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Guide municipal sur les moyens de faciliter la création de logements abordables



Ce guide se veut un document d’une portée générale. Il n’est pas exhaustif et ne tient pas compte de faits particuliers ni des circonstances locales. Par ailleurs, les lois et pratiques auxquelles il fait référence ou renvoie sont sujettes à modification.

Les municipalités sont responsables de leurs propres décisions et de leur conformité à toutes les lois applicables. C’est pour ces raisons que les renseignements qui figurent dans le présent guide ne sauraient remplacer les conseils juridiques ou professionnels spécialisés sur une question donnée.

Nous recommandons d’établir promptement une liaison avec le personnel des ministères des Affaires municipales comme du Logement. Nous recommandons ausis de communiquer avec d’autres municipalités lorsqu’il y a lieu. Enfin, nous vous recommandons fortement de consulter vos propres conseillers juridiques ou autres experts, au besoin.

Le Ministère n’approuve pas explicitement les approches utilisées dans les études de cas présentées dans le présent document, ni le contenu vers lequel mènent les liens externes que celui-ci contient.

Pour les besoins du présent document, « logement abordable » s’entend en général d’un logement dont le loyer est égal ou inférieur au loyer du marché moyen de la zone dans laquelle il se situe et pour lequel aucune subvention gouvernementale permanente n’est versée.

Introduction

Objet du guide

Les municipalités de l’Ontario travaillent avec ardeur pour faire de leurs collectivités des endroits où les familles et les particuliers peuvent vivre, travailler et se divertir, quel que soit leur revenu. Pour aider les personnes dans le besoin, elles élaborent bien souvent des stratégies et lancent des initiatives favorisant la création de logements abordables. Les conseils d’administration de district des services sociaux (CADSS), qui jouent aussi un rôle primordial dans la fourniture de logements abordables, sont invités à unir leurs efforts dans ce sens avec ceux des municipalités de leur secteur, lorsqu’il y a lieu.

Ce guide pourra s’avérer utile pour les municipalités, les CADSS, les fournisseurs de logements sans but lucratif, les constructeurs et les promoteurs. Il met en vedette différentes initiatives lancées par des municipalités ontariennes en vue de favoriser la création de logements abordables, dont certaines s’inscrivent dans un cadre provincial et d’autres sont purement locales.

Il se veut une source d’inspiration ou d’idées, et non pas un manuel de mise en œuvre détaillé. Il incombe aux municipalités qui envisageraient de lancer une initiative quelconque de vérifier au préalable ses éventuelles répercussions locales. Les municipalités choisiront sans doute chacune un éventail d’initiatives en faveur du logement abordable adapté à leurs propres besoins et circonstances. Elles sont invitées à se reporter aux divers documents-cadres provinciaux et municipaux, tels que la Mise à jour de la Stratégie ontarienne à long terme de logement abordable; la Déclaration de principes provinciale; le Plan de croissance de la région élargie du Golden Horseshoe, 2017; la Déclaration de principes sur le logement de l’Ontario; à leur propre plan décennal de logement et de lutte contre l’itinérance ou encore à celui de leur CADSS au moment de concevoir ce type d’initiative. Enfin, il appartient à une municipalité qui envisage de lancer quelque initiative que ce soit de s’assurer qu’elle est légalement habilitée à le faire.

Le ministère du Logement et celui des Affaires municipales offrent aux administrations locales des conseils touchant le logement, en particulier sa planification et son financement, et ce, en premier lieu par l’entremise de leurs bureaux des services aux municipalités (BSM). Les municipalités et les CADSS peuvent aussi consulter ces bureaux pour obtenir une aide pratique avec l’application des cadres législatifs liés au logement abordable, notamment la Loi de 2001 sur les municipalités ou la Loi sur l'aménagement du territoire; les meilleures pratiques à adopter pour la mise en œuvre des politiques en matière de logement et des programmes connexes; l’utilisation des outils financiers relatifs au logement abordable ou encore le renforcement des capacités nécessaires à une approche intégrée du logement abordable par l’ensemble des services municipaux.

Merci de bien vouloir vous adresser à votre Bureau des services aux municipalités.

Le présent guide est divisé en deux parties, l’une traitant des initiatives que les municipalités pourraient prendre pour promouvoir les possibilités de création de logements abordables et l’autre présentant des études de cas, autrement dit des exemples concrets de réalisation de ce type d’initiatives. Les initiatives abordées portent sur des domaines aussi variés que les incitatifs financiers, les pratiques d’aménagement du territoire et de planification communautaire ou encore la mise sur pied de partenariats, de programmes et d’activités d’éducation.

Les initiatives municipales de promotion du logement abordable

Les incitatifs financiers

La constitution de fonds de réserve pour le logement abordable

Une municipalité peut constituer plusieurs comptes réservés à différentes fins liées au logement abordable, notamment un fonds de réserve pour faire face à ses futures dépenses, prévues ou imprévues, d’entretien des installations d’habitation et un fonds pour les prêts liés au logement abordable. Un fonds de réserve pour le logement abordable est un compte qu’une municipalité ouvre pour y mettre de côté et accumuler l’argent nécessaire au financement de ses initiatives en matière de logement abordable.

Il y a différentes façons de constituer et d’utiliser un fonds de réserve pour le logement abordable et une municipalité peut en constituer plus d’un. Une municipalité pourra par exemple avoir un fonds de réserve pour la création de logements abordables et un autre pour l’entretien des logements abordables existants. Les municipalités peuvent aussi optimiser le rendement de leurs fonds de réserve en forgeant des partenariats avec d’autres organismes en vue d’aménager ou de réaménager des logements abordables.

Les municipalités peuvent, dans certaines circonstances, envisager de prêter des sommes prélevées sur leur fonds de réserve à des fournisseurs de logements sans but lucratif, afin qu’ils puissent remettre leur parc de logements en état. Elles pourraient aussi constituer un fonds spécial pour l’octroi de prêts aux fins de la création de logements abordables. De tels fonds de réserve ou autres ne sauraient suffire à relever tous les défis actuels concernant le logement abordable, mais ils sont un moyen pour les municipalités de promouvoir leurs solutions particulières.

En Ontario, la plupart de ces fonds de réserve sont discrétionnaires et parfois qualifiés de tels, parce que chaque municipalité décide à son gré de les constituer ou non et de l’usage qu’elle fait ensuite de ces fonds.

Toute municipalité qui souhaite se constituer un fonds de réserve ou autre pour le logement abordable aura avant tout intérêt à en établir clairement les modalités de gestion, et notamment de préciser :

  • d’où viendront les contributions à ce fonds;
  • à quelles fins l’argent recueilli pourra servir;
  • quel processus sera suivi pour l’approbation par le conseil municipal ou par la personne que celui-ci désignera à cet effet des dépenses faites à partir de ce fonds.

L’adoption de politiques d’imposition foncière favorables au logement abordable

Les immeubles locatifs incluant sept logements ou plus – tels que les immeubles d’appartements – font partie de la catégorie d’immeubles à logements multiples. Ces types d’immeubles sont souvent soumis à un taux municipal d’imposition foncière plus élevé que ceux de la catégorie des biens résidentiels (qui inclut généralement les condominiums et les maisons individuelles). Ceci peut jouer sur l’abordabilité des logements multiples.

Les municipalités peuvent donc réduire le taux d’imposition foncière des immeubles locatifs à logements multiples pour favoriser l’abordabilité de ces derniers.

Pour cela, elles peuvent envisager d’alléger le fardeau fiscal de la catégorie des immeubles à logements multiples en lui attribuant un taux d’imposition foncière similaire ou égal à celui des biens résidentiels.

Jusqu’à récemment, les municipalités avaient aussi le choix de prélever l’impôt foncier sur les nouveaux immeubles à logements multiples à un taux similiaire à celui des autres biens résidentiels – et bon nombre d’entre elles ont décidé de le faire. Toutefois, par souci d’uniformité à l’échelle de la province, le gouvernement a rendu ce taux d’imposition plus bas obligatoire pour tous les immeubles à logements multiples bâtis en vertu d’un permis de construire délivré à compter du 20 avril 2017. Cette mesure favorisera la construction de logements expressément destinés à la location et, de ce fait, améliorera l’abordabilité des logements locatifs.

Ce changement ne diminuera en rien les recettes fiscales existantes des municipalités, vu qu’il ne s’appliquera qu’aux immeubles nouvellement bâtis, qui seront, eux, imposés au même taux qui se serait appliqué s’ils avaient été des immeubles de condominiums.

Pour en savoir plus sur les catégories de biens immeubles, leur taux d’imposition et la réduction des taux de l’impôt foncier, veuillez vous reporter à la Loi de 2001 sur les municipalités, à la Loi de 2006 sur la cité de Toronto (en ce qui concerne la ville de Toronto) et à la Loi sur l’évaluation foncière.


Nouveauté : Un impôt foncier plus juste pour les immeubles locatifs

Dans son budget de 2017, le gouvernement de l’Ontario annonçait son intention de rendre l’imposition foncière des immeubles locatifs plus équitable.

Les propriétaires d’immeubles à logements multiples répercutent en général l’impôt foncier qu’ils payent sur les loyers de leurs locataires. Ceci a une incidence sur l’abordabilité du logement locatif, puisque l’impôt foncier moyen exigé par les municipalités pour les immeubles locatifs à logements multiples est plus du double de celui exigé pour les biens‐fonds résidentiels (p. ex., les condominiums). Ce fardeau fiscal plus lourd est particulièrement préoccupant compte tenu des plus bas niveaux moyens des revenus des locataires de ces immeubles.

L’une des premières mesures prises par le gouvernement pour remédier à cette situation a été un gel de l’impôt foncier municipal imposé aux immeubles à logements multiples dans les collectivités où cet impôt est élevé. Il a par ailleurs lancé un examen des incidences que l’impôt foncier municipal prélevé sur les immeubles locatifs à logements multiples peut avoir sur l’abordabilité des loyers, et ce, en consultation avec les personnes et groupes concernés, y compris les municipalités, de même que les propriétaires et locataires d’immeubles d’appartements.

