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Zonage d’inclusion

Sur cette page

Créer des logements abordables
Combler la lacune du marché
Renseignements à l’intention des municipalités
Comment mettre en œuvre le zonage d’inclusion
Exemptions

Le zonage d’inclusion (ZI) est un outil de planification de l’aménagement du territoire qui peut être utilisé par une municipalité pour exiger que des logements abordables (unités de ZI ou logements assujettis au ZI) soient inclus aux projets de construction d’ensembles domiciliaires (exploitations) comportant dix unités d’habitation ou plus.

Créer des logements abordables

Cet outil sert habituellement à créer des logements abordables pour les ménages à revenu faible ou modeste. En Ontario, les familles et les particuliers « ayant un revenu inférieur au point repère de 60 % de la répartition des revenus pour la zone de marché régionale », tel que défini dans la Déclaration de principes provinciale de 2014, sont concernés.

En règle générale, le logement est considéré comme « abordable » lorsque les frais annuels de logement ne dépassent pas 30 p. 100 du revenu brut du foyer ou lorsque le prix d’achat du logement est inférieur d’au moins 10 p. 100 à la valeur marchande moyenne, ou bien lorsque le loyer ne dépasse pas 30 p. 100 du revenu annuel brut du foyer ou lorsqu’il est égal ou inférieur au loyer moyen du marché.

Cliquez ici pour obtenir de plus amples renseignements sur le logement abordable en Ontario.

Pourquoi le zonage d’inclusion est-il important?

L’objectif du ZI est de contribuer à offrir plus de possibilités de logement aux personnes qui ne sont pas en mesure de se loger parce que leur revenu ne leur permet pas d’en assumer le coût.

Même s’il ne permet pas de répondre à tous les besoins en matière de logement abordable, le ZI est un outil essentiel parmi ceux dont disposent les municipalités. Le ZI permet aux municipalités de mettre en œuvre des politiques et des dispositions dont l’objectif est de contribuer à créer des types de logements abordables plus diversifiés en fonction des besoins communautaires et d’obtenir des résultats modestes mais pertinents en termes de logement abordable.

Combler la lacune du marché

Les logements créés grâce à cet outil entrent habituellement dans la catégorie « logements sur le marché locatif/pour accédants à la propriété » de l’éventail des choix de logement en Ontario, incluant les logements temporaires (logements d’urgence et logements de transition) et les logements permanents (logements avec services de soutien, logements locatifs sociaux/abordables et logements sur le marché locatif/pour accédants à la propriété).

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Renseignements à l’intention des municipalités

En général, le ZI fonctionne le mieux dans les localités où la croissance démographique est rapide et la demande de logement forte et qui bénéficient d’une économie et d’un marché du logement solides. Cet outil peut être adapté à un large éventail de situations locales, mais il ne convient pas à toutes les collectivités. Les conseils municipaux doivent évaluer minutieusement si le ZI est l’outil le plus efficace pour répondre aux besoins locaux en matière de logement abordable.

Souplesse en fonction des besoins locaux

Les municipalités peuvent adapter le ZI aux besoins et aux contextes locaux. Lorsqu’une municipalité prévoit de mettre en œuvre le ZI, les différents paramètres doivent être inclus dans le plan officiel (PO) local, les règlements municipaux de zonage (RMZ) et les ententes (conventions) connexes. Ces politiques relatives au PO et ces RMZ offrent aux municipalités la souplesse nécessaire pour mettre en œuvre le ZI dans différents domaines :

  • seuil de mise en application - seuls les ensembles domiciliaires comportant dix logements ou plus peuvent bénéficier du ZI (les municipalités peuvent fixer des seuils plus élevés);
  • période(s) d’abordabilité – les municipalités déterminent la période pendant laquelle le caractère abordable d’un logement (unité de ZI) doit être maintenu;
  • nombre obligatoire de logements abordables – les municipalités déterminent le nombre d’unités de ZI que doit comprendre chaque exploitation;
  • exigences et normes – les municipalités établissent les normes visant les unités de ZI;
  • administration et contrôle – les municipalités définissent les procédures d’intendance des unités de ZI pour garantir l’abordabilité à long terme (par exemple les conditions d’admissibilité, le prix ou le loyer des logements et l’application des exigences).

