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Zonage d’inclusion guide de discussion aux fins de la consultation

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Table Des Matières

Disponible en PDFIntroduction
Renseignements généraux
Nous désirons obtenir vos commentaires

  1. Cadre de zonage d’inclusion pour l’Ontario
  2. Cibles du programme
  3. Prix et loyer
  4. Nombre obligatoire de logements abordables
  5. Périodes d’abordabilité
  6. Seuil de mise en application
  7. Mesures et stimulants
  8. Exigences et norms
  9. Ententes
  10. Administration, contrôle et rapport
  11. Uilisation avec l’article 37 (accroissement de la hauteur et de la densité
  12. Questions de transition

Comment participer

INTRODUCTION

VISION DE L’ONTARIO

Chaque personne a un logement abordable, convenable et de qualité, qui lui apporte la stabilité nécessaire pour trouver un emploi, fonder une famille et contribuer à l’édification de collectivités fortes.

La santé économique de l’Ontario repose sur une offre solide de logements, y compris de logements abordables, qui répondent aux besoins de tous. Nos collectivités et nos quartiers sont plus forts et plus dynamiques lorsqu’ils incluent une diversité de personnes capables de choisir parmi un éventail de logements répondant à leurs besoins. Avoir un logement abordable est une première étape importante pour se sortir de la pauvreté. Lorsqu’une personne dispose d’un chez-soi stable et abordable, cela lui ouvre la voie vers l’amélioration de son éducation, de sa santé et de son travail.

La Stratégie à long terme de logement abordable (SLTLA) de l’Ontario est un plan qui vise à accroître l’offre de logements abordables, à soutenir les personnes et à travailler en partenariat avec nos villes. En mars 2016, le gouvernement a annoncé sa détermination à poursuivre la transformation du système de logement de l’Ontario en mettant à jour la SLTLA pour augmenter l’offre de logements abordables, aider les personnes et mettre fin à l’itinérance chronique.

Saviez-vous que…

Près de 95 % des familles et des particuliers en Ontario obtiennent un logement sur le marché privé. 

Source : Enquête nationale auprès des ménages, 2011; données internes du MAML sur le logement social.

Les changements que nous apportons pour accroître l’offre de logements sont fondés sur un système qui s’appuie sur les partenariats et partage les responsabilités avec le secteur privé, le secteur sans but lucratif et le gouvernement – ce qui permettra de mieux aider les personnes. La vaste majorité des Ontariens et Ontariennes habitent dans un logement du marché privé. Dans le cadre de la mise à jour, le gouvernement reconnaît que le secteur privé a un important rôle à jouer pour ce qui est d’élargir l’éventail de logements variés offerts, notamment des logements abordables.

Notre tâche continue visant à satisfaire la demande croissante, toujours en évolution, de l’Ontario pour une diversité de choix en matière de logements abordables exige des efforts à la fois créatifs et innovateurs où nous avons tous un rôle à jouer.

Afin que l’on puisse offrir plus de choix en matière de logement abordable, la Loi de 2016 sur la promotion du logement abordable (Loi) propose des modifications à la Loi sur l’aménagement du territoire qui, si elles sont adoptées, autoriseraient les municipalités à utiliser le zonage d’inclusion dans le cadre du système d’aménagement du territoire.

 

NOUS DÉSIRONS OBTENIR VOTRE AVIS

Avis au lecteur: Veuillez noter que toute mention dans le présent guide de l’expression « l’annexe 4 de la Loi est adoptee », de la « Loi de 2016 sur la promotion du logement abordable » ou de « la Loi » signifie « l’annexe 4 de la Loi de 2016 sur la promotion du logement abordable est adoptée en première lecture par l’Assemblée législative et entre en vigueur à la date que fixe le lieutenant-gouverneur ».