En réponse aux observations initiales qui lui ont été faites, le gouvernement a pris des mesures pour que l’imposition foncière des nouveaux immeubles d’appartements cadre avec celle des autres biens résidentiels, de manière à favoriser la construction de logements expressément destinés à la location.


La réduction ou la dispense des droits municipaux payables pour les ensembles de logements abordables

Les municipalités peuvent imposer un certain nombre de droits, prélèvements ou redevances aux promoteurs qui souhaitent bâtir des ensembles résidentiels, et notamment des :

  • redevances d’aménagement;
  • droits pour le raccordement des conduites d’eau et d’égout;
  • honoraires d’ingénieurs;
  • paiements tenant lieu de terrain réservé à la création de parcs;
  • droits pour les demandes portant sur l’aménagement du territoire;
  • droits pour les permis de construire.

Ces droits imposés par les municipalités font partie des coûts à prévoir pour la construction d’ensembles résidentiels. Les municipalités peuvent envisager une réduction ou dispense partielle ou intégrale de ces droits à l’égard des logements abordables. Habituellement, pareille réduction ou dispense est financée à même le fonds d’administration générale.

La capacité d’une municipalité d’accorder des réductions ou des dispenses à l’égard de ces droits dépend de ses ressources financières, des circonstances locales et de diverses considérations juridiques. À titre d’exemple, les sommes prélevées en application de la Loi de 1997 sur les redevances d’aménagement aident à financer l’amplification des infrastructures nécessaire à la fourniture des services additionnels requis par de nouveaux aménagements. Or, la municipalité qui décide de dispenser un certain type d’aménagement de ces redevances pourra néanmoins avoir besoin de fonds pour bâtir l’infrastructure requise par la croissance, telle que de nouvelles routes ou des installations de traitement des eaux usées agrandies. Elle puisera donc vraisemblablement dans son fonds d’administration générale. En règle générale, la Loi de 1997 sur les redevances d’aménagement interdit à une municipalité de dispenser un type d’aménagement et de récupérer la différence en augmentant les paiements exigés pour d’autres.

Les CADSS sont invités à collaborer avec les municipalités de leur district pour profiter des éventuelles réductions ou dispenses de ces droits qui pourraient être accordées aux ensembles de logements abordables.


Nouveauté : Les deuxièmes unités

Si elle est proclamée en vigueur, la Loi de 2016 sur la promotion du logement abordable modifiera la Loi de 1997 sur les redevances d’aménagement de sorte à exiger des municipalités qu’elles dispensent les deuxièmes unités situées dans de nouvelles habitations des redevances d’aménagement, tel que prescrit. Ceci pourra contribuer à réduire les coûts de construction des deuxièmes unités, et donc à élargir l’offre de logements locatifs plus abordables aménagés dans des maisons au départ individuelles.


L’aide à la constitution d’une mise de fonds pour faciliter l’accession à la propriété des locataires à revenu modeste

Quiconque achète une habitation doit en général verser une mise de fonds personnelle s’élevant au minimum à cinq pour cent du prix d’achat. Dans certains cas, les prêteurs offriront une solution de rechange aux acheteurs potentiels, telle que le prêt de la somme requise en contrepartie d’un taux d’intérêt hypothécaire plus élevé. Toutefois, cette façon de procéder présente des risques pour les prêteurs comme pour les propriétaires emprunteurs. Le prêteur court un risque accru de défaut de paiement par un emprunteur qui n’a guère engagé de fonds propres; l’emprunteur pour sa part qui se verrait contraint de vendre alors que les prix de l’immobilier chutent n’en tirerait pas grand-chose.

Il peut très bien y avoir, dans une municipalité, des ménages à revenu modeste qui n’ont pas la mise de fonds requise pour acheter une habitation, mais qui seraient tout à fait capables d’assumer les frais continus associés à sa possession. Malgré les risques décrits plus haut, les municipalités auraient peut-être intérêt à faciliter l’accession à la propriété de certains de ces ménages, et ce, en offrant une aide à la constitution d’une mise de fonds aux acquéreurs d’un logement abordable. Elles peuvent définir clairement dans les modalités d’un tel programme d’aide :

  • quel type d’habitation ouvre droit à une aide (p. ex., en plafonnant la taille et le prix);
  • le montant maximal de l’aide disponible (p. ex., en pourcentage du prix d’achat jusqu’à concurrence d’une certaine somme);
  • le revenu dont un ménage doit disposer;
  • tout autre élément susceptible de minimiser les risques.

Les programmes municipaux d’aide à l’accession à la propriété peuvent donner un coup de pouce à un segment spécifique de ménages à revenu modeste : ceux qui n’ont pas la mise de fonds nécessaire pour acheter, localement, ne serait-ce qu’une habitation modeste, mais qui ont les moyens de faire face aux paiements hypothécaires et autres frais de possession courants, tels que l’impôt foncier ou les services publics. Un autre avantage de ces programmes est qu’ils augmentent l’offre de logements locatifs disponibles, vu que les ménages qui en bénéficient libèrent le logement qu’ils louaient jusque-là au moment d’emménager dans leur propre habitation.

L’aide pour les adaptations d’accessibilité de logements occupés par des ménages à faible revenu

Aider les gens à se loger de façon abordable peut prendre d’autres formes que l’expansion de l’offre de logements ou des programmes de supplément au loyer. Il peut par exemple s’agir d’aider les personnes âgées ou handicapées à faible revenu à améliorer l’état de leur logement existant, notamment par :

  • l’installation d’ouvre-portes automatiques en remplacement de poignées ordinaires;
  • l’ajout de mains courantes des deux côtés d’escaliers intérieurs et extérieurs;
  • l’installation de rampes;
  • l’installation d’une cabine de douche accessible;
  • l’abaissement des comptoirs de cuisine.

Aider les personnes à faible revenu à faire des adaptations d’accessibilité leur permet de continuer de vivre de façon autonome dans leur propre logement, en plus d’accroître l’offre de logements accessibles de la municipalité.

Au moment d’élaborer des programmes d’aide pour ce type de travaux, les municipalités auraient peut-être intérêt à consulter des organismes de prestation de services locaux, tels que les réseaux locaux d’intégration des services de santé (RLISS), les centres d’accès aux soins communautaires (CASC) ou les comités consultatifs locaux sur les questions d’accessibilité. Ceci les aidera à profiter des connaissances et du savoir-faire de ces organismes.

En plus de consulter divers organismes, les municipalités feraient peut-être bien de revoir leurs plans d’accessibilité. Ces plans décrivent par exemple les mesures qu’une municipalité a prises ou prévoit prendre pour éliminer les obstacles auxquels se heurtent les personnes handicapées dans les domaines des services à la clientèle, des transports en commun, des emplois, de l’information et des communications, en plus de veiller à ce que la conception des espaces publics et du milieu bâti tienne compte des besoins d’accessibilité.

L’offre de prestations de logement et d’un supplément au loyer

Les municipalités peuvent élaborer des programmes de prestations de logement transférables, de même que des programmes de supplément au loyer, pour aider les gens à se loger de façon abordable.

Une prestation de logement est une somme d’argent que le gouvernement verse à un ménage locataire qui a besoin d’un logement abordable pour l’aider à payer son loyer. Les ménages qui sont admissibles à une telle allocation peuvent s’en servir en demeurant dans leur logement existant ou en déménageant vers un autre logement de leur choix offert en location sur le marché privé. La prestation de logement est « transférable », en ce sens qu’elle n’est pas liée à l’occupation d’un logement locatif particulier; au contraire, le ménage qui en bénéficie peut s’en servir pour payer son loyer ailleurs, s’il décide de déménager. Pareille allocation laisse les ménages qui la touchent libres de choisir où ils veulent vivre. Les municipalités collaborent parfois avec le ministère du Logement et avec le ministère des Finances pour intégrer au mieux la prestation de ce programme. Ainsi, ses bénéficiaires peuvent toucher directement du ministère des Finances leur prestation de logement et toute autre forme d’aide sociale qu’ils reçoivent, le cas échéant.

Les programmes de supplément au loyer aident les locataires qui en bénéficient à louer un logement sur le marché privé. Certains de ces programmes utilisent un calcul d’indexation du loyer sur le revenu. L’administration locale verse le supplément au loyer directement au locateur. Les meilleures pratiques à cet égard consistent à établir des règles bien claires concernant les niveaux de loyer acceptables, le revenu maximum et d’autres critères d’admissibilité. Les ménages qui prennent possession d’un logement locatif auquel s’applique un supplément au loyer concluent un bail de location ordinaire avec le locateur. Le locateur encaisse le loyer, entretient l’immeuble et offre à tous ses locataires le même niveau de services à la clientèle et d’entretien des logements.

L’offre de tels programmes peut présenter de nombreux avantages pour la collectivité, dont :

  • une meilleure utilisation du parc de logements existants, au lieu d’investir dans la construction de logements. (Le versement d’un supplément au loyer fonctionne en général mieux dans les collectivités qui ont des taux d’inoccupation plutôt élevés et celles dont l’économie connaît des cycles d’envolée et d’effondrement; là où les taux d’inoccupation sont presque toujours bas, il peut s’avérer nécessaire de construire des logements additionnels);
  • la création de logements abordables dans des immeubles de logements locatifs privés où certains logements sont vacants;
  • l’obtention d’une grande mixité des revenus dans la collectivité;
  • l’accélération de l’aide aux personnes qui ont des besoins en matière de logement.

Les pratiques d’aménagement du territoire et de planification communautaire

Le maintien d’une liste de priorités pour la création de logements abordables et d’immeubles propices à leur réalisation sur des terrains municipaux

L’expression « prêt à démarrer » désigne une construction prévue sur un terrain appartenant à une municipalité pour laquelle les activités de planification, d’acquisition de terrains, d’obtention des approbations concernant l’utilisation du sol, de dessins architecturaux, d’ingénierie et de financement sont assez avancées pour que la mise en chantier puisse avoir lieu rapidement.

Les municipalités pourraient tenir une liste des propositions de création de logements abordables sur leurs terrains pour lesquelles la planification, les approbations et l’estimation des coûts sont achevés. Cela leur permettrait de saisir les occasions qui se présentent, notamment en termes de partenariats avec des organismes des secteurs privé et sans but lucratif ou encore de participation à un quelconque programme de logement mis sur pied par les gouvernements fédéral et provincial, en vue de créer de nouveaux logements abordables.

