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Décision de la CCB n° 15-26-1415

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N° de la décision : 15-26-1415
N° de la requête : B  2015-26

 

COMMISSION DU CODE DU BÂTIMENT

DANS L’AFFAIRE CONCERNANT le paragraphe 24 (1) de la Loi sur le code du bâtiment, L.O. 1992, ch. 23, dans sa version modifiée;

ET CONCERNANT l'article 1.4.1.2 du Règlement 350/06, dans sa version modifiée (le Code du bâtiment),

ET, PLUS PARTICULIÈREMENT, une requête présentée par Volkan Osmanagaoglu pour le règlement d'un différend qui l'oppose à Ezio Savini, chef du service du bâtiment, afin de déterminer si la proposition d'aménager un centre d'apprentissage pour adultes, le Village English Adult Learning Centre, au 2e étage du 167, rue Queen Sud, à Mississauga (Ontario),, fournit un degré suffisant de conformité à la classification d'usage principal du groupe D lorsqu'on considère la définition d'un établissement d’affaires (business and personal services occupancy) à l'article 1.4.1.2. de la division A du Code du bâtiment.

REQUÉRANT

Volkan Osmanagaoglu
1319943 Ontario Inc.
Ville de Mississauga (Ontario)

INTIMÉ

Ezio Savini
Chef du service du bâtiment
Ville de Mississauga (Ontario)

COMITÉ D’AUDITION

Leslie Morgan, vice-présidente
Mina Tesseris
Gerry Egberts

LIEU DE L’AUDIENCE

Toronto (Ontario)

DATE DE L’AUDIENCE

17 septembre 2015

DATE DE LA DÉCISION

17 septembre 2015

COMPARUTIONS

Gordana Tijanic
Jensen Hughes Consulting Canada Ltd.
Toronto (Ontario)
Représentant du requérant

David Baker
Chef, Examen des plans
Ville de Mississauga (Ontario)
Déléguée de l’intimé

DÉCISION

 

1. Exposé des éléments du différend

Le requérant a demandé un permis de construire, en vertu de la Loi de 1992 sur le code du bâtiment, pour rénover le deuxième étage d'un bâtiment existant et y aménager un centre d'apprentissage pour adultes, au 167, rue Queen Sud, à Mississauga (Ontario).

L'immeuble en question à 2 étages en hauteur de bâtiment, moins de 600 m² en aire de bâtiment, et comprend des matériaux combustibles et incombustibles dans sa construction. Ce bâtiment n'est pas équipé d’un système gicleurs ni d’un réseau de canalisations et de robinets d’incendie armés.

Le bâtiment a été construit au début des années 2000 et classé à l'origine comme abritant deux usages principaux. Le premier étage a été classé en usage principal du groupe E (établissement commercial), tandis que le deuxième étage a été classé en usage principal du groupe D (établissement d'affaires). Le bâtiment ayant une aire inférieure à moins 600 m², il a été construit conformément à la partie 9 du Code du bâtiment. Les planchers dans le bâtiment ont une résistance au feu de 45 minutes.

À la suite d'un changement de location, le deuxième étage, qui abritait antérieurement des bureaux, a été transformé en centre d'apprentissage pour adultes. En conséquence, le différend devant la Commission porte sur le classement du centre d'apprentissage pour adultes situé au deuxième étage du bâtiment existant et, plus précisément, sur la question de savoir si la classification actuelle d'usage principal du groupe D fournit un degré suffisant de conformité au Code du bâtiment.

2. Dispositions du Code du bâtiment en litige [traduction]

Article 1.4.1.2. Termes définis

Établissement d’affaires (business and personal services occupancy): bâtiment, ou partie de bâtiment, utilisé pour la conduite des affaires ou la prestation de services professionnels ou personnels.

Établissement de réunion (assembly occupancy) : bâtiment, ou partie de bâtiment, utilisé par des personnes rassemblées pour se livrer à des activités civiques, politiques, touristiques, religieuses, mondaines, éducatives, récréatives ou similaires, ou pour consommer des aliments ou des boissons.