RENSEIGNEMENTS GÉNÉRAUX

Aménagement du territoire et logement abordable

L’aménagement du territoire concerne la façon dont le territoire est utilisé et géré – que ce soit pour les entreprises, les industries, les loisirs, les transports ou le logement. L’aménagement du territoire joue un rôle essentiel dans l’emplacement des logements, leur diversité, leur type et leur densité. La planification visant des formes d’aménagement compact et varié, notamment des immeubles à logements multiples, peut mener à la création d’un plus grand nombre de logements abordables situés près des écoles, des emplois, des services et des mécanismes de soutien communautaires. Elle facilite aussi l’utilisation des transports en commun et du transport actif.

La province met déjà à la disposition des municipalités toute une gamme d’outils d’aménagement auxquels elles peuvent avoir recours pour faciliter ou stimuler l’aménagement de logements abordables dans le marché privé. Cependant, la pénurie de logements abordables persiste en même temps que les besoins pour ce genre de logements ne cessent d’augmenter. De plus en plus de familles et de particuliers éprouvent de la difficulté à trouver un logement qui correspond à leurs moyens.

Qu’est-ce que le zonage d’inclusion?

Le zonage d’inclusion fait référence aux politiques, règlements municipaux et programmes exigeant que les projets d’aménagement qui comportent des unités d’habitation incluent des logements abordables et prévoient le maintien pendant une certaine période du caractère abordable de ces logements. Ce zonage conjugue la politique de logement et les approbations en matière d’aménagement du territoire pour faire en sorte que les aménagements privés incluent des logements dont le loyer ou le prix est inférieur au tarif du marché.

Le projet de Loi de 2016 sur la promotion du logement abordable a été déposé le 18 mai 2016. L’annexe 4 de la Loi propose des modifications à la Loi sur l’aménagement du territoire qui, si elles sont adoptées en première lecture, autoriseraient les municipalités à adopter des règlements municipaux relatifs au zonage d’inclusion, sous réserve de certaines exigences prévues dans la Loi et d’éventuelles exigences précisées par règlement.

Le pouvoir proposé en matière de zonage d’inclusion aiderait les municipalités à augmenter l’offre de logements abordables afin d’atteindre les objectifs et les cibles fixés dans leurs plans de logement et de lutte contre l’itinérance et leurs plans officiels.

Même si la majeure partie des modifications proposées à la Loi sur l’aménagement du territoire visent le zonage d’inclusion, plusieurs autres porteraient sur le logement abordable en général. De plus, les modifications proposées, si elles sont adoptées, accorderaient au ministre des Affaires municipales et du Logement le pouvoir de prendre des règlements relatifs aux dispositions proposées.

NOUS DÉSIRONS OBTENIR VOS COMMENTAIRES

Le présent guide de discussion fait état de questions que pourrait prendre en considération le ministre pour des projets de règlement renforçant le cadre législatif proposé, si la Loi de 2016 sur la promotion du logement abordable est adoptée en première lecture par l’Assemblée législative et entre en vigueur à la date qui sera fixée.

Ce guide de discussion contient aussi des renseignements généraux sur ces projets et certaines questions auxquelles nous aimerions que vous répondiez.

1. CADRE DE ZONAGE D’INCLUSION POUR L’ONTARIO

Le projet de Loi de 2016 sur la promotion du logement abordable (Loi), s’il est adopté, établirait un cadre autorisant le zonage d’inclusion en Ontario.

Le cadre législatif proposé ferait notamment ce qui suit :

  • autoriserait les municipalités à déterminer où et comment le zonage d’inclusion s’applique grâce à des politiques du plan officiel et à des règlements municipaux de zonage, sous réserve des exigences prévues dans le projet de loi et les règlements éventuels;
  • interdirait les appels devant la Commission des affaires municipales de l’Ontario en ce qui concerne les politiques et les règlements municipaux de zonage relatifs au zonage d’inclusion, sauf les appels interjetés par le ministre des Affaires municipales et du Logement;
  • n'autoiserait pas les municipalités à accepter une somme au lieu de logements visés par le zonage d’inclusion ou à permettre la construction des logements dans un autre endroit;
  • exigerait que les municipalités établissent une procédure afin que les logements visés par le zonage d’inclusion demeurent abordables pendant une certaine période;
  • exigerait que les propriétaires de logements visés par le zonage d’inclusion concluent avec la municipalité une entente qui peut être enregistrée à l’égard du terrain et que la municipalité peut faire respecter par les propriétaires subséquents afin de maintenir le caractère abordable des logements;
  • interdirait aux municipalités d’utiliser l’article 37 (accroissement de la densité) en plus des exigences relatives au zonage d’inclusion, sauf dans les circonstances précisées par règlement.