La promotion de la conversion de locaux non résidentiels en logements

Au fil du temps, une municipalité peut connaître des changements démographiques tels qu’ils se ressentent sur son marché de l’habitation. Elle pourra, par exemple, bénéficier d’un afflux de jeunes professionnels attirés par des possibilités d’emploi ou assister au contraire à un vieillissement de sa population donnant naissance à des besoins très différents en matière de logement. Pour s’adapter à de telles nouvelles circonstances, les municipalités devront peut-être investir dans des programmes qui font mieux concorder l’offre et la demande de logements.

Une municipalité dont l’offre sur le marché de l’habitation ne cadre pas avec les besoins des personnes en quête d’un logement peut, si elle le souhaite, miser sur des initiatives de conversion. Elle pourra, par exemple, mettre sur pied des programmes visant à inciter les propriétaires fonciers à convertir des locaux vacants et inutilisés dans des immeubles non résidentiels (p. ex., des écoles, églises ou hôtels laissés à l’abandon) en logements locatifs abordables destinés à des ménages locataires à revenu faible ou modeste. La municipalité pourra aussi prendre des mesures pour réaménager une partie des logements qui lui appartiennent afin de mieux répondre aux besoins actuels et futurs de ses résidents.

Les municipalités prennent souvent des décisions de réaménagement ou de conversion d’immeubles qui leur appartiennent lorsqu’elles planifient la gestion de leurs actifs. Cette planification leur permet d’examiner de plus près les logements dont elles sont propriétaires, de cerner les besoins de leurs résidents et de décider des meilleures mesures à prendre.


Nouveauté : Le zonage d’inclusion

Si elle est proclamée en vigueur, la Loi de 2016 sur la promotion du logement abordable de l’Ontario modifiera la Loi sur l’aménagement du territoire de sorte à permettre aux municipalités d’assortir un zonage à des fins résidentielles de l’exigence de créer des logements abordables. Le gouvernement compterait lancer des consultations sur des propositions réglementaires, lesquelles devraient être affichées sur le Registre environnemental. Le cadre législatif du zonage d’inclusion, s’il devient loi, prévoira ce qui suit :

  • une municipalité cherchant à développer un programme de zonage d’inclusion aura comme point de départ un Rapport d’évaluation municipal, qui agira comme base du programme, ainsi que pour assurer l’appui des communautés. Le Rapport d’évaluation municipal devra être préparé avant que l’ajout de politiques sur le zonage d’inclusion soit fait au plan officiel, et sera conforme aux critères établis par voie de règlement, lequel sera soumis à un examen tous les cinq ans;
  • les règlements municipaux de zonage d’inclusion sont sans appel devant la Commission des affaires municipales de l’Ontario, sauf par le ministre des Affaires municipales, mais il est permis d’interjeter appel de décisions rendues à l’égard de questions de zonage usuelles, telles que la hauteur ou la densité d’un immeuble, même si celles-ci sont censées servir de mesures et d’incitatifs;
  • les municipalités peuvent autoriser la création des logements abordables à un autre endroit, sous réserve des restrictions réglementaires;
  • les municipalités ne peuvent pas accepter de paiement tenant lieu de la création de logements abordables;
  • les municipalités peuvent appliquer l’article 37 de la Loi sur l’aménagement du territoire en association avec un zonage d’inclusion, sous réserve des restrictions réglementaires;
  • enfin, les municipalités doivent établir des procédures pour la déclaration de données sur les logements abordables et pour la gestion de ces derniers, de sorte à ce qu’ils demeurent abordables à long terme.

L’adoption de politiques novatrices en matière de logement abordable

Une façon d’élaborer des politiques novatrices en matière de logement abordable est de voir ce qui se fait ailleurs qu’en Ontario. Au moment de décider si les politiques adoptées ailleurs pourraient convenir à l’Ontario, il peut s’avérer utile de vérifier dans quelle mesure le cadre législatif et réglementaire en vigueur à un endroit donné ressemble au nôtre. Voici quelques idées dont les municipalités pourraient s’inspirer si leur contexte local s’y prête :

  • simplifier le traitement des demandes relatives à la création d’ensembles de logements abordables par l’instauration d’un processus d’examen prioritaire;
  • stimuler l’intérêt des promoteurs pour l’acquisition de terrains ou des travaux de remise en état visant à créer des logements abordables, et ce, par des initiatives qui reconnaissent l’évaluation foncière plus élevée des biens nouvellement aménagés;
  • créer une société d’aménagement de logements abordables.

L’octroi de dérogations aux limites de hauteur ou de densité en échange de la création de logements abordables

L’article 37 de la Loi sur l’aménagement du territoire confère aux municipalités le pouvoir d’adopter un règlement municipal autorisant des aménagements de plus fortes hauteur et densité que celles qui sont autrement permises, en échange de recevoir les installations, services ou autres avantages précisés dans ledit règlement. L’exploitation accrue en hauteur et en densité qui en résulte est parfois qualifiée de « prime ». Avant de pouvoir faire jouer l’article 37, une municipalité doit avoir ajouté à son plan officiel des politiques qui autorisent elles aussi des dérogations aux limites de hauteur et de densité.

La conjoncture économique d’une municipalité ne sera pas nécessairement favorable à ce type d’arrangement visant l’obtention d’avantages en échange de l’octroi de dérogations aux limites de hauteur et de densité des aménagements.

Les municipalités situées dans des zones à forte croissance incluant déjà des aménagements de grande envergure ont en général plus de facilité à conclure des ententes conformes à l’article 37 avec des promoteurs que des municipalités situées dans des zones de plus faible croissance. Les CADSS sont invités à collaborer avec les municipalités de leur district pour profiter des possibilités de conclure de telles ententes.

La modification des politiques municipales susceptibles de faire obstacle à la création de logements abordables

Parmi les politiques d’une municipalité, certaines peuvent avoir pour conséquence imprévue de faire obstacle à la création de logements abordables. C’est pourquoi il est important que les municipalités examinent périodiquement les effets que leurs politiques peuvent avoir sur les promoteurs de logements abordables, afin de s’assurer qu’elles appuient toujours la création de ce type de logements.

Les politiques municipales suivantes pourraient, par exemple, être perçues comme faisant obstacle à la création de logements abordables :

  • la construction obligatoire de clôtures ou de murs autour du terrain d’un nouvel ensemble de logements sans but lucratif;
  • les restrictions spéciales imposées aux ensembles de logements destinés aux familles et particuliers à faible revenu;
  • les règlements municipaux de zonage qui limitent la construction de certains types d’ensembles (p. ex., des foyers de groupe);
  • les exigences relatives au nombre de places de stationnement à prévoir par logement qui ne tiennent pas compte du plus bas taux de propriétaires d’automobiles parmi les ménages à faible revenu;
  • les exigences accrues en matière de consultations et de réunions publiques obligatoires visant les propositions d’aménagement de logements abordables.

Le repérage, de concert avec des groupes communautaires, de terrains sous-utilisés propices à la création de logements abordables

Les terrains vacants d’une collectivité sont souvent autant d’occasions manquées de développement économique ou social. Ils peuvent appartenir à la municipalité (p. ex., des terrains excédentaires) ou à des propriétaires privés. Repérer ces terrains et y promouvoir l’aménagement de parcelles propices à la construction de logements abordables pourrait bénéficier à bien des personnes et groupes intéressés : la municipalité, les propriétaires privés, le cas échéant, les entreprises locales ou encore les résidents actuels et futurs.

À titre d’exemple, un organisme religieux qui voit le nombre de ses fidèles diminuer pourra collaborer avec la municipalité pour convertir un lieu de culte sous‑utilisé en logements abordables.

La conversion d’un lot vacant en y bâtissant des logements locatifs abordables peut se traduire, pour la municipalité, par une augmentation de son assiette fiscale et une meilleure utilisation de son infrastructure existante (p. ex., les transports en commun); pour le propriétaire du lot, par une nouvelle source de revenu; pour les entreprises locales, par un accroissement de la demande de biens et de services; pour les résidents actuels, par une diversification du quartier; et enfin, pour les nouveaux résidents, par plus de facilité pour satisfaire leurs besoins en matière de santé, d’alimentation et de transport.

L’incorporation aux plans officiels des municipalités de politiques relatives au logement abordable

Le plan officiel d’une municipalité énonce la manière dont le conseil municipal envisage l’avenir de la collectivité. Il s’agit essentiellement d’un cadre qui régit la croissance de la municipalité et son incidence sur le milieu social, économique et naturel. Les désignations d’utilisations du sol préconisées et les densités autorisées peuvent grandement influer sur l’offre de logements abordables au sein d’une municipalité. Pour s’assurer que les nouveaux aménagements répondent bien aux besoins locaux, les municipalités consultent les membres de la collectivité au moment d’élaborer leur plan officiel ou de le mettre à jour.

Selon les énoncés de la Déclaration de principes provinciale concernant le logement et le Plan de croissance de la région élargie du Golden Horseshoe, 2017, les municipalités sont censées prévoir, au moment d’élaborer leur plan officiel, des politiques qui favorisent une gamme étendue et variée de choix en matière de logement et d’emploi. Les municipalités doivent aussi se fixer des objectifs relatifs à la création de logements abordables, repérer les mécanismes d’aménagement du territoire et les outils financiers susceptibles d’appuyer l’atteinte de ces objectifs, et enfin, inclure dans leur plan officiel des dispositions relatives aux deuxièmes unités (p. ex. des appartements en sous-sol) et aux pavillons-jardins.

La mise en œuvre des politiques énoncées dans un plan officiel passe par les règlements municipaux de zonage. Les municipalités sont tenues d’actualiser leurs règlements de zonage dans les trois années qui suivent une mise à jour de leur plan officiel, afin qu’ils cadrent bien avec ce dernier. Les plans locaux de logement et de lutte contre l’itinérance, de même que les stratégies locales en matière de logement, doivent être harmonisés et exécutés par l’entremise du plan officiel.

