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Feuille-info sur les deuxièmes unités

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 Feuille-info sur les deuxièmes unités

Objet

L’objet du présent document est d’aider les municipalités et le public à mieux comprendre ce que sont les deuxièmes unités, ce qui fait leur importance et ce qui autorise leur création dans la loi. Ce document fournit des exemples concrets de politiques en matière de deuxièmes unités et présente des meilleures pratiques actuelles concernant leur prise en considération par les municipalités ontariennes dans leur plans officiels et leurs règlements de zonage.

Qu’est-ce qu’une deuxième unité?

Une deuxième unité est un logement autonome doté de sa propre cuisine, d’une salle de bains et d’un endroit pour dormir, aménagé soit à l’intérieur d’une habitation, soit en ajout à une structure annexe à celle-ci (p. ex., au-dessus d’un garage situé dans une allée).

Une deuxième unité peut aussi porter d’autres noms, notamment logement accessoire, pavillon-jardin, appartement annexe, appartement accessoire, appartement en sous-sol ou encore appartement pour grands-parents, beaux-parents ou gardienne d’enfants.

Quels sont les avantages des deuxièmes unités?

Les deuxièmes unités augmentent la quantité et la variété de l’offre de logements locatifs abordables. De plus, elles présentent de nombreux autres avantages pour la collectivité en général. En effet, elles :

  • permettent aux propriétaires de toucher un revenu additionnel qui les aide à assumer les coûts de la propriété;
  • facilitent l’adaptation au changement démographique en offrant un plus vaste choix de logements aux familles élargies, aux parents âgés ou aux aides familiaux résidants;
  • contribuent à la mixité des revenus au sein d’une collectivité, ce qui favorise les entreprises et le marché du travail de celle-ci;
  • optimisent l’utilisation des infrastructures, et notamment du transport en commun existant ou prévu;
  • représentent une meilleure utilisation du parc de logements existants;
  • créent des emplois dans l’industrie de la construction et de la rénovation;
  • aident les municipalités à atteindre leurs cibles en matière de logement abordable, de densification et de densité, de même qu’à réaliser leurs objectifs sur le plan de l’adaptation au changement climatique et de la réduction des émissions de gaz à effet de serre.

Quartier comportant des deuxièmes unités créées dans des structures principales ou des structures annexes

Quels sont les emplacements possibles des deuxièmes unités?

La plupart des deuxièmes unités sont aménagées à l’intérieur d’une habitation existante. Elles peuvent aussi prendre la forme d’un ajout extérieur à une telle habitation ou à une structure annexe à celle-ci, ou encore d’un réaménagement interne de pareille structure (un garage par exemple). La taille, la nature (réaménagement d’une habitation ou d’une structure annexe, ajout extérieur à l’une ou l’autre) et l’emplacement d’une deuxième unité varient en fonction de la grandeur et de la configuration de l’habitation, de la dimension de son terrain et de l’endroit où elle se trouve sur celui-ci.

Quel que soit leur emplacement, les deuxièmes unités doivent respecter toutes les normes concernant la santé et la sécurité, entre autres celles énoncées dans le Code de prévention des incendies et le Code du bâtiment de l’Ontario ou encore dans le règlement municipal sur les normes foncières.

Rappel des faits

La Loi de 2011 favorisant des collectivités fortes grâce au logement abordable a apporté des modifications à la Loi sur l’aménagement du territoire, laquelle exige désormais des municipalités qu’elles autorisent la création de deuxièmes unités dans leurs plans officiels et leurs règlements de zonage. Ces modifications sont entrées en vigueur le 1er janvier 2012.

La mise à jour, en 2016, de la Stratégie ontarienne à long terme de logement abordable favorise plus encore la création de deuxièmes unités, et ce, principalement en proposant les mesures suivantes qui visent à en réduire le coût :

  • des modifications du Code du bâtiment, afin de réduire le coût de la construction d’une nouvelle habitation incluant une deuxième unité, tout en maintenant la santé et la sécurité des occupants;
  • des modifications de la Loi de 1997 sur les redevances d’aménagement lesquelles, une fois en vigueur, exempteraient la création de deuxièmes unités dans des habitations neuves de pareilles redevances, par voie de règlement, comme l’est celle de deuxièmes unités dans des habitations existantes.