Notre objectif : Obtenir des commentaires sur les questions que pourrait prendre en considération le ministre pour d’éventuels règlements sur le zonage d’inclusion.

2. CIBLES DU PROGRAMME

Déterminer qui bénéficiera d’un programme de zonage d’inclusion proposé est important, car cela représente la priorité de la municipalité en matière de logement et établit qui serait admissible aux logements abordables créés grâce à ce programme.

Saviez-vous que…

Le revenu médian des ménages de l’Ontario était de 76 510 $ en 2013.

Statistique Canada, Revenu total médian par famille, 2013, http://www.statcan.gc.ca/tables-tableaux/sum-som/l01/cst01/famil108a-fra.htm

Si la Loi est adoptée, les décisions prises par les municipalités concernant le zonage d’inclusion devraient être conformes à la Déclaration de Principes Provinciale de 2014 (DPP de 2014). La DPP de 2014 comprend une définition du terme « abordable » qui peut être utile pour décider qui bénéficierait du zonage d’inclusion. En général, le terme s’applique aux frais annuels de logement d’un ménage - famille ou particulier - qui ne dépassent pas 30 % du revenu brut du ménage ou au prix d’achat ou au loyer qui est inférieur d’au moins 10 % au prix ou loyer moyen courant.

Ailleurs qu’en Ontario, un grand nombre de programmes ont été mis en œuvre pour répondre aux besoins des ménages à revenu faible et modéré. Dans la province, cela vise les familles et les particuliers ayant un revenu inférieur au point repère de 60 % de la répartition des revenus pour la zone de marché régionale.

Selon les besoins d’une collectivité, les recherches indiquent que de nombreux programmes en place ciblent les familles et les particuliers qui n’ont pas les moyens de payer le prix courant pour un logement et dont le revenu est trop élevé pour être admissible à l’aide sociale. Dans certains programmes, le revenu n’est pas le seul facteur déterminant dont on tient compte, et les logements peuvent viser certains groupes comme les personnes âgées ou celles ayant des besoins particuliers.

Questions pour la discussion

1. Devrait-il y avoir une directive provinciale établissant les groupes ciblés par le zonage d’inclusion ou est-ce que la décision à cet égard devrait être laissée à chaque municipalité? Si vous croyez qu’il faut établir une directive, qui devrait être visé en fonction de la définition du terme « abordable » figurant dans la DPP?

3. PRIX ET LOYER

Si la Loi est adoptée, il pourrait être nécessaire de régir les prix et les loyers auxquels les logements peuvent être vendus ou loués afin qu’ils demeurent abordables. Il existe plusieurs façons de faire cela, mais en certains endroits, le prix et le loyer des logements visés par le zonage d’inclusion sont habituellement fondés sur, soit :

  • le revenu médian dans la region;
  • le prix d’achat moyen dans la collectivité.

Questions pour la discussion

2. Devrait-il y avoir une directive provinciale précisant la façon dont le prix de vente et le loyer des logements visés par le zonage d’inclusion doivent être déterminés par un règlement municipal? Si oui, quelle méthode recommanderiez-vous?

4. NOMBRE OBLIGATOIRE DE LOGEMENTS ABORDABLES

Le nombre obligatoire de logements abordables est l’exigence de base que les promoteurs doivent respecter pour la fourniture de logements abordables. Ce nombre correspond généralement au pourcentage de logements abordables que doit comprendre un immeuble.