L’adoption de plans d’améliorations communautaires en faveur du logement abordable

Un plan d’améliorations communautaires (PAC) est un outil de planification et de développement économique dont une municipalité peut se servir pour inciter le secteur privé à investir dans des travaux de remise en état dans une zone définie de son territoire. Certaines municipalités définissent l’ensemble de leur territoire comme zone visée par leur PAC.

Le pouvoir des municipalités d’établir un PAC et d’offrir les incitatifs s’y rapportant leur est conféré par la Loi sur l’aménagement du territoire. Là où des politiques énoncées dans un plan officiel sont en vigueur concernant des plans d’améliorations communautaires, les municipalités locales et les municipalités de palier supérieur prescrites, par règlement municipal, désigner des zones d’améliorations communautaires et adopter des PAC susceptibles d’inclure des dispositions relatives à la création de logements abordables. La participation au PAC d’une municipalité de palier inférieur par sa municipalité de palier supérieur (généralement une région ou un comté) est également possible, même si elle n’est pas prescrite.

Quelques municipalités ontariennes ont déjà adopté des PAC qui visent à faciliter la création de logements abordables dans leur collectivité.

L’adoption d’un système de délivrance de permis d’exploitation

Les municipalités ontariennes peuvent avoir recours à un système de permis d’aménagement communautaire - officiellement qualifié de système de délivrance de permis d'exploitation - sur tout ou partie de leur territoire par l’entremise de politiques énoncées dans leur plan officiel et d’un règlement municipal portant constitution d’un tel système. Ensemble, le plan officiel et le règlement servent à énoncer la manière exacte dont la municipalité utilisera ce système.

Un système de délivrance de permis d’exploitation a plusieurs caractéristiques qui peuvent favoriser la création de logements abordables :

  • il regroupe les processus liés au zonage, au plan d’implantation et aux dérogations mineures en un seul processus de demande et d’approbation;
  • il procure plus de certitude et d’économies grâce à une prompte participation de la collectivité, des règles d’aménagement clairement établies et, une fois le système en place, l’élimination des appels par des tiers à la Commission des affaires municipales de l’Ontario de décisions rendues par le conseil municipal sur des demandes de permis;
  • il assure un processus d’approbation plus souple permettant aux municipalités d’intégrer une gamme précise de dérogations aux normes d’aménagement.

Le système de délivrance de permis d’exploitation ressemble à un règlement de zonage amélioré qu’une municipalité peut adapter à ses besoins particuliers. Même s’il conserve les caractéristiques normalement associées au règlement de zonage, comme la constance des normes d’utilisation et d’aménagement, la municipalité peut lui intégrer des caractéristiques améliorées, notamment une série de conditions pour obtenir une approbation, la possibilité de désigner des utilisations discrétionnaires (si certains critères particuliers sont respectés) et la possibilité d’intégrer aux normes d’aménagement une gamme précise de dérogations (touchant la densité, la hauteur ou les marges de recul).

Une municipalité peut conférer une souplesse à la hauteur ou à la densité autorisées par le système de délivrance de permis d’exploitation pour tenir compte d’une densification de l’aménagement permise si les conditions à cet égard sont remplies. Le Règlement de l’Ontario 608/06 pris en application de la Loi sur l’aménagement du territoire décrit certaines exigences ayant trait aux conditions, notamment qu’elles doivent être claires, précises et quantifiables, reliées à l’utilisation appropriée des terres et raisonnables à l’égard de cette utilisation.

Parmi les conditions d’une hauteur ou d’une densité accrue, mentionnons l’exigence de prestations de services communautaires, d’installations ou d’éléments indiqués dans le règlement municipal sur le permis d’exploitation, dans la mesure où la relation proportionnelle entre la densité ou la hauteur autorisée et la valeur pécuniaire de l’avantage devant être procuré à la collectivité est décrite au préalable dans le règlement.

Une municipalité peut choisir de réaliser l’échange différemment dans les divers secteurs visés par le système de délivrance de permis d’exploitation (p. ex., le centre‐ville par rapport aux banlieues, les zones résidentielles par rapport aux zones commerciales), pourvu que les règles propres à chacun de ces secteurs et le type d’aménagement soient clairement décrits dans le règlement municipal sur le système de délivrance de permis d’exploitation.

La mise sur pied d’une société de services municipaux chargée des aménagements résidentiels

Selon la Loi de 2001 sur les municipalités, les municipalités peuvent créer des sociétés de services municipaux pour la plupart des systèmes, services ou choses qu’elles sont en mesure d’offrir elles-mêmes. Toronto dispose aussi du pouvoir de créer de telles sociétés en vertu de la Loi de 2006 sur la cité de Toronto. Ces sociétés sont régies par un cadre réglementaire.

Bien qu’il leur soit généralement interdit d’offrir une aide financière à des entreprises commerciales (parfois qualifiée de « prime »), les municipalités peuvent, dans certaines circonstances, venir en aide aux sociétés de services municipaux. Compte tenu de récentes modifications apportées aux réglements pertinents, les municipalités, y compris Toronto, peuvent désormais offrir une aide financière aux sociétés de services municipaux qui les aident à fournir des logements abordables.

Les partenariats, les programmes et les activités d’éducation

La mise en place d’un comité consultatif sur le logement abordable

Un comité consultatif sur le logement abordable, généralement composé d’intervenants du secteur du logement communautaire, conseille la municipalité qui l’a constitué sur tout ce qui touche le logement abordable. Les intervenants qui y siègent peuvent inclure des locataires et des propriétaires, des promoteurs à but lucratif et non lucratif, des organismes communautaires, des urbanistes, des experts en finances; des avocats, des membres du conseil et du personnel de la municipalité, des représentants des CADSS et des groupes qui portent un intérêt particulier au logement abordable, notamment les Autochtones, les personnes âgées et celles qui ont connu la violence familiale ou encore des problèmes de toxicomanie ou de santé mentale, de même que d’autres spécialistes locaux. La composition exacte du comit variera d’une municipalité à l’autre, selon les circonstances et les besoins locaux.

Une municipalité peut envisager de constituer un tel comité afin qu’il la conseille sur l’élaboration et la mise en œuvre de mesures susceptibles de répondre aux besoins locaux en matière de logements abordables. Elle peut aussi le charger d’effectuer des recherches et de formuler des recommandations quant à la manière d’accroître les possibilités de création de logements abordables.

Faciliter la création de logements abordables n’est pas simple, d’où l’intérêt de tirer profit des connaissances, de l’expérience, des idées et de l’esprit d’entreprise des personnes et groupes intéressés dans la collectivité.

La collaboration avec les promoteurs qui bâtissent des logements abordables

Les municipalités peuvent envisager de forger des partenariats avec les promoteurs de logements abordables qui bâtissent des habitations et des ensembles de logements multiples en copropriété à l’intention de familles à revenu faible ou modeste. Faciliter l’accession à la propriété est de plus en plus considéré être à l’avantage d’une collectivité, vu que cela contribue à la libération de logements locatifs et à la stabilité financière à long terme des résidents.

Le prix d’une habitation dépend généralement des coûts liés à l’acquisition d’un terrain, à la construction, aux redevances d’aménagement et autres frais. Toute réduction de ces coûts peut rendre une habitation plus abordable. Les municipalités appuient régulièrement les activités d’organismes tels que Options for Homes et Habitat pour l’humanité en leur faisant don de terrains excédentaires ou en leur vendant de tels terrains à un prix avantageux. Par l’entremise d’un règlement municipal relatif aux installations d’habitation, elles peuvent être en mesure de rendre les aménagements moins coûteux et de baisser le seuil à partir duquel un projet d’aménagement de logements abordables devient financièrement viable.

Soucieuses de venir en aide aux ménages à revenu faible ou modeste, certaines municipalités ont aussi favorisé la création de logements abordables pour propriétaire-occupant en réduisant les redevances d’aménagement s’y rapportant. Les promoteurs de logements abordables pour propriétaire-occupant, qui sont souvent des organismes sans but lucratif, vendent les logements qu’ils bâtissent à prix coûtant (c.-à-d., sans y ajouter de marge bénéficiaire) à des ménages à revenu faible ou modeste.

La création d’ensembles de logements abordables augmente l’assiette fiscale d’une municipalité et favorise la diversification de la collectivité. Bien souvent, les avantages qualitatifs et quantitatifs découlant de la présence de tels ensembles au sein d’une collectivité peuvent plus que compenser les coûts de l’appui qu’une municipalité a accordé à leur création.

Les partenariats avec des organismes sectoriels pour favoriser la création de logements destinés à la population mobile (travailleurs saisonniers, étudiants et autres)

Certains changements démographiques et économiques peuvent avoir pour effet de resserrer un marché de l’habitation du fait du renchérissement des habitations, de la hausse des loyers et de la diminution des choix en matière de logement pour les résidents à plus faible revenu. Par exemple :

  • une hausse de la proportion de travailleurs saisonniers employés par les propriétaires de chalets ou de lieux de villégiature (p. ex., des ouvriers du bâtiment et des travailleurs du secteur des services);
  • un afflux croissant de travailleurs de l’extérieur, tels que les mineurs qui dans les collectivités du Nord font concurrence aux résidents à plus faible revenu pour l’offre limitée de logements locatifs;
  • une population grandissante d’étudiants postsecondaires qui joue sur l’offre et le coût des logements locatifs dans l’ensemble de la municipalité.

Ces circonstances locales peuvent aussi avoir de manière plus générale une incidence sur la disponibilité et l’abordabilité des logements pour les personnes dans d’autres tranches de revenu. Les plans locaux de logement et de lutte contre l’itinérance peuvent contenir des indications quant à la manière de remédier à ce type de situation.

Dans de telles circonstances, les employeurs locaux risquent d’avoir du mal à attirer des professionnels qualifiés et à les maintenir en poste, parce que le marché de l’habitation ne répond pas à leurs attentes.

Les municipalités et les organismes sectoriels pourront envisager de collaborer pour trouver des solutions économiques et sociales mutuellement avantageuses aux besoins à court et moyen terme en matière de logement de la collectivité. Les deux pourront par exemple s’associer pour élaborer une stratégie détaillée relative au logement abordable.