Comment mettre en œuvre le zonage d’inclusion

Pour mettre en œuvre le zonage d’inclusion, une municipalité exécute une série d’étapes consistant notamment à élaborer un rapport d’évaluation pour comprendre l’offre et la demande de logements à l’échelle locale, ainsi que les répercussions éventuelles du ZI, puis à mettre en œuvre les politiques relatives au plan officiel et à adopter les RMZ décrivant dans quels cas et comment le zonage d’inclusion est utilisé. Après la mise en œuvre, il incombe à la municipalité de contrôler les logements abordables et de rendre compte des résultats.

Rapport d’évaluation

La Loi sur l’aménagement du territoire impose aux municipalités qui choisissent de mettre en œuvre le ZI de commencer par élaborer un rapport d’évaluation (RE) dont la finalité sera d’étayer les décisions relatives aux politiques du PO. Le RE devra être mis à jour dans les cinq ans suivant l’entrée en vigueur des politiques du plan de zonage d’inclusion officiel (PZIO) et tous les cinq ans par la suite, afin de déterminer si l’une ou l’autre de ces politiques doit être modifiée. Les conseils municipaux doivent rendre publics les RE.

L’article 2 du règlement sur le zonage d’inclusion définit les exigences en matière de renseignements qui doivent être prises en compte pour élaborer les politiques du PZIO. Les municipalités doivent analyser les éléments suivants:

  • la démographie et la population;
  • le revenu des ménages;
  • l’offre de logements actuelle et prévue dans le PO, par type de logement;
  • les types et la taille des logements devant être inclus à titre d’unités de ZI;
  • le prix et le loyer moyens actuels sur le marché pour chaque type de logement, en tenant compte de l’emplacement;
  • les répercussions éventuelles des règlements municipaux de ZI sur le marché du logement et sur la viabilité financière des exploitations ou des réexploitations en termes de nombre obligatoire de logements abordables, de période d’abordabilité, de mesures et de stimulants ainsi que de prix ou de loyer d’un logement abordable, en tenant compte de la valeur du terrain, du coût de la construction, du prix sur le marché, du loyer du marché ainsi que de l’offre et de la demande de logements (l’analyse doit également prendre en compte les politiques et les plans provinciaux, ainsi que les politiques du plan officiel relatives à la croissance et au développement);
  • l’avis écrit sur l’analyse des impacts rédigé par une personne sans lien avec la municipalité.

Politiques relatives au plan officiel

Les renseignements contenus dans les RE doivent être pris en compte pour élaborer les politiques relatives au PO. La Loi sur l’aménagement du territoire impose aux municipalités de modifier leur PO pour y inclure des politiques :

  • autorisant l’utilisation du zonage d’inclusion;
  • prévoyant le maintien à long terme du caractère abordable des logements;
  • comprenant des buts et des objectifs et décrivant comment ils seront atteints.
 

L’article 3 du règlement sur le zonage d’inclusion exige que les politiques relatives au PZIO précisent les éléments suivants :

  • le nombre minimal d’unités d’habitation de l’exploitation (au moins dix) à partir duquel les exigences de ZI s’appliquent;
  • les endroits et les zones dans lesquels les unités de ZI doivent être construites (à l’échelle de l’exploitation ou de la localité);
  • l’éventail des revenus des ménages pour lesquels des unités de ZI doivent être proposées;
  • l’éventail des types et des tailles de logements pouvant constituer des unités de ZI;
  • les exigences relatives au nombre obligatoire de logements ou à la surface de plancher hors œuvre s’appliquant aux logements abordables;
  • les périodes d’abordabilité;
  • la manière dont les mesures et stimulants sont déterminés;
  • la manière dont le prix ou le loyer abordable est déterminé;
  • les critères autorisant la construction d’unités de ZI à l’extérieur de l’exploitation;
  • les cas dans lesquels les unités de ZI sont considérées comme « près » de l’exploitation à partir de laquelle elles sont transférées à un autre endroit;
  • le produit relatif à la valeur nette réelle découlant de la vente d’une unité de ZI et la façon dont il est déterminé.