Cadre législatif

Loi sur l’aménagement du territoire

Le paragraphe 16 (3) de la Loi sur l’aménagement du territoire dit que le plan officiel d’une municipalité doit contenir des politiques autorisant une deuxième unité :

  • dans une maison individuelle, une maison jumelée ou une maison en rangée, si aucun bâtiment ou aucune construction qui constitue une annexe de cette maison ne contient d’unité d’habitation;
  • dans un bâtiment ou une construction qui constitue une annexe d’une maison individuelle, d’une maison jumelée ou d’une maison en rangée, si cette maison contient une seule unité d’habitation.

L’article 35.1 exige que le conseil de chaque municipalité locale veille à ce que ses règlements de zonage donnent effet aux politiques visées au paragraphe 16 (3).

Interdiction d’appel devant la commision des affaires municipales de l’Ontario

Selon la Loi sur l’aménagement du territoire, aucun appel ne peut être interjeté devant la Commission des affaires municipales de l’Ontario d’une politique d’un plan officiel ou d’une disposition d’un règlement de zonage autorisant les deuxièmes unités, sauf par le ministre.

Déclaration de principes provinciale de 2014 (DPP)

La Déclaration de principes provinciale de 2014 (DPP) dirige et encourage l’aménagement de collectivités saines et complètes. Son but est de créer des collectivités fortes, saines et sûres, et ce, moyennant des formes efficientes et résilientes d’aménagement et d’utilisation du sol (politique 1.1.1).

La politique 1.4.3 de la DPP exige des municipalités qu’elles autorisent toutes les formes de logement nécessaires pour assurer que celles-ci représentent une diversité et un éventail appropriés de types de logement et de densités – y compris des logements abordables. De plus, elle enjoint aux municipalités de permettre et de faciliter toutes les formes de densification résidentielle et de réaménagement, y compris les deuxièmes unités d’habitation.

Plans provinciaux

Certains plans provinciaux contiennent des politiques spécifiques qui ont, directement ou indirectement, rapport aux deuxièmes unités dans les zones géographiques auxquelles ces politiques s’appliquent (p. ex., le Plan de conservation de la moraine d’Oak Ridges ou le Plan de l’aménagement de l’escarpement du Niagara). Les municipalités doivent tenir compte de ces politiques lors de l’élaboration de leurs plans officiels et de leurs règlements de zonage et les refléter dans ces documents.

Habitation comportant une unité principale et une deuxième unité

Plan officiel d’une municipalité

Le plan officiel d’une municipalité énonce la vision et les priorités de la collectivité. Il contient les politiques destinées à orienter l’aménagement du territoire afin de réaliser les objectifs visés en matière d’utilisation du sol. Un plan officiel doit refléter les exigences législatives, être conforme à la DPP et respecter tout plan provincial applicable.

Règlements municipaux de zonage

Les règlements de zonage établissent des normes pour l’aménagement au sein de la municipalité et doivent être conformes au plan officiel de celle-ci. Une municipalité doit mettre à jour ses règlements de zonage dans les trois années qui suivent l’adoption d’un nouveau plan officiel ou la modification d’un plan existant, tout en veillant à ce que ces documents reflètent toutes les exigences de la Loi sur l’aménagement du territoire, soient conformes à la DPP et respectent tout plan provincial applicable.

Meilleures pratiques

La Loi sur l’aménagement du territoire constitue le fondement législatif général qui permet la création de deuxièmes unités, du fait qu’elle exige que celles-ci soient autorisées dans les maisons individuelles, jumelées ou en rangée, de même que dans leurs annexes. Dans la pratique toutefois, la création de deuxièmes unités n’est pas toujours appropriée en regard de bons principes d’aménagement, notamment en ce qui concerne la santé, la sécurité et l’environnement. Il s’ensuit que s’il importe que les politiques des plans officiels et les règlements municipaux de zonage permettent les deuxièmes unités de manière générale et « de plein droit », certaines circonstances peuvent justifier que leur création ne soit pas autorisée ou qu’elle soit soumise à une évaluation spécifique et préalable. Les paragraphes qui suivent donnent quelques exemples de meilleures pratiques en matière de politiques des plans officiels et de règlements municipaux de zonage – y compris en ce qui a trait à certaines de ces circonstances exceptionnelles.