Les municipalités dont l’économie repose sur les secteurs des mines et des forêts pourront aussi envisager de forger des partenariats avec ces secteurs pour trouver une réponse plus durable aux besoins locaux en matière de logement sur le long terme, une fois que les employeurs de ces secteurs se seront retirés et n’auront plus besoin de loger leurs travailleurs.

Le recours à des accords relatifs aux immobilisations municipales

En Ontario, toutes les municipalités peuvent désormais conclure avec quiconque un accord relatif à leurs immobilisations résidentielles et fournir à la partie concernée des incitatifs financiers en vue de faciliter la création d’installations d’habitation municipales abordables.

Les municipalités peuvent avoir recours à un tel accord avec des propriétaires fonciers, divers organismes ou d’autres municipalités en vue de créer et d’entretenir des logements locatifs municipaux abordables. Les municipalités et les propriétaires fonciers qui concluent un tel accord peuvent s’entendre pour entreprendre certaines actions, telles que la construction, l’exploitation ou l’entretien d’installation d’habitation abordables. Une municipalité peut, par exemple, conclure un accord de ce type avec le propriétaire d’un immeuble devant inclure des immobilisations résidentielles municipales et, en plus de lui verser une certaine somme, lui accorder une dispense des redevances d’aménagement, de même qu’une remise totale ou partielle de ses impôts fonciers, sous réserve de certaines conditions. En échange, le propriétaire pourra accepter de bâtir, d’entretenir et de gérer l’immeuble en question en louant les logements qu’il contient à un loyer abordable pendant une durée déterminée, dans le respect des règles d’admissibilité des locataires établies par la municipalité.

Les incitatifs financiers des municipalités liés à leurs immobilisations résidentielles peuvent aussi prendre la forme de l’offre des éléments suivants gratuitement ou à un coût inférieur à celui du marché : le don ou le prêt d’une somme d’argent; le don, le prêt, la location ou la vente d’un bien; le cautionnement d’un emprunt; ou encore la mise à disposition des services d’employés municipaux pour aider à exploiter ou entretenir un immeuble. L’octroi d’une réduction de l’impôt foncier est aussi envisageable.

Avant de pouvoir conclure des accords relatifs aux immobilisations résidentielles municipales avec des propriétaires fonciers pour favoriser la création de logements abordables, une municipalité doit adopter un règlement relatif à ces immobilisations. Pareil règlement municipal devra contenir une définition de « logement abordable », des politiques relatives à l’admissibilité aux logements et un énoncé des dispositions qu’un tel accord relatif aux immobilisations résidentielles municipales devra contenir.

L’éducation et la sensibilité accrues du public au sujet du logement abordable

Un projet d’aménagement d’un ensemble de logements abordables ou sans but lucratif se heurte parfois à des objections de la part des résidents de la collectivité. Ces objections peuvent être dues à des idées reçues au sujet des occupants de ce type de logements (autrement dit, refléter le syndrome du « pas dans ma cour »). Dans ce cas, le promoteur et le personnel de la municipalité pourront avoir à défendre l’aménagement proposé.

Les municipalités peuvent avoir intérêt à lancer une campagne de sensibilisation aux avantages de l’inclusivité pour une collectivité en réponse au syndrome du « pas dans ma cour ». Pareille campagne devrait aussi contrer certaines fausses idées qui peuvent avoir la vie dure. Certains résidents sont peut-être convaincus que l’ajout de logements abordables à la collectivité entraînera une hausse de la criminalité ou une dépréciation des habitations. Or, différentes études sont arrivées à la conclusion que le sentiment de fierté associé à la propriété d’une habitation et le sentiment d’appartenance à un quartier ont un effet bien plus important sur le taux de criminalité local que le niveau de revenu des résidents.

Une campagne de sensibilisation pourrait aussi souligner les retombées positives que les ensembles de logements abordables ont sur une collectivité, notamment pour ce qui est d’attirer des employeurs et des travailleurs, d’accroître les choix en matière de logement et d’augmenter l’assiette fiscale de la municipalité.

Le renforcement des services de soutien pour les résidents vulnérables

L’existence d’un bureau du logement abordable ou d’un centre de ressources en matière de logement peut s’avérer utile pour ce qui est d’aider les ménages dans le besoin à trouver et à conserver un logement à la portée de leurs moyens.

Certaines municipalités disposent de ce genre de services au sein de leur administration, tandis que d’autres versent des fonds à des organismes sans but lucratif pour qu’ils puissent, eux, les assurer. Les services en question consistent principalement à offrir gratuitement des renseignements, de l’assistance et du soutien aux personnes qui cherchent à se loger et à celles qui sont sans abri ou qui risquent de se retrouver à la rue.

Voici quelques exemples :

  • La ville de Corwall a mis en place un guichet unique pour les personnes cherchant à obtenir de l’aide sociale, une aide au logement ou du soutien en matière d’itinérance auprès de son centre d’accès au logement (Housing Access Centre). Tous les programmes de logement sont accessibles au même endroit que les services de garde d’enfants et Ontario au travail. Ainsi, le personnel de la ville est certain de pouvoir aiguiller sa clientèle vers un organisme approprié, en fonction des besoins présentés.
  • La ville de Kawartha Lakes a créé un centre d’aide au logement (Housing Help Centre) dont la clientèle s’étend jusqu’au comté de Haliburton. Ce gestionnaire de services s’est servi de la méthode dit « Lean Six Sigma (L6S) » pour concevoir et établir un nouveau modèle de prestation de services, y compris de services de logement et de lutte contre l’itinérance. Il a ainsi pu optimisé sa prestation de services en améliorant l’accès à ces derniers, en adoptant une approche davantage axée sur la clientèle et en veillant à l’intégrité des données (par l’élimination des redondances, erreurs et omissions). En 2014, il a pu chiffrer à plus de 6 millions de dollars la valeur des économies ainsi réalisées, des coûts évités et des gains en productivité.
  • Le comté de Northumberland est l’un des premiers gestionnaires de services à avoir intégré les services de logement et de lutte contre l’itinérance et à y offrir un accès direct par l’entremise de carrefours de services communautaires. Selon son plan décennal de logement et de lutte contre l’itinérance, les carrefours communautaires ont pour but de permettre aux résidents d’accéder à un plus vaste éventail de services de soutien dans leur collectivité locale.

Il pourrait donc s’avérer utile d’envisager la mise sur pied d’un bureau du logement abordable à guichet unique. Les résidents pourraient alors consulter un registre des logements locatifs disponibles, obtenir de l’aide pour conserver leur logement existant (p. ex., une aide financière pour payer des arriérés de loyer) et se renseigner sur leurs droits en tant que locataires. Ils pourraient aussi y obtenir de l’information sur les différentes ressources communautaires existantes.

Un bureau du logement abordable ou un centre de ressources en matière de logement peut s’avérer utile pour ce qui est d’aider les ménages dans le besoin à trouver et à conserver un logement à la portée de leurs moyens. Certaines municipalités disposent de ce genre de services au sein de leur administration, tandis que d’autres versent des fonds à des organismes sans but lucratif pour qu’ils puissent, eux, les assurer. Les services en question consistent principalement à offrir gratuitement des renseignements, de l’assistance et du soutien aux personnes qui cherchent à se loger et à celles qui sont sans abri ou qui risquent de se retrouver à la rue.

Études de cas

Introduction

Les études de cas qui suivent présentent quelques initiatives prises par des municipalités ontariennes pour favoriser la création de logements abordables qui répondent à leurs besoins particuliers. Elles sont regroupées en trois catégories :

  1. les incitatifs financiers;
  2. les pratiques d’aménagement du territoire et de planification communautaire;
  3. les partenariats, les programmes et les activités d’éducation.

Études de cas : Les incitatifs financiers

La dispense des redevances d’aménagement - Ville d’Ottawa

Les municipalités en expansion doivent en général bâtir des infrastructures additionnelles pour absorber leur croissance. Ces infrastructures incluent des routes, des transports en commun, des bibliothèques, de même que des services d’approvisionnement en eau et de traitement des eaux usées.

Les redevances d’aménagement peuvent servir à payer pour ces infrastructures requises par la croissance.

Les municipalités peuvent accorder une dispense ou une réduction des redevances d’aménagement aux promoteurs de nouveaux logements locatifs abordables. Elles ne peuvent toutefois pas dispenser un type d’aménagement de ces redevances et récupérer leur manque à gagner en augmentant les redevances prélevées sur d’autres types d’aménagements.

La ville d’Ottawa dispense les fournisseurs et promoteurs de logements sans but lucratif des redevances d’aménagement pour les logements locatifs abordables qu’ils construisent. Cette dispense est soumise à la présentation d’une preuve du statut d’organisme de bienfaisance ou autre organisme sans but lucratif. Le règlement municipal relatif aux redevances d’aménagement énonce les modalités de cette dispense comme suit :

« Les biens-fonds suivants sont dispensés des redevances d’aménagement :
(ix) un immeuble à vocation résidentielle que bâtit et que possède un organisme de logement à but non lucratif, à condition qu’une preuve satisfaisante soit présentée au trésorier ou à la trésorière que les logements de cet immeuble sont destinés à des personnes à revenu faible ou modeste et qu’ils seront mis en marché à des prix qui sont, et qui continueront d’être, inférieurs aux prix du marché dans la ville. »

Les promoteurs de logements à Ottawa qui ont droit à pareille dispense des redevances d’aménagement doivent néanmoins verser la part de ces redevances destinée à financer les transports en commun de la ville.

Plusieurs municipalités de la province dispensent les logements abordables nouvellement bâtis des redevances d’aménagement, à savoir la ville de Hamilton, le comté de Peterborough et le comté de Norfolk. La ville de Hamilton prévoit à l’heure actuelle une dispense des redevances d’aménagement dans son règlement municipal relatif à ces redevances et à la création de parcs, mais elle étudie la possibilité d’investir dans d’autres types d’incitatifs pour réaliser l’abordabilité des logements à plus long terme.

L’assouplissement des exigences relatives à la création de parcs et de places de stationnement – Municipalités variées

L’une des composantes des coûts de construction d’un ensemble d’habitation sont les taxes et redevances municipales.