Dans certains programmes, le nombre obligatoire de logements abordables est le même sur tout le territoire, alors que dans d’autres cas, ce nombre s’applique aux quartiers cibles qui subissent d’importantes pressions liées à la croissance ou à l’abordabilité. Dans certains cas, le nombre est plus élevé près des couloirs de transport.

L’expérience acquise dans d’autres pays ou provinces montre en outre que le nombre obligatoire de logements abordables peut varier en fonction du revenu des groupes cibles. Par exemple, lorsque des logements sont vendus ou loués à des ménages ayant un très faible revenu, les administrations locales exigent parfois des promoteurs un moins grand nombre de logements abordables.

Questions pour la discussion

3. Est-ce qu’il faut fixer le nombre obligatoire minimal ou maximal de logements abordables à l’échelle de la province, ou est-ce que la décision à cet égard devrait être laissée à chaque municipalité? Si vous croyez qu’un nombre ou pourcentage précis de logements abordables devrait être établi à l’échelle de la province, que recommanderiez-vous?

5. PÉRIODES D’ABORDABILITÉ

La Loi, si elle est adoptée, exigerait que les municipalités maintiennent pendant une certaine période le caractère abordable des logements visés par les règlements municipaux relatifs au zonage d’inclusion. Une fois la période d’abordabilité terminée, les logements abordables pourraient être offerts au prix courant.

Aux États-Unis, la période d’abordabilité des programmes de zonage d’inclusion varie de 10 à 99 ans, et plus de 80 % des programmes ont une période d’abordabilité d’au moins 30 ans. Dans certains programmes, l’abordabilité doit être maintenue pendant la vie de l’immeuble, est permanente ou ne fait l’objet d’aucune date limite.

Questions pour la discussion

4. Devrait-il y avoir une directive provinciale fixant une période d’abordabilité minimale ou maximale pour les programmes de zonage d’inclusion à l’échelle de la province, ou est-ce que la décision à cet égard devrait être laissée à chaque municipalité? Si vous croyez qu’une période d’abordabilité devrait être fixée à l’échelle de la province, que recommanderiez-vous (p. ex. 20 ans, 30 ans, aucune limite)?

6. SEUIL DE MISE EN APPLICATION

Le seuil de mise en application est la taille d’un ensemble domiciliaire à partir de laquelle les exigences relatives au zonage d’inclusion s’appliquent (p. ex. nombre total d’unités d’habitation dans un immeuble proposé ou superficie en hectares d’un ensemble).

Le seuil de mise en application varie d’un programme de zonage d’inclusion à l’autre et peut par exemple viser les immeubles comptant de 2 à 200 logements et les ensembles d’une superficie allant de deux à dix hectares et plus.

Questions pour la discussion

5. Devrait-il y avoir une directive provinciale établissant un seuil de mise en application minimal ou maximal pour les programmes de zonage d’inclusion à l’échelle de la province, ou est-ce que la décision à cet égard devrait être laissée à chaque municipalité? Si vous croyez qu’un seuil de mise en application devrait être fixé à l’échelle de la province, que recommanderiez-vous?

7. MESURES ET STIMULANTS

Le zonage d’inclusion fait participer les promoteurs du secteur privé à la création de logements abordables dans les nouveaux ensembles domiciliaires. Aux termes de ce processus, dans le cadre des responsabilités partagées, les municipalités pourraient décider d’offrir des mesures ou des stimulants pour encourager la fourniture de logements abordables et répondre aux préoccupations éventuelles concernant la rentabilité des projets de construction d’ensembles domiciliaires.

Dans un grand nombre d’endroits, la hauteur et la densité sont les principales mesures utilisées par les municipalités pour permettre la construction d’ensembles pouvant soutenir le zonage d’inclusion. Dans d’autres cas, lorsque les exigences prévoient des types de logements particuliers comme des logements locatifs, des logements pour personnes âgées ou des logements pour les ménages à très faible revenu, les municipalités offrent divers stimulants, notamment : exigences moins strictes en matière de stationnement ou de conception, dispense des droits de présentation d’une demande, report du paiement des redevances d’aménagement ou des impôts fonciers, processus accéléré d’approbation des demandes d’aménagement.