3. Position du requérant

La représentante du requérant a fait valoir que le bâtiment en question a été construit au début des années 2000 et a été classé à l'époque comme ayant deux usages principaux, soit du groupe E (établissement commercial) au premier étage et du groupe D (établissement d'affaires) au 2e étage. La représentante a expliqué que comme l'aire de bâtiment est inférieure à 600 m², cet immeuble a été construit conformément à la partie 9 du Code du bâtiment, y compris les planchers qui ont été construits pour former des séparations coupe-feu ayant un degré de résistance au feu de 45 minutes.

La représentante a expliqué que le deuxième étage du bâtiment a changé de locataire et abrite maintenant le centre d'apprentissage pour adultes Village English. Elle a indiqué que la position du requérant est que le centre d'apprentissage pour adultes est une utilisation similaire à celle d'un établissement d'affaires qui fournit des services personnels et devrait donc être considéré comme un usage principal du groupe D relevant de la partie 9 du Code du bâtiment. En outre, la représentante a fait valoir que la classification proposée en usage principal du groupe D permettrait de maintenir les planchers existants du bâtiment qui ont une résistance au feu de 45 minutes.

La représentante a expliqué que le centre d'apprentissage pour adultes est une entreprise privée, régie par la Loi sur les sociétés par actions (Ontario), qui offre des cours d'anglais payants. Elle a décrit les programmes comme incluant des séminaires interactifs (dans un cadre similaire à une salle de réunion) avec des activités de lecture, d'écriture, de discussion et d'amélioration des compétences en communication, ces programmes ne donnant pas lieu à la délivrance d'un certificat officiellement reconnu.

La représentante a expliqué que le centre d'apprentissage pour adultes est ouvert de 9 h à 21 h, et qu'il y a au maximum 10 étudiants par classe. Elle a ajouté que le nombre maximal de personnes présentes dans le centre à un moment donné est de 55 (50 étudiants et 5 professeurs). La représentante a fait valoir qu'avec une aire de plancher d'environ 264 m², cela correspond à environ 4,8 m²/personne, ce qui correspond à la valeur autorisée dans le tableau 3.1.17.1. du Code du bâtiment pour les établissements qui fournissent des services personnels.

La représentante a soutenu que la définition du Code du bâtiment d'un « établissement de réunion » (Assembly Occupancy) ne précise pas le nombre minimum de personnes qui peuvent se rassembler sans que l'on considère qu'il s'agit d'un « établissement de réunion ». Elle a fait valoir que l'obligation d'avoir une séparation coupe-feu de 1,5 heure, en vertu des solutions alternatives de conformité du Code de la partie 11, entre un établissement commercial et un établissement de réunion est onéreux pour les propriétaires de bâtiments utilisés pour des petits groupes de personnes, comme le centre d'apprentissage pour adultes.

La représentante a mentionné le rapport d'analyse de la durée de l'évacuation, qui a été présenté à la Commission, qui montre que le temps requis pour que tous les occupants du deuxième étage atteignent l'un des deux escaliers d'issue est inférieur à 1 minute. La représentante a fait remarquer que le Code du bâtiment exige un degré de séparation coupe-feu de 1,5 h entre le commerce de vente au détail existant au rez-de-chaussée et le centre d'apprentissage pour adultes à l'étage au-dessus et que l'objectif et les énoncés fonctionnels associés à cette exigence est de limiter la probabilité que le feu se propage entre des usages principaux présentant différents degrés de risque d'incendie, ce qui pourrait causer des dommages au bâtiment ou à des blessures corporelles.

Elle a fait valoir que l'utilisation du centre d'apprentissage pour adultes est similaire à celle d'un établissement d'affaires qui fournit des services personnels. Elle a soutenu que le nombre de personnes dans le centre d'apprentissage pour adultes est semblable à celui autorisé dans le tableau 3.1.17.1. pour un établissement d'affaires. Elle a fait valoir que les personnes présentes dans le centre d'apprentissage seraient éveillées et qu'il leur faudrait moins d’une minute pour atteindre une issue et que, par conséquent, la proposition de considérer cette aire de plancher comme abritant un usage principal du groupe D (établissement d'affaires) répond à l'intention des exigences du Code du bâtiment. Par conséquent, la représentante a conclu que la classification proposée fournit un degré suffisant de conformité aux exigences du Code, car elle n'entraîne pas une augmentation du niveau de risque par rapport à la protection du bâtiment en question et à la protection des personnes qui se trouvent dans ce bâtiment ou à proximité.