Plusieurs municipalités ontariennes ont tenté d’alléger le fardeau que les redevances d’aménagement représentent pour les promoteurs de logements abordables et les fournisseurs de logements sans but lucratif en réduisant leurs exigences relatives à la création de parcs ou des sommes à payer en guise de compensation financière en l’absence d’un nouveau parc, et ce, en s’attendant à ce que les économies ainsi réalisées soient reflétées dans des loyers plus modestes.

Les promoteurs doivent par exemple souvent réserver un terrain de certaines dimensions à la création de parcs ou, s’ils ne le font pas, verser une compensation financière à la municipalité. Ceci peut engendrer un coût additionnel pour les promoteurs de logements, vu qu’ils doivent soit céder un terrain à la municipalité ou, à défaut, lui verser une certaine somme d’argent. Plusieurs municipalités de l’Ontario ont ajouté à leur règlement municipal concernant les terrains réservés à la création de parcs les dispositions suivantes :

  • le règlement municipal de Hamilton établit comme exigence préalable à tout réaménagement ou aménagement une cession de terrain aux fins de la création d’un parc ou d’autres utilisations récréatives publiques. Toutefois, ce règlement ne s’applique pas si l’aménagement ou le réaménagement vise la création de logements abordables;
  • le règlement municipal d’Orillia exonère de la cession d’un terrain aux fins de la création d’un parc les nouveaux ensembles de logements pour propriétaire-occupant sans but lucratif et les nouveaux logements locatifs abordables. Pour avoir droit à cette exonération, le propriétaire foncier doit démontrer que l’aménagement proposé répond à la définition de « sans but lucratif » et que les nouveaux logements sont bien des « logements abordables ».

Les municipalités feront évidemment bien de tenir compte de leurs besoins de parcs à long terme et de l’existence de parcs à proximité de l’endroit où il est question d’aménager des logements abordables avant d’envisager un assouplissement des exigences relatives à la création de parcs.

Les promoteurs de nouveaux aménagements résidentiels sont en principe tenus d’y respecter certaines exigences établies par la municipalité dans son règlement de zonage concernant les places de stationnement. Ces exigences peuvent engendrer d’importants coûts pour un promoteur, surtout lorsqu’il est contraint de créer les places de stationnement en sous-sol. Les nouveaux aménagements résidentiels à des endroits bien desservis par les transports en commun se prêtent particulièrement bien à la création de logements abordables. En général, les familles à plus faibles revenus qui habitent à proximité des transports en commun sont moins susceptibles d’être propriétaires d’une automobile et plus enclins à se déplacer en transports en commun. Ainsi, une municipalité pourrait avoir intérêt à assouplir ses exigences relatives à la création de places de stationnement là où les transports en commun sont aisément accessibles.

En 2005, la ville de Mississauga a commandé une étude sur la demande de places de stationnement par les occupants de logements sans but lucratif publics et privés. Cette étude a montré que pour certains fournisseurs de logements sans but lucratif et certains types d’immeubles, le nombre de places de stationnement requises tant pour les résidents que pour les visiteurs est inférieur à celui prévu par le règlement de zonage de la ville. La même année, le conseil municipal de la ville de Mississauga a approuvé des exigences réduites relatives à la création de places de stationnement pour certains types d’aménagements résidentiels sans but lucratif publics et privés.

L’assouplissement des exigences relatives aux places de stationnement pour certains types d’aménagements permet aux promoteurs de ne bâtir que le nombre de places réellement requises. La ville de Brantford et la ville d’Ottawa ont aussi adopté des politiques similaires concernant les places de stationnement dont un promoteur doit assortir un nouvel ensemble de logements abordables.

Études de cas : Les pratiques d’aménagement du territoire et de planification communautaire

L’aide à la création de pavillons-jardins - Ville du Grand Sudbury

La ville du Grand Sudbury a incorporé à son plan officiel et à son règlement de zonage des dispositions qui autorisent la construction de pavillons-jardins sous forme de structures temporaires sur un lot sur lequel se trouve déjà une habitation permanente. Au fil des années, la ville a approuvé toute une série de tels pavillons pour une période de dix ans, avec possibilité de prolongation. Ces pavillons-jardins sont énumérés dans le règlement de zonage de la ville.

Les pavillons-jardins sont des structures résidentielles individuelles mobiles contenant une salle de bains, une cuisine et un endroit où dormir. Ils n’ont pas de sous-sol. Les services d’eau, d’égout et d’électricité y sont généralement mis en place par un raccordement à la résidence principale permanente.

Les pavillons-jardins bâtis dans la ville du Grand Sudbury le sont généralement pour loger des membres de la famille qui ont besoin d’un certain niveau de soutien.

Une fois que la ville a approuvé la demande d’un propriétaire foncier de modifier le zonage de son terrain pour lui permettre d’y bâtir un pavillon-jardin et lui a délivré un permis de construire à cet effet, le propriétaire doit construire le pavillon en se conformant aux règles d’accessibilité énoncées dans le règlement de zonage. La ville exige le paiement de certains droits pour le dépôt de demandes relatives à la modification d’un règlement de zonage pour pouvoir bâtir un pavillon-jardin temporaire.

La ville du Grand Sudbury peut aussi, en vertu de son plan officiel, conclure des accords avec les propriétaires fonciers concernant l’installation, l’emplacement, l’entretien, l’occupation et l’enlèvement des pavillons-jardins, mais jusqu’ici, elle s’en est généralement abstenue.

Au-delà de la création d’un logement abordable, l’installation d’un pavillon-jardin présente plusieurs autres avantages sociaux et financiers, à savoir :

  • les occupants de l’habitation permanente peuvent apporter du soutien, de la compagnie et de la sécurité au membre de leur famille qui occupe le pavillon-jardin, tout en respectant l’autonomie et la vie privée des deux ménages;
  • vu leur installation temporaire, les pavillons-jardins ne changent rien au caractère d’un quartier;
  • les pavillons-jardins augmentent la densité d’un quartier et le rendement des services municipaux.

En 2011, le ministère des Affaires municipales et du Logement de l’époque a modifié la Loi sur l’aménagement du territoire de manière à ce que les municipalités puissent autoriser l’installation de pavillons-jardins en vertu des dispositions relatives à une utilisation temporaire du sol de leur règlement de zonage pour une durée maximale de non plus dix, mais vingt ans. À l’heure actuelle, le personnel de la ville de Sudbury étudie chaque année, au cas par cas, les demandes d’installations de pavillons-jardins temporaires (y compris leur calendrier de construction).

L’adoption d’un règlement municipal prévoyant un plan d’améliorations communautaires et le recours à des accords relatifs aux immobilisations municipales - Ville de Peterborough

La ville de Peterborough se trouve à 125 kilomètres au nord-est de Toronto. Elle compte environ 75 000 résidents, dont trente-cinq pour cent ont cinquante-cinq ans ou plus.

En 2011, la ville a adopté le premier plan d’améliorations communautaires (PAC) pour le logement abordable de l’Ontario, en vue de stimuler la création de logements abordables destinés, entre autres, aux personnes âgées. Ce plan favorise la création de logements abordables en offrant des incitatifs financiers aux constructeurs résidentiels. La création de logements abordables peut se faire moyennant de nouveaux aménagements, des réaménagements ou encore la conversion de locaux non résidentiels en vue de leur utilisation à des fins d’habitation. Pour bénéficier de l’aide prévue par ce PAC, un ensemble de logements doit se situer dans la zone que le plan délimite et qui, en l’occurrence, recouvre la majorité du territoire de la ville.

Le PAC pour le logement abordable de la ville inclut divers programmes d’incitatifs financiers, dont les suivants :

  1. un programme d’incitatifs municipaux : la ville de Peterborough prévoit un allègement des droits associés aux demandes d’aménagement;
  2. un programme de financement équivalent à de nouveaux impôts fonciers pour le logement abordable : la ville rembourse une partie de la hausse de l’impôt foncier payable par les propriétaires d’un immeuble résultant de l’évaluation accrue de celui-ci après un réaménagement. Les cinq premières années, ce remboursement, qui constitue une forme de subvention, est généralement égal à 100 pour 100 de la hausse de l’impôt foncier et les cinq années suivantes, le propriétaire foncier paye graduellement l’impôt accru.

Les proposants intéressés à créer des logements abordables peuvent demander à bénéficier des programmes prévus par le PAC dès les débuts de la planification de leur projet. Ils peuvent être admissibles à d’autres incitatifs, s’ils concluent un accord relatif aux immobilisations résidentielles municipales avec la ville. Un tel accord porte sur les éléments suivants :

  • la période durant laquelle les logements créés doivent demeurer abordables : le proposant doit louer les logements à un loyer abordable pendant 20 ans à compter du premier jour auquel quelqu’un emménage dans l’un d’eux;
  • les loyers : le proposant doit louer les logements à un loyer, charges comprises, inférieur ou égal à 90 pour 100 du « loyer du marché moyen » d’un logement de la même taille dans la municipalité, selon les données les plus récentes publiées par la Société canadienne d’hypothèques et de logement;
  • la vérification du revenu des nouveaux locataires : le proposant doit s’engager à vérifier le revenu des locataires et à ne louer les logements qu’à des ménages dont le revenu annuel est, au moment de leur emménagement, inférieur au plafond autorisé;
  • la description de l’apport de la municipalité : l’accord énonce les différentes formes que prennent les incitatifs offerts par la municipalité.

Pour multiplier les initiatives visant la création de logements abordables et s’assurer que ces logements sont bien abordables et le demeurent, la ville a recours à divers outils prévus par la Loi de 2001 sur les municipalités et la Loi sur l’aménagement du territoire, à savoir :

  • un plan d’améliorations communautaires (PAC) – Loi sur l’aménagement du territoire, article 28;
  • un règlement municipal relatif aux immobilisations municipales résidentielles – Loi de 2001 sur les municipalités, article 110;
  • le pouvoir général d’accorder des subventions – Loi de 2001 sur les municipalités, article 107.