« De plein droit »

Pour les besoins du présent document, « de plein droit » est une expression utilisée pour décrire la possibilité de demander un permis de construire sans avoir à d’abord présenter une demande en matière d’aménagement (p. ex., pour obtenir l’approbation d’une modification de plan officiel ou de règlement de zonage, d’une dérogation mineure ou d’un plan d’implantation). Elle est aussi utilisée pour dire qu’en général, les propriétaires d’une habitation ne devraient pas avoir à présenter d’étude quelle qu’elle soit prouvant que la deuxième unité qu’ils ont l’intention de créer respecte les politiques et règlements de zonage applicables.

Types d’habitations et bâtiments ou constructions qui en constituent une annexe

La Loi sur l’aménagement du territoire prévoit que les politiques des plans officiels des municipalités et les règlements de zonage qui en régissent l’application doivent permettre les deuxièmes unités dans une maison individuelle, une maison jumelée ou une maison en rangée, si aucun bâtiment ou aucune construction qui constitue une annexe de cette maison ne contient d’unité d’habitation, de même que dans un bâtiment ou une construction qui constitue une annexe d’une maison individuelle, d’une maison jumelée ou d’une maison en rangée, si cette maison contient une seule unité d’habitation.

Les municipalités où les types d’habitation sont limités (p. ex., celles où l’on ne trouve que des maisons individuelles) sont uniquement tenues de permettre les deuxièmes unités pour ce type d’habitation.


Township of Wainfleet Official Plan, August 14, 2014

3.3.1.4 Secondary suites

Secondary suites shall be permitted in all Residential Area designations, and shall be subject to the following criteria and the regulations of the Zoning By-law:
a) Only one secondary suite per single detached, semi-detached, or townhouse dwelling is permitted;
b) The secondary suite may be contained within the primary residential dwelling or in a building or structure accessory to the residential dwelling, but not in both;

Disponible en anglais seulement.


Zones désignées d’un plan officiel

Les municipalités devraient autoriser les deuxièmes unités dans toute zone concernant laquelle un plan officiel autorise l’utilisation du sol pour la création de maisons individuelles, de maisons jumelées et de maisons en rangée.

Dans certaines circonstances ou à certains endroits, la création de deuxièmes unités n’est pas appropriée en regard de politiques ou d’autres considérations relatives à l’aménagement, en particulier en ce qui concerne la santé et la sécurité ou encore le milieu naturel. Par exemple, dans :

  • les zones sujettes à inondation;
  • les secteurs riverains et les aménagements le long de routes privées qui ne sont pas entretenues à l’année et où l’accès par les services d’urgence peut être limité;
  • les zones en bordure de lacs dont la capacité d’accueil est limitée;
  • les zones désignées pour la création d’habitations à vocation récréative, si leur réseau de routes praticables toute l’année ou les services ou autres réponses aux besoins quotidiens des résidents sont insuffisants.


Tay Valley Township Official Plan, 2016

 3.6.4(1)

…an accessory apartment (secondary suite) is permitted in residential areas within a four-season single detached, semi-detached, or row-house dwelling unit, or attached to a detached garage, located on a road maintained year-round and accessible by Emergency Services, subject to considerations of carrying capacity of lakes and hydrological capacity…

Disponible en anglais seulement.


Deuxièmes unités dans des habitations existantes et neuves

Les deuxièmes unités devraient être autorisées aussi bien dans les habitations nouvellement bâties que dans les habitations existantes. Prévoir l’aménagement de deuxièmes unités dans les habitations neuves dès le stade de la conception peut s’avérer plus efficace que de réaménager une habitation existante pour y créer une deuxième unité. De récentes modifications apportées à la Loi de 1997 sur les redevances d’aménagement, un règlement proposé visant exempter les deuxièmes unités dans des habitations neuves du paiement de ces redevances (lorsqu’il prendra effet) et des modifications au Code du bâtiment envisagées (si elles sont approuvées) devraient réduire le coût de la création de deuxièmes unités dans des habitations neuves. Par ailleurs, un règlement envisagé pour l’application de la Loi sur l’aménagement du territoire, s’il était adopté, aurait pour effet de permettre les deuxièmes unités sans égard à la date de construction de l’habitation principale.


