cette situation s’explique par cinq thèmes principaux :

  1. 1. La rapidité : L’attente est trop longue pour recevoir l’approbation des demandes de projets d’aménagement.
  2. Pour obtenir une nouvelle maison, de la planche à dessin à la mise en marché, il faut obtenir différentes approbations et divers permis pour les étapes de planification, de construction et d’utilisation du sol. Ces approbations doivent être obtenues auprès de la municipalité, des ministères provinciaux, d’organismes, de fournisseurs de services publics et parfois même des autorités fédérales.

    Un seul projet d’aménagement peut nécessiter des approbations d’un certain nombre de ces entités. Les répétitions, le manque de coordination et les temps d’attente s’ajoutent au fardeau du processus de demande d’aménagement et accroissent les coûts pour les promoteurs et les futurs propriétaires. Les appels possibles des décisions rendues peuvent également prolonger l’attente et créer des incertitudes.

    Les diverses exigences réglementaires et approbations ont été mises en place pour servir des intérêts publics particuliers, des objectifs stratégiques ou des buts gouvernementaux précis. Par exemple, les règles et les processus existent pour veiller à la santé et à la sécurité des résidents, à la protection des zones écosensibles et d’importance culturelle, et à appuyer le développement économique et un secteur agricole dynamique. Les efforts visant à simplifier ces exigences doivent tenir compte de ces multiples buts.

    Qu’en pensez-vous?

    • Comment pourrions-nous simplifier les processus d’approbation des demandes d’aménagement, tout en trouvant un juste équilibre entre les intérêts opposés et l’intérêt du grand public?

  3. 2. Les types de logements : Il y a trop de restrictions sur ce qu’il est permis de construire aux endroits où l’on cherche à obtenir différentes variétés de logements.
  4. De nombreuses personnes ont mentionné que les types de logements à construire ne reflètent pas ce que les résidents recherchent, et certains types de logements ne sont pas aménagés même si la demande est grande pour ce type de logement en question. Par exemple, on a mentionné au gouvernement qu’il n’y avait pas suffisamment de logements appropriés pour les familles et les aînés qui veulent réduire la taille de leur logement, à proximité du transport en commun, des écoles, des lieux de travail et des commodités.

    Les conditions du marché, les politiques et les plans provinciaux, les priorités d’urbanisme locales et les règlements de zonage des municipalités sont tous des facteurs qui influencent le type et l’emplacement des logements.

    Le fait de promouvoir une densification « légère » et une variété de logements, une réutilisation créative des propriétés du patrimoine et des idées de conception du bâtiment favoriserait l’aménagement de nouveaux logements, en plus de créer des avantages sur les plans économique et environnemental.

    Le caractère de certains quartiers existants changerait au fur et à mesure que de nouvelles variétés de logements y seraient construites. On a mentionné au gouvernement que les plans visant à accroître l’espace pour les logements doivent également respecter les qualités actuelles de ces quartiers.

    Le « maillon intermédiaire manquant » des nouvelles habitations

    Ces dernières années, il y a eu de nombreuses discussions publiques au sujet du « maillon intermédiaire manquant » en matière de logement. Ce maillon comprend habituellement les habitations de faible à moyenne hauteur, ainsi que les types d’habitation au niveau du sol, comme les maisons en rangée et les maisons jumelées, situées près des services et des commodités propres aux activités de la vie quotidienne (p. ex. lieux de travail, écoles et transport en commun). Les logements de type « maillon intermédiaire manquant » font également référence aux appartements et aux logements en copropriété de taille familiale, ainsi qu’aux habitations qui sont abordables aux ménages à revenu moyen, y compris les logements locatifs modestes.