Aux termes de l’article 5 du règlement sur le zonage d’inclusion, les logements construits à l’extérieur de l’exploitation :

  • doivent être transférés vers un lieu où les exigences de ZI s’appliquent, mais
  • ne peuvent pas être comptabilisés dans le cadre des obligations de ZI de l’exploitation dans laquelle ils sont transférés.

Règlements municipaux de zonage

Une fois que les politiques relatives au PZIO sont en vigueur, les municipalités qui prévoient de mettre en œuvre le ZI doivent adopter un RMZ aux termes de l’article 34 de la Loi sur l’aménagement du territoire afin de mettre en œuvre lesdites politiques. Les règlements municipaux de ZI doivent ou peuvent indiquer :

  • le nombre obligatoire de logements abordables;
  • la période pendant laquelle le caractère abordable des logements doit être maintenu;
  • les exigences et les normes relatives aux logements abordables (par exemple les normes de conception externes et le nombre de chambres à coucher);
  • les mesures incitatives proposées pour compenser les coûts de construction des logements abordables;
  • le prix auquel un logement abordable est vendu ou loué;
  • les ententes entre le propriétaire des terrains, des bâtiments ou des constructions qui seront exploités en application du RMZ, selon les modalités prescrites par les municipalités.

L’article 4 du règlement sur le zonage d’inclusion concerne le partage du produit relatif à la valeur nette réelle découlant de la vente d’une unité de ZI incluse dans un règlement municipal de ZI. Les RMZ peuvent disposer :

  • qu’une part du produit relatif à la valeur nette réelle découlant de la vente d’une unité de ZI doit être versée à la municipalité, dans la limite de 50 p. 100 du montant net de la vente;
  • que l’exigence de partage du produit relatif à la valeur nette réelle figurant dans le règlement municipal de ZI doit être mentionnée dans une entente entre le propriétaire et la municipalité.

Ententes

Les points énoncés au paragraphe 35.2(2) de la Loi sur l’aménagement du territoire doivent faire l’objet d’une entente entre le propriétaire des unités de ZI et les municipalités. L’entente peut être enregistrée à l’égard du terrain et la municipalité a le droit de la faire respecter par le propriétaire ainsi que par tous les propriétaires subséquents du terrain.

Rapports du conseil municipal

Le conseil municipal doit produire des rapports sur l’état d’avancement du programme de ZI.

L’article 7 du règlement sur le zonage d’inclusion dispose qu’un rapport doit être préparé et rendu public au moins tous les deux ans et qu’il doit comprendre les renseignements suivants :

  • le nombre, le type et l’emplacement des unités de ZI;
  • l’éventail des revenus des ménages pour lesquels des unités de ZI ont été proposées;
  • le nombre d’unités de ZI qui sont retournées sur le marché du logement;
  • les produits découlant de la vente d’unités de ZI que la municipalité a reçus

Exemptions

Le ZI ne s’applique pas :

  • aux exploitations comprenant moins de dix unités d’habitation;
  • aux exploitations proposées par un fournisseur de logements sans but lucratif ou dans le cadre d’un partenariat en vertu duquel un fournisseur de logements sans but lucratif est intéressé à hauteur de 51 p. 100 ou plus et au moins 51 p. 100 des unités doivent être des logements abordables (malgré cette exemption, un règlement municipal sur le zonage d’inclusion doit s’appliquer à toute unité construite à l’extérieur de l’exploitation);
  • avant ou le jour même de l’adoption des politiques relatives au PZIO incluant une modification du PO, le cas échéant, et une modification du RMZ, ainsi qu’une demande d’approbation d’un plan de lotissement, aux termes de l’article 51 de la Loi sur l’aménagement du territoire, ou bien une description ou une modification de description visée à l’article 9 de la Loi de 1998 sur les condominiums;
  • avant ou le jour même de l’adoption d’un règlement municipal sur le ZI, de la délivrance d’un permis de construire, d’un permis d’exploitation ou d’un permis de planification communautaire ou bien de l’approbation d’un plan d’implantation.

Pour obtenir de plus amples renseignements :

Déclaration de principes provinciale de 2014
Loi sur l’aménagement du territoire
Règlement de l’Ontario 232/18 sur le zonage d’inclusion
Règlement de l’Ontario 234/18 : Permis de Planification Communautaire