Town of Smiths Falls Official Plan, October 2014

LU-2.14 Second Residential Units

The Town will permit the addition of one self-contained residential dwelling unit (i.e. second unit), within single-detached and semi-detached and row house dwellings in both existing and newly developing residential neighborhoods.

Disponible en anglais seulement.


Structure principale et structure annexe comportant une deuxième uniteStationnement

Il devrait suffire d’exiger une place de stationnement par deuxième unité. Certaines municipalités bien desservies par le transport en commun ne posent aucune exigence concernant le stationnement pour les deuxièmes unités. Le stationnement en tandem (autrement dit, les situations où il existe deux places de stationnement, mais dont l’accès à l’une nécessite de traverser l’autre) devrait également être permis. Un règlement d’application de la Loi sur l’aménagement du territoire propose, s’il était adopté, limiterait l’exigence concernant le stationnement à prévoir pour une deuxième unité à une place et rendrait obligatoire l’autorisation du stationnement en tandem.


Ville d’Ottawa, règlement de zonage 2012-147 (en date du 10 juin 2015)

Logements secondaires
Par. 133 (14)

Lorsqu’un logement secondaire est situé sur un terrain assujetti à l’article 139 – Aménagements résidentiels de faible hauteur dans les quartiers établis, aucune place de stationnement n’est requise pour ce logement.


Mississauga Zoning By-law 0158-2013 (July 2013)

4.1.20.10

Tandem parking spaces to accommodate a second unit shall be permitted.

Disponible en anglais seulement.


City of Toronto Zoning By-law 569-2013

800.50 Defined Terms

(850) Tandem Parking Space means a parking space that is only accessed by passing through another parking space from a street, lane, drive aisle or driveway.

Disponible en anglais seulement.


Viabilisation

Dans les zones viabilisées, autrement dit, là où les terrains sont raccordés aux services publics, les deuxièmes unités devraient être permises sans qu’il soit nécessaire de prouver la capacité d’accueil des services d’eau ou d’égout, à moins que des problèmes de capacité n’aient déjà été documentés.

Une municipalité ne devrait par contre autoriser la création de deuxièmes unités dans des habitations dotées d’une fosse septique et de puits d’eau privés qu’après avoir obtenu une preuve suffisante de la capacité de la fosse et du puits de subvenir aux besoins de deux unités – et ceci, parce que la délivrance d’un permis en vertu du Code du bâtiment pour l’installation d’une fosse septique et le creusement ou le forage d’un puits est, en partie, basée sur le nombre de chambres et d’appareils sanitaires; parce que la fosse septique peut être vieille; ou encore pour s’assurer qu’une quantité adéquate d’eau potable pourra être tirée du puits privé.


Howick Township OP, 2016

5. Settlement Areas
D. Policies and Actions

10.1 ... Second residential units are permitted in settlement areas and rural areas of the Township provided that:
f) It must be demonstrated that on-site servicing (e.g. water, sewage) have sufficient capacity for the additional dwelling unit.

Disponible en anglais seulement.


Taille des deuxièmes unités

Seul le Code du bâtiment devrait régir la taille des deuxièmes unités et le nombre de chambres qu’elles comportent. C’est le Code du bâtiment qui établit les normes de santé et de sécurité applicables aux deuxièmes unités. Ainsi, les règlements municipaux ne devraient pas chercher à imposer des critères de taille ou autres dont la normalisation relève du Code du bâtiment.

La Loi de 1997 sur les redevances d’aménagement prévoit (par l’entremise du Règlement de l’Ontario 82/98) qu’une deuxième unité ne peut être exemptée de ces redevances que si elle est plus petite que l’habitation principale, ou de taille égale à celle-ci. Il s’agit là du seul critère de taille qu’une municipalité devrait envisager d’inclure dans un de ses propres règlements.

Habitation comportant une unité principale et une deuxième unité

Sorties

Les exigences concernant les moyens d’entrée et de sortie à prévoir pour les deuxièmes unités sont établies par le Code de prévention des incendies et le Code du bâtiment de l’Ontario (auxquels il convient de se référer pour connaître les normes exactes applicables). En général, une deuxième unité peut partager une entrée avec l’habitation principale, à condition qu’il y ait une paroi coupe-feu construite en matériaux ayant un indice de résistance au feu approprié entre les deux et aux moins deux sorties, lesquelles peuvent inclure des fenêtres d’une taille appropriée. Il convient donc de veiller à ce que les règlements de la municipalité n’établissent aucune norme ou exigence qui diffère de celles prévues par ces codes.