    Figure 1 – Exemples des différentes variétés de logements. Les logements de type « maillon intermédiaire manquant » peuvent comprendre les immeubles de moyenne hauteur, les maisons en rangée superposées, les maisons en rangée et les maisons jumelées, qui sont à vendre ou à louer
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    Figure 1 – Exemples des différentes variétés de logements. Les logements de type « maillon intermédiaire manquant » peuvent comprendre les immeubles de moyenne hauteur, les maisons en rangée superposées, les maisons en rangée et les maisons jumelées, qui sont à vendre ou à louer.

    Qu’en pensez-vous?

    • Comment pourrions-nous rendre le système d’urbanisme et d’aménagement plus efficace pour bâtir les types d’habitation que veulent les résidents, et qu’ils ont les moyens de payer, aux endroits adéquats à proximité des services qu’ils ont besoin (p. ex. écoles, transport en commun et autres commodités)?
    • Comment pourrions-nous offrir ces nouvelles variétés de logements dans les quartiers existants tout en assurant la préservation des qualités qui font de ces quartiers des endroits où il est agréable de vivre?
    • Comment pourrions-nous établir un juste équilibre entre le besoin de nouveaux logements et le besoin de terrains à vocation industrielle ou destinés à l’emploi?

  5. 3. Le coût : Les coûts d’aménagement sont trop élevés en raison du prix élevé des terrains et des redevances et des frais imposés par le gouvernement.
  6. Les nouveaux aménagements résidentiels nécessitent un accès à des terrains viabilisés (des terrains dotés de l’infrastructure essentielle, comme les conduites d’eau et d’égout déjà en place). Certaines personnes sont préoccupées par le prix des terrains qui augmente en raison du manque de terrains viabilisés offerts pour des aménagements futurs aux endroits où les résidents veulent s’établir. Il y a également eu certaines discussions sur la meilleure façon de payer pour la viabilisation de ces lieux et sur la façon de s’assurer qu’elle est effectuée de la manière la plus rentable possible.

    Les frais imposés par le gouvernement compliquent également l’aménagement de nouveaux logements tout en en augmentant les coûts. Par exemple, il y a les redevances d’aménagement scolaires et des municipalités, les frais d’approbation des demandes d’aménagement et des permis de construire, et les taxes provinciales et fédérales.

    Les promoteurs de logements locatifs ont mentionné que les coûts élevés des terrains et les frais imposés par le gouvernement rendaient leurs projets irréalisables sur le plan financier en raison de l’incapacité d’attirer des capitaux d’investissement.

    Une grande partie des investissements dans l’infrastructure publique (p. ex. les conduites d’eau et d’égout, les routes, entre autres) nécessaires pour soutenir les projets d’aménagement résidentiel sont financés par ces frais et ces redevances. Il faut donc trouver un juste équilibre entre la réduction des coûts d’aménagement et la construction et l’entretien de l’infrastructure publique essentielle.

    Redevances d’aménagement

    Conformément à la Loi de 1997 sur les redevances d’aménagement, les municipalités ont le droit d’imposer certaines redevances pour de nouveaux aménagements, y compris les aménagements résidentiels et commerciaux. Ces frais visent à aider les municipalités à payer une partie des coûts liés à l’augmentation des services, comme les routes, les conduites d’eau et les services de police et d’incendie.

    Conformément à la Loi sur l’éducation, les conseils scolaires ont également le droit d’imposer des redevances d’aménagement scolaires. Les redevances d’aménagement scolaires sont principalement prélevées par les conseils scolaires qui ne peuvent plus accepter de nouveaux élèves dans leurs écoles existantes et doivent uniquement servir à acheter et à préparer des terrains pour l’aménagement de futures écoles.

    Qu’en pensez-vous?

    • Comment pourrions-nous réduire les coûts d’aménagement de nouveaux logements tout en assurant suffisamment de fonds pour l’infrastructure essentielle liée à la croissance (p. ex. les réseaux d’eau et d’égout, les services de police et d’incendie, les écoles, les routes et le transport en commun)?
    • Comment pourrions-nous veiller à ce que les terrains viabilisés soient accessibles aux bons endroits pour l’aménagement résidentiel?