Questions pour la discussion

6. Est-ce qu’un règlement devrait établir des mesures et stimulants à l’échelle de la province, ou est-ce que la décision à cet égard devrait être laissée aux municipalités? Si vous croyez que la province devrait fournir une directive, que recommanderiez-vous?

8. EXIGENCES ET NORMES

Le gouvernement veut faire en sorte que les logements créés grâce aux programmes de zonage d’inclusion respectent certaines normes et constituent des logements abordables qui conviennent aux propriétaires et locataires futurs.

La Loi, si elle est adoptée, autoriserait les municipalités à préciser dans leur plan officiel et leurs règlements municipaux de zonage des exigences et des normes s’appliquant aux logements visés par le zonage d’inclusion. Ces normes pourraient régir le nombre de chambres à coucher, la dimension des logements, l’emplacement des logements abordables sur un site ou dans un immeuble, ou l’accès extérieur aux logements (réglementant p. ex. des entrées séparées pour les logements abordables).

Questions pour la discussion

7. Devrait-il y avoir une directive provinciale établissant les exigences et normes minimales s’appliquant aux logements visés par le zonage d’inclusion, ou est-ce que la décision à cet égard devrait être laissée à chaque municipalité? Si vous croyez que des exigences ou normes devraient être établies à l’échelle de la province, que recommanderiez-vous?

9. ENTENTES

La Loi, si elle est adoptée, exigerait que les promoteurs ou les propriétaires de logements ou d’immeubles visés par le zonage d’inclusion concluent une entente (ou convention) avec la municipalité afin que le caractère abordable des logements soit maintenu pendant une certaine période. Cette entente pourrait être enregistrée à l’égard du terrain, et la municipalité pourrait la faire respecter par les propriétaires subséquents afin que les logements demeurent abordables.

La Loi, si elle est adoptée, autoriserait le ministre à prendre des règlements précisant les questions dont traiteraient ces ententes. Par exemple, un règlement pourrait exiger que les ententes prévoient que l’augmentation des loyers pendant la durée de l’entente soit conforme au taux légal d’augmentation des loyers de l’Ontario.

Questions pour la discussion

8. Devrait-il y avoir une directive provinciale sur les ententes relatives au zonage d’inclusion? Si oui, que recommanderiez-vous?

10. ADMINISTRATION, CONTRÔLE ET PRÉSENTATION DE RAPPORT

L’administration, le contrôle et les indicateurs de rendement sont des éléments essentiels des programmes de zonage d’inclusion permettant de vérifier que les logements demeurent abordables et que les programmes réalisent les buts et objectifs de la municipalité.

La Loi, si elle est adoptée, exigerait que les municipalités qui édictent un règlement municipal de zonage d’inclusion établissent une procédure de contrôle pour veiller à ce que le caractère abordable des logements abordables soit maintenu pendant la période précisée. La Loi ne décrit pas la procédure à suivre pour assurer l’abordabilité ni qui doit effectuer cette procédure. Cela laisse aux municipalités une certaine souplesse en la matière. Elles pourraient par exemple décider de reconfirmer le revenu annuel des locataires et d’examiner la revente de logements abordables aux acheteurs éventuels admissibles.

La Loi exigerait que les municipalités fournissent des rapports et des renseignements sur les logements abordables. Même si le contenu et les méthodes de présentation de ces rapports ne sont pas précisés, le ministre aurait le pouvoir de prendre des règlements concernant l’administration, le contrôle et la présentation de rapports.

Questions pour la discussion

9. Devrait-il y avoir une directive provinciale établissant les exigences pour l’administration continue des logements et le maintien du caractère abordable pendant la période précisée? Si oui, quel genre d’exigences recommanderiez-vous?