Paysage de rue et conception architecturale

Vu qu’elles sont pour la plupart créées à l’intérieur d’une habitation principale, les deuxièmes unités ne devraient avoir qu’une incidence limitée sur le paysage de rue et la conception architecturale ambiante. Si une deuxième unité prend la forme d’un ajout à une habitation principale, certaines considérations architecturales pourront à juste titre s’imposer – en particulier dans des quartiers à valeur patrimoniale. Les municipalités qui ont adopté des normes relatives au paysage de leurs rues ou aux conceptions architecturales qu’elles préconisent devraient les inclure bien clairement dans leurs règlements de zonage, de manière à ce que la planification des deuxièmes unités puisse en tenir compte et qu’un propriétaire puisse ainsi directement obtenir le permis de construire requis.

Occupation d’une deuxième unité

La Loi sur l’aménagement du territoire ne permet pas de distinction en matière de zonage fondée sur l’occupation d’un bien. Les règlements municipaux de zonage devraient permettre l’occupation de l’habitation principale ou de la deuxième unité sans égard à la question de savoir si le propriétaire des deux occupe l’une ou l’autre. Un règlement d’application de la Loi sur l’aménagement du territoire proposé aurait, s’il était adopté, pour effet d’interdire l’établissement d’exigences relatives à l’occupation de l’habitation principale ou de la deuxième unité.

Surveillance et contrôle

Une municipalité devrait pouvoir surveiller la création de deuxièmes unités et les contrôler par la suite. Un registre, sous quelque forme qu’il soit, aiderait une municipalité à savoir où de telles unités existent. Elle pourrait ainsi plus facilement mettre au point des processus d’inspection des deuxièmes unités pour assurer la sécurité publique. Les services d’urgence amenés à intervenir à une adresse donnée sauraient de cette manière aussi à l’avance qu’il y existe deux unités d’habitation et non une seule.

La mise sur pied d’un tel registre pourrait se faire en rendant par exemple l’enregistrement d’une deuxième unité obligatoire par le propriétaire qui demande l’autorisation de la construire, ou encore en faisant en sorte que le ou la responsable du bâtiment qui délivre un permis de construire pour une deuxième unité en avise le service municipal approprié. Idéalement, les droits payables à cet égard seraient nuls ou modestes, afin de favoriser l’établissement d’un tel registre et l’enregistrement de toutes les deuxièmes unités.


City of Brantford OP

13.1.8

The City shall permit the creation of a self-contained second unit dwelling on lands designated to permit single detached dwellings, semi-detached dwellings, street townhouse dwellings, or accessory structures in accordance with the applicable zoning bylaw regulations and the following provisions: OPA #125 Dec. 3/08 OPA #180 Dec. 17/12
6. Second unit dwellings shall be registered with the Building Department.

Disponible en anglais seulement.


Autres ressources :

Pour obtenir de plus amples renseignements, contactez :

Ministère des Affaires municipales, Direction des politiques provinciales d’aménagement: 416-585-6014

Bureau des services aux municipalités :

  • Centre (Toronto), 416 585-6226, sans frais : 1 800 668-0230
  • Ouest (London), 519 873-4020, sans frais : 1 800 265-4736
  • Est (Kingston), 613 545-2100, sans frais : 1 800 267-9438
  • Nord-Est (Sudbury), 705 564-0120, sans frais : 1 800 461-1193
  • Nord-Ouest (Thunder Bay): 807 475-1651, sans frais : 1 800 465-5027

Avis aux lecteurs

La présente feuille de renseignements résume des questions complexes et se fonde sur des lois, des politiques et des pratiques sujettes à modification. L’information qu’elle transmet ne se veut aucunement assimilable à des conseils juridiques et sa lecture ne doit pas remplacer la consultation de professionnels ou juristes spécialisés en rapport avec une question particulière. Les personnes qui l’utilisent assument la pleine et entière responsabilité de l’usage qu’elles en font. Le ministère des Affaires municipales n’accepte aucune responsabilité légale, directe ou indirecte, quant à son contenu ou aux conséquences possibles de son utilisation.