  7. 4. Le loyer : Il est trop difficile d’être un locateur en Ontario, et les locataires doivent être protégés.
  8. Il est difficile pour les Ontariens et les Ontariennes de trouver un logement locatif qui est abordable et qui répond à leurs besoins. Dans de nombreux secteurs urbains, les taux d’inoccupation ont atteint des creux historiques. Dans les communautés rurales et du nord, la pénurie de logements locatifs adéquats qui perdure rend les recherches difficiles pour les locataires dans leurs localités.

    Un logement locatif peut être un appartement, une maison, une unité de copropriété, un logement dans une maison de retraite ou une maison de santé ou une habitation dans un parc de maisons mobiles ou dans une zone résidentielle à baux fonciers.

    En Ontario, les logements locatifs sont assujettis à la Loi de 2006 sur la location à usage d’habitation. Cette loi établit les règles pour les locateurs et les locataires, y compris les règles d’augmentation du loyer. Elle établit également la Commission de la location immobilière, qui offre de l’aide pour résoudre les différends entre locateurs et locataires.

    De nombreux petits locateurs mentionnent que la Loi rend les activités difficiles pour le locateur. En revanche, les locataires affirment qu’ils ont besoin d’une plus grande protection contre les expulsions illégales ou les logements locatifs mal entretenus.

    Les deuxièmes unités, comme les appartements en sous-sol, sont une importante partie du marché locatif et peuvent optimiser l’utilisation des maisons existantes. Mais la création de nouvelles deuxièmes unités légales est difficile en raison des exigences du gouvernement, comme le Code du bâtiment et les restrictions ou règlements municipaux en vigueur.

    Commission de la location immobilière

    La Commission de la location immobilière (CLI) est un tribunal d’arbitrage qui relève du ministère du Procureur général de l’Ontario, et qui prend des décisions de façon autonome.

    La CLI tranche les différends entre locataires et locateurs et leur fournit également des renseignements au sujet de leurs droits et de leurs responsabilités en vertu de la Loi de 2006 sur la location à usage d’habitation.

    Au cours des dernières années, les temps d’attente pour les audiences et l’obtention d’ordonnances ont augmenté à la CLI.

    Qu’en pensez-vous?

    • Comment pourrions-nous faciliter le fonctionnement du système actuel pour les locateurs?
    • Quelles autres protections devraient être fournies aux locataires?
    • Comment pourrions-nous encourager les propriétaires de bien-fonds à créer des deuxièmes unités légales et à offrir de nouveaux logements locatifs?

  9. 5. L’innovation : D’autres préoccupations, possibilités et idées novatrices pour augmenter l’offre de logements.
  10. Le gouvernement s’intéresse à d’autres idées créatives visant à augmenter l’offre de logements. Voici certaines de ces idées :

    • Formes novatrices d’accession à la propriété;
    • Conceptions et matériel de construction ultramodernes;
    • Idées créatives de conception de bâtiments qui améliorent la qualité de la collectivité.

    Le gouvernement veut également obtenir vos idées sur les autres enjeux auxquels font face les résidents qui cherchent à acheter ou à louer des logements à un prix abordable, y compris les enjeux auxquels font face les nouveaux acheteurs de propriétés résidentielles.

    Qu’en pensez-vous?

    • Comment pourrions-nous favoriser l’innovation dans l’industrie de la construction tout en maintenant les normes élevées en matière de sécurité et d’efficacité?
    • Existe-t-il d’autres formes novatrices d’accession à la propriété (p. ex. le modèle de propriété partagée ou de location avec option d’achat) qui, selon vous, faciliteraient l’accès à la propriété?
    • Avez-vous des idées créatives pour améliorer l’utilisation des maisons, des bâtiments ou des quartiers existants en vue d’accroître l’offre de logements?
    • Quelles autres solutions créatives permettraient d’offrir plus de logements?
    • Quels types de protection aideraient les nouveaux propriétaires résidentiels?