Hazelbrae Place est le premier ensemble de logements à avoir été aménagé à Peterborough aux termes d’un PAC pour le logement abordable et d’un accord relatif aux immobilisations municipales. Désigné comme étant une installation d’habitation municipale, il a ouvert ses portes en 2013. Il comporte 42 appartements autonomes de deux chambres pour personnes âgées. Il est situé au cœur de Peterborough, non loin d’un centre pour aînés et de plusieurs parcs et églises, à proximité des transports en commun. La création de l’ensemble a coûté environ 6 millions de dollars. La ville de Peterborough a contribué a son financement sous forme d’allègements de droits municipaux, de réductions de l’impôt foncier et de subventions d’immobilisations. L’aide de la ville a pris les formes ci‑après :

  • exonération de l’impôt foncier pendant les 10 premières années, à un coût estimatif pour la ville de 460 000 $, en échange d’un établissement des loyers à 90 pour 100 du loyer du marché moyen;
  • rétablissement graduel du paiement de l’impôt foncier sur les 10 années suivantes, à un coût estimatif pour la ville de 382 000 $;
  • octroi d’une subvention de 300 000 $ au fournisseur de logements;
  • remboursement du prix d’achat de 140 000 $ d’un bien-fonds qui appartenait à la ville;
  • remise de 65 000 $ sur le paiement devant tenir lieu de places de stationnement;
  • remise de 24 000 $ sur le paiement devant tenir lieu de création de parcs;
  • dispense des 2 045 $ de droits payables pour la demande de plan d’implantation.

Hazelbrae Place a été bâti par Moloney Project Development Corporation, un promoteur privé. Il est important de noter que cet ensemble de logements abordables est le premier en son genre à avoir été créé par un promoteur privé en application d’un PAC, sans faire appel à un Programme de logement abordable (PLA). Les contributions municipales à sa création sont résumées dans le tableau ci-après :

Type de contribution municipale

Contribution

Plan d’améliorations communautaires pour le logement abordable

Subvention pour couvrir les droits exigés pour les demandes d'aménagement et les redevances prévues pour financer la création d’espaces verts; paiement tenant lieu de création de places de stationnement ou renonciation tant à pareille création qu’à un paiement compensatoire.

Subvention sous forme de financement équivalent à de nouveaux impôts.

Incitatifs prévus par le règlement municipal sur les immobilisations municipales résidentielles

Exonération d’impôts fonciers les dix premières années.

Dispense des redevances d’aménagement.

Subvention de l’initiative Porte d'accès au logement pour les locataires en Ontario.

Financement à partir du fonds de réserve pour immobilisations.

Incitatif additionnel financé à partir de la réserve immobilière générale de la ville

Remboursement du prix d’achat du terrain appurtenant à la municipalité sur lequel les logements abordables seront bâtis.

En tout, la municipalité a contribué environ 1,6 million de dollars à Hazelbrae (soit 38 000 $ par logement), dont 1,3 M$ sous forme de dispense de droits ou de redevances, d’exonération d’impôts fonciers et de remboursement du prix d’achat du terrain.

Depuis Hazelbrae Place, le conseil municipal a approuvé l’aménagement d’autres ensembles de logements, y compris :

  • le centre communautaire « The Mount » (un ancien couvent des Sœurs de Saint Joseph converti en 65 logements abordables, associés à un bureau des services sociaux et des locaux pour des services d’alimentation et des rencontres culturelles);
  • la résidence Knox (un ancien lieu de culte de l’Église Unie du Canada converti en 41 logements).

L’autorisation de deuxièmes unités - Ville de Mississauga

La ville de Mississauga se trouve dans la région de Peel, elle-même dans la région du grand Toronto. Avec ses quelque 714 000 résidents, Mississauga se classe au sixième rang des municipalités du Canada en termes de population. Dotée d’un grand centre urbain, elle a besoin de logements abordables.

En 2012, des modifications apportées à la Loi sur l’aménagement du territoire exigeaient de toutes les municipalités de l’Ontario d’autoriser la création de « deuxièmes unités » (généralement des appartements en sous-sol) dans les maisons individuelles, jumelées ou en rangée, de même que sous forme de structures accessoires. Les municipalités restent libres de délimiter les zones dans lesquelles la création de deuxièmes unités sera autorisée, de même que d’établir les normes que ces unités doivent respecter.

La ville de Mississauga a étudié la réglementation des deuxièmes unités, adopté des principes directeurs s’y rapportant, consulté le public et formulé des propositions de modification des politiques énoncées dans son plan officiel, de ses règlements de zonage et des exigences rattachées à l’obtention de permis de construire.

En 2012, la municipalité a organisé une série de consultations et de réunions publiques télévisées sur la question de savoir comment procéder au mieux pour réglementer la création de deuxièmes unités dans la collectivité. Les moyens de garantir la sécurité de ces unités et de préserver le caractère existant des quartiers se sont dégagés comme les principales préoccupations des résidents dont la ville devait tenir compte dans son programme de délivrance de permis pour les deuxièmes unités. Par la suite, Mississauga a substitué un programme d’enregistrement à son programme de délivrance de permis. L’enregistrement des deuxièmes unités est désormais sa seule exigence, et celle-ci se fait automatiquement lorsqu’elles satisfont aux normes du Code du bâtiment ou du Code de prevention des incendies de l’Ontario. L’enregistrement est gratuit.

En 2013, le conseil municipal de Mississauga a approuvé un plan visant à autoriser la construction de deuxièmes unités là où une habitation principale et son terrain s’y prêtent. Pour s’assurer que les deuxièmes unités de la municipalité respectent bien les normes de santé, de sécurité et de bâtiment, la ville exige qu’elles fassent l’objet d’une délivrance de permis. La délivrance d’un tel permis est soumise à une inspection par les services municipaux de sécurité-incendie, incluant la vérification des installations électriques. En 2016, la ville a remplacé l’obtention obligatoire d’un permis par un système d’enregistrement automatique: les deuxièmes unités sont enregistrées d’office lorsqu’elles satisfont aux normes du Code du bâtiment ou du Code de prevention des incendies de l’Ontario.

Pour veiller au maintien du caractère d’un quartier, la ville a établi une série d’exigences auxquelles les deuxièmes unités doivent satisfaire, notamment :

  • des marges de reculement minimales pour les porches et terrasses situées au premier plancher ou plus bas et donnant sur des cours intérieures ou latérales;
  • des marges de reculement minimales pour les entrées, escaliers, puits d’escalier et murs de soutènement neufs dans des cours latérales ou arrières;
  • l’interdiction d’aménager une nouvelle entrée donnant sur la rue pour une deuxième unité;
  • l’établissement d’une superficie de plancher brute minimale et maximale pour les deuxièmes unités;
  • l’interdiction d’ajouter plus d’une deuxième unité à une habitation principale;
  • l’exigence de prévoir une place de stationnement sur place, en plus de celle existant déjà pour l’habitation principale.

Les propriétaires doivent obligatoirement se procurer un permis auprès de la ville pour toute deuxième unité associée à leur habitation, même lorsque la deuxième unité existait déjà avant l’entrée en vigueur des nouvelles exigences. Ils doivent pour cela obtenir un certificat d’occupation, soumettre la deuxième unité à une inspection par les services municipaux de sécurité-incendie, incluant la vérification des installations électriques, puis faire une demande de permis au bureau de la conformité et de la délivrance de permis de la ville.

Soucieuse d’informer les propriétaires fonciers des avantages que présentent les deuxièmes unités, mais aussi de la marche à suivre pour obtenir un permis, la ville de Mississauga a lancé une campagne d’information à leur égard.

Le programme de délivrance de permis relatif aux deuxièmes unités fait désormais partie de la stratégie pour le logement abordable de Mississauga. Les deuxièmes unités accroissent l’offre de logements locatifs abordables dans les quartiers résidentiels établis. Elles augmentent aussi les choix en matière de logement dans les zones qui ne présentent qu’un faible potentiel de densification. Enfin, les deuxièmes unités favorisent la diversité sociale en permettant à des personnes d’âges et de revenus variés d’habiter dans le même quartier.

Études de cas : Les partenariats, les programmes et les activités d’éducation

L’établissement d’une société d’aménagement de logements – ville de London

La Loi de 2001 sur les municipalités et le Règl. de l’Ont. 599/06 autorisent les municipalités à constituer des sociétés des services municipaux, afin de pouvoir tirer parti de solutions d’affaires et de partenariats locaux novateurs pour offrir des installations et des services à leurs résidents, y compris l’aménagement peu coûteux et de qualité élevée de logements abordables.

En 2015, la ville de London a constitué une telle société, baptisée Housing Development Corporation (HDC), dans le but d’assouplir les possibilités de partenariats et de solutions hors du commun susceptibles de favoriser l’aménagement d’un nombre accru de logements abordables de qualité, à faible coût.

Cette société vise à centraliser les connaissances, les compétences, le savoir-faire et les outils nécessaires pour appuyer l’aménagement de logements durables, y compris des logements abordables, dans l’ensemble de la ville de London et du comté de Middlesex. HDC fournit un éventail complet de services, y compris des services d’aménagement, de nouveaux instruments financiers, l’acquisition et la vente de terrains, de même que la promotion du logement abordable et des consultations portant sur celui-ci avec tous ses partenaires et tous les secteurs.

Les objectifs d’HDC sont les suivants :

  • faciliter la réponse aux besoins en matière de logement abordable des ménages à faible revenu;
  • participer à des activités d’aménagement résidentiel, entre autres la conception, le financement et la gestion de la construction de logements;
  • chercher de nouvelles ressources, du financement et des partenariats pour répondre aux besoins en matière de logement des ménages locaux à faible revenu;
  • élaborer des projets ou des programmes pour répondre aux besoins en matière de logement des ménages locaux à faible revenu;
  • promouvoir la coopération, les partenariats et les initiatives conjointes des organismes communautaires, du secteur privé et des gouvernements en vue d’améliorer l’accès des ménages à faibles revenu à un logement abordable;
  • recevoir, acquérir, céder, vendre ou aliéner tout bien nécessaire à l’atteinte de ses objectifs.

En créant cette société, la ville de London a renforcé sa capacité d’améliorer et de mieux utiliser les incitatifs municipaux.