10. Devrait-il y avoir une directive provinciale établissant les exigences obligatoires pour la procédure de contrôle par la municipalité? Si oui, quelles exigences obligatoires recommanderiez-vous?

11. Devrait-il y avoir une directive provinciale sur la présentation de rapports par la municipalité concernant les logements visés par le zonage d’inclusion (p. ex. : rapports mis à la disposition du public, rapports présentés chaque année au conseil municipal)? Si oui, que recommanderiez-vous?

11. UTILISATION AVEC L’ARTICLE 37 (ACCROISSEMENT DE LA HAUTEUR ET DE LA DENSITÉ)

Actuellement, aux termes de l’article 37 de la Loi sur l’aménagement du territoire, les municipalités peuvent autoriser les immeubles à dépasser la hauteur et la densité prévues dans le règlement de zonage en échange d’avantages pour la collectivité, par exemple des œuvres d’art publiques et des garderies communautaires.

La Loi, si elle est adoptée, interdirait aux municipalités d’utiliser l’article 37 pour un terrain, un bâtiment ou une construction visé par le zonage d’inclusion. Si elle est adoptée, la Loi donnerait en outre au ministre le pouvoir de déterminer (par règlement) les circonstances où l’article 37 pourrait être utilisé en plus des exigences relatives au zonage d’inclusion.

Questions pour la discussion

12. Dans quelles circonstances conviendrait-il d’exiger des logements visés par le zonage d’inclusion ainsi que des avantages pour la collectivité en échange de l’accroissement de la hauteur et de la densité?

13. Est-ce que des conditions ou restrictions devraient s’appliquer à ces circonstances, et si oui, que recommanderiez-vous?

12. QUESTIONS DE TRANSITION

Dans certains cas, lorsque des modifications sont apportées à l’aménagement du territoire, des dispositions transitoires sont prévues afin de maintenir la validité des demandes d’aménagement qui ont été entreprises ou présentées avant l’entrée en vigueur des modifications et que les municipalités n’ont pas fini de traiter ou à l’égard desquelles elles n’ont pas encore pris de décision.

Dans le cas de certains cadres législatifs habilitants, le détail d’un programme municipal ne serait pas connu avant que la municipalité adopte son plan officiel et un règlement de zonage autorisant son utilisation. En pareil cas, on pourrait soutenir que la validité des demandes entreprises avant l’adoption d’un programme d’inclusion municipal soit maintenue.

Questions pour la discussion

14. Pensez-vous que la validité des demandes d’aménagement entreprises avant l’entrée en vigueur du processus législatif proposé devrait être maintenue?

15. Pensez-vous que les demandes d’aménagement entreprises avant l’adoption par une municipalité de politiques du plan officiel sur le zonage d’inclusion ou de règlements municipaux de zonage devraient être exemptées?

COMMENT PARTICIPER

Veuillez nous faire parvenir au plus tard le 16 août 2016 vos commentaires par écrit, notamment vos réponses aux questions pour la discussion figurant dans le présent guide. Vous pouvez nous envoyer vos commentaires :

  • par courriel à inclusionaryzoning@ontario.ca;
  • en remplissant notre formulaire de commentaires en ligne;
  • en utilisant le numéro d’avis 012-7616 (Avis concernant une loi) et 012-7617 (Avis concernant un règlement) sur le Registre Environnemental
  • en nous écrivant à l’adresse suivante  
        Direction des politiques provinciales d'aménagement
        Ministère des Affaires municipales et du Logement
        777, rue Bay, 13e étage
        Toronto ON M5G 2E5

Renseignements personnels
Les renseignements personnels que vous fournissez sont recueillis en vertu de la Loi sur le ministère des Affaires municipales et du Logement.

Nous vous remercions de nous faire part de vos commentaires. Votre avis nous importe beaucoup.

Ministère des Affaires municipales et du Logement

© Imprimeur de la Reine pour l’Ontario, 2016
ISBN 978-1-4606-8159-6 (HTML)
05/16

Available in English Available in English