4. Position de l’intimé

Le délégué de l’intimé a expliqué que l'usage principal du deuxième étage du bâtiment existant a changé à la suite d'un changement de locataire. Le délégué a fait valoir que de l'avis de la municipalité, le centre d'apprentissage pour adultes doit être considéré comme un usage principal du groupe A, division 2 (établissement de réunion) conformément au paragraphe 3.1.2.1.(1) du Code du bâtiment et non pas comme un usage principal du groupe D (établissement d'affaires).

Le délégué a maintenu que par suite du changement d'usage principal, la résistance au feu du plancher existant qui sépare le commerce de vente au détail au rez-de-chaussée et le centre d'apprentissage pour adultes à l'étage au-dessus doit être porté de 45 minutes à 1,5 heure, afin de répondre à la solution de conformité autorisée dans la partie 11 pour la séparation entre des usages principaux dans un bâtiment existant qui n'est pas protégé par gicleurs. En outre, le délégué a fait valoir que le commerce de détail au rez-de-chaussée est actuellement utilisé pour vendre des pièces pyrotechniques et cela présente un risque accru pour l'école au deuxième étage.

Le délégué a soutenu que, conformément à la définition d'un « établissement de réunion » à l'article 1.4.1.2. de la division A du Code du bâtiment, il est clair que le deuxième étage de l'immeuble en question est utilisé pour le rassemblement de personnes à des fins éducatives et que le centre d'apprentissage pour adultes doit donc être considéré comme un usage principal du groupe A, division 2 (établissement de réunion). En conséquence, le délégué a conclu que la résistance au feu du plancher séparant le rez-de-chaussée et le deuxième étage doit être portée de 45 minutes à 1,5 heure, conformément au tableau 11.4.3.4.B. du Code du bâtiment.

5. Décision de la Commission

La Commission du code du bâtiment décide que la proposition d'aménager un centre d'apprentissage pour adultes, le Village English Adult Learning Centre, au 2e étage du 167, rue Queen Sud, à Mississauga (Ontario), ne fournit pas un degré suffisant de conformité à la classification d'usage principal du groupe D lorsqu'on considère la définition d'un établissement d’affaires (business and personal services occupancy) à l'article 1.4.1.2. de la division A du Code du bâtiment.

6. Motifs

  1. Dans le contexte du Code du bâtiment, un « établissement d’affaires » correspond au classement de l'usage principal d'un bâtiment, ou d'une partie de bâtiment, utilisé pour la conduite d'affaires ou la prestation de services professionnels ou personnels.

    Le Code du bâtiment définit aussi un « établissement de réunion » comme étant l'usage principal d'un bâtiment, ou partie de bâtiment, utilisé par des personnes rassemblées pour se livrer à des activités civiques, politiques, touristiques, religieuses, mondaines, éducatives, récréatives ou similaires, ou pour consommer des aliments ou des boissons.

    Sur la base des observations écrites et des témoignages verbaux décrivant la façon dont l'espace en question est utilisé, la Commission est d'avis que le deuxième étage de ce bâtiment contient un lieu de rassemblement et devrait être classé en tant qu'établissement de réunion (groupe A, division 2).

Décision rendue à Toronto ce 17e jour du mois de septembre de l’année 2015 concernant la requête portant le numéro B  2015-26.

Leslie Morgan, vice-présidente

Mina Tesseris

Gerry Egberts

Ce document est disponible en anglais 

Remarque : La version officielle de cette décision de la Commission du code du bâtiment est la version anglaise originale dûment signée qui est conservée dans les dossiers du ministère. En cas de doute quant au contenu de la décision, l’original qui figure dans les dossiers du ministère prévaut.

Le Code du bâtiment de l’Ontario n’est disponible qu’en anglais. En cas de différence ou de divergence dans l’interprétation de la présente traduction de la décision, la version anglaise de la décision est la seule version légale et exécutoire