Cette société de services municipaux a pour but d’améliorer et de mieux utiliser les incitatifs municipaux et le financement disponible, qu’il soit de source fédérale, provinciale, municipale ou qu’il provienne d’investisseurs privés, et ce, en rassemblant les outils de gouvernance, les ressources existantes et les connaissances pouvant appuyer des aménagements durables. Le rôle de HDC est d’adopter une approche coordonnée de l’aménagement de logements durables et du déploiement du financement comme des ressources connexes.

Dans l’année qui a suivi sa constitution, HDC a été en mesure de négocier divers éléments tels que les unités additionnelles, l’ajout d’unités destinées à des personnes handicapées et le prolongement de la période d’abordabilité.

Pour en savoir plus sur la Housing Development Corporation de London, veuillez visiter son site Web, à l’adresse www.hdclondon.ca.

L’aide à la création de logements locatifs destinés aux étudiants - Ville de Barrie

La ville de Barrie compte environ 140 000 résidents.

Barrie, où se trouve le campus principal du Collège Georgian, a une vaste population étudiante, composée de plus de 10 000 personnes étudiant à temps plein et 25 000 autres étudiant à temps partiel. Plus le Collège Georgian s’agrandit, et plus la demande de logements pour étudiants s’intensifie, ce qui se ressent sur l’offre de logements locatifs et exerce des pressions à la hausse sur les loyers.

La ville a donc décidé d’essayer de stimuler la création de logements pour étudiants à une distance de marche raisonnable du campus. Loger les étudiants à proximité du collège plutôt qu’aux quatre coins de la ville présente aussi l’avantage de libérer des logements locatifs disponibles pour d’autres locataires.

Pour réussir à loger davantage d’étudiants à proximité du campus, la ville a fait appel à un comité consultatif baptisé « Town and Gown », dont le rôle est de servir de liaison entre la ville, le collège et les résidents locaux. Le Collège Georgian, qui est membre à part entière de ce comité, a communiqué au personnel municipal des renseignements importants qui ont permis de mieux comprendre certains éléments relatifs aux logements pour étudiants. Le collège a aussi fait connaître les résultats d’une enquête qu’il venait de mener auprès de ses étudiants, ainsi que ses prévisions relatives à la croissance de ses effectifs, et il a organisé une visite guidée des résidences pour étudiants existant sur le campus.

À l’issue des discussions avec ce comité, Barrie a mis au point une stratégie pour l’aménagement des quartiers avoisinant le Collège Georgian, laquelle repose sur quatre piliers :

  1. repérer les possibilités d’aménagement d’ensembles à moyenne et forte densité de logements pour étudiants à proximité du Collège Georgian;
  2. faciliter la création de logements pour étudiants dans tout le quartier entourant le Collège Georgian;
  3. veiller à la sécurité de tous les formes d’habitations pour étudiants et accroître la conformité aux règlements municipaux et autres règles applicables de la ville;
  4. mettre au point des moyens d’améliorer la communication et le partage d’information entre le comité Town and Gown et ses partenaires, y compris les résidents, les propriétaires fonciers, les étudiants, le Collège Georgian et la ville.

Pour mettre en œuvre cette stratégie, la ville a désigné une zone entourant le Collège Georgian comme zone d’améliorations communautaires et elle a adopté un plan d’améliorations communautaires (PAC) pour cette zone. Le PAC de cette zone encourage des promoteurs du secteur privé à créer des ensembles de logements locatifs multiples pour étudiants en échange de différentes formes d’aide de la municipalité, y compris des incitatifs financiers. Pour s’assurer que les nouveaux logements locatifs soient effectivement loués à des étudiants, la ville exige qu’ils incluent au moins quatre chambres à coucher, assorties d’un seul salon et d’une seule cuisine.

Les services d’aménagement et les services financiers de la ville administrent ce PAC. Sa mise en œuvre est financée à partir des recettes fiscales générales. Les propriétaires fonciers de la zone d’application du PAC peuvent demander à bénéficier des incitatifs financiers suivants :

  1. Remise des droits payables pour une demande d’aménagement et un permis de construire

    La ville fournit une subvention couvrant jusqu’à 100 pour 100 des droits payables pour des demandes approuvées liées à un aménagement concernant une modification du plan officiel, d’un règlement de zonage ou d’un plan d’implantation, ou encore des demandes soumises au comité de dérogation.
    La ville fournit aussi une subvention pour le coût d’un permis de construire approuvé pour un aménagement dans la zone visée par le PAC. La subvention couvre 25 pour 100 des premiers 25 000 $ payables pour les permis de construire et 50 pour 100 de tout montant payable au-delà de cette somme.
  2. Financement équivalent à de nouveaux impôts

    La ville verse une subvention aux propriétaires fonciers pour l’aménagement ou la remise en état de terrains et d’immeubles sous-utilisés, lorsque ces travaux entraînent la création d’ensembles de logements locatifs multiples et une revalorisation des biens-fonds en question.Cette subvention s’applique aux travaux d’amélioration ou de réaménagement qui entraînent une hausse de l’évaluation foncière d’un bien-fonds de l’ordre de 100 000 $ ou plus. La première année, elle correspond à 100 pour 100 de cette hausse, puis elle diminue de 25 pour 100 par année avant de prendre fin la cinquième année.

Les propriétaires fonciers sont toujours tenus de payer tous les droits exigibles à la municipalité au moment de présenter une demande d’approbation ou de permis liée à un aménagement. La municipalité leur rembourse les droits payés à la suite d’une inspection finale après achèvement intégral des travaux, une fois qu’au moins 50 pour 100 des logements sont occupés.

En 2011, la ville a contribué 230 200 $ à l’aménagement de deux ensembles de logements pour étudiants en application d’un de ses PAC. Ceci est venu s’ajouter aux quelque 2 millions de dollars payés par le propriétaire pour les coûts de construction. Chacun des immeubles comporte 16 logements, y compris des logements accessibles. Chaque logement inclut quatre chambres à coucher, de même qu’une salle de bains, un salon, une cuisine et une buanderie partagés. Ensemble, ces deux immeubles peuvent héberger 128 étudiants. Les incitatifs financiers fournis par la ville de Barrie étaient les suivants :

  • une subvention sous forme de financement équivalent à de nouveaux impôts d’un montant de 174 400 $ (échelonnée sur une période de 5 ans);
  • une subvention sous forme de remboursement de 40 400 $ de droits payables pour des permis de construire;
  • une subvention sous forme de remboursement de 15 400 $ en divers droits payables pour des demandes d’approbation et autres liées à l’aménagement.

Chaque année, le personnel de la municipalité procède à un examen de la mise en œuvre des PAC de la ville de Barrie (trois en tout) et en rend compte au conseil municipal.

Pour de plus amples renseignements

Merci de bien vouloir vous adresser à votre Bureau des services aux municipalités :

Bureau des services aux municipalités – Région du Centre

777, rue Bay, 13e étage
Toronto (Ontario) M5G 2E5
Renseignements généraux : 416 585-6226
Sans frais : 1 800 668-0230
Télécopieur : 416 585-6882

Responsable :
Ian Russell, chef d’équipe, Services régionaux de logement
Téléphone : 416 585-6965
Courriel : ian.russell@ontario.ca

Aire de services : Durham, Halton, Muskoka, Peel, Simcoe, York.

Bureau des services aux municipalités – Région de l’Est

8 Estate Lane, Rockwood House
Kingston (Ontario) K7M 9A8
Renseignements généraux : 613 545-2100
Sans frais : 1 800 267-9438
Télécopieur : 613 548-6822

Responsable :
Mila Kolokolnikova, chef d’équipe, Services régionaux de logement
Téléphone : 613 545-2123
Courriel : mila.kolokolnikova@ontario.ca

Aire de services : Cornwall, Hastings, Kawartha Lakes, Kingston, Lanark, Leeds et Grenville, Lennox et Addington, Northumberland, Ottawa, Peterborough, Prescott et Russell, Renfrew.

Bureau des services aux municipalités – Région de l’Ouest

659 Exeter Road, 2e étage
London (Ontario) N6E 1L3
Renseignements généraux : 519 873-4020
Sans frais : 1 800 265-4736
Télécopieur : 519 873-4018

Responsable :
Tony Brutto, chef d’équipe, Services régionaux de logement
Téléphone : 519 873-4032
Courriel : tony.brutto@ontario.ca

Aire de services : Brantford, Bruce, Chatham-Kent, Dufferin, Grey, Hamilton, Huron, Lambton, London, Niagara, Norfolk, Oxford, St. Thomas, Stratford, Waterloo, Wellington, Windsor

Bureau des services aux municipalités – Région du Nord-Est

159, rue Cedar, bureau 401
Sudbury (Ontario) P3E 6A5
Renseignements généraux : 705 564-0120
Sans frais : 1 800 461-1193
Télécopieur : 705 564-6863

Responsable :
Cindy Couillard, chef d’équipe, Services régionaux de logement
Téléphone : 705 564-6808
Courriel : cindy.couillard@ontario.ca

Aire de services : Algoma, Cochrane, Grand Sudbury, Manitoulin-Sudbury, Nipissing, Parry Sound, Sault Ste Marie, Timiskaming.

Bureau des services aux municipalités – Région du Nord-Ouest

435, rue James, bureau 223
Thunder Bay (Ontario) P7E 6S7
Renseignements généraux : 807 475-1651
Sans frais : 1 800 465-5027
Télécopieur : 807 475-1196

Responsable :
Peter Boban, chef d’équipe, services régionaux de logement
Téléphone : 807 473-3017
Courriel : peter.boban@ontario.ca

Aire de services : Kenora, Rainy River, Thunder Bay.

Direction des programmes de logement - Toronto

777, rue Bay, 14e étage
Toronto (Ontario) M5G 2E5
Télécopieur : 416 585-7003

Responsable :
Walter Battello, responsable de la gestion des comptes, Unité de la prestation des services régionaux
Téléphone : 416 585-6480
Courriel : walter.battello@ontario.ca

Aire de services : Toronto

Liens vers d’autres ressources

Si vous avez besoin d’autres renseignements sur certains des sujets abordés dans la présente publication, veuillez consulter les ressources ci-après.