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Nouvelles règles de remboursement anticipé des prêts hypothécaires pour le logement social

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ARLS notification

Objet : Nouvelles règles de remboursement anticipé des prêts hypothécaires pour le logement social

Loi Règlement unchecked box Loi/Règlement                                                                     Numéro 13-02
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Objectif

Fournir des renseignements sur les nouvelles règles de remboursement anticipé des prêts hypothécaires consentis par la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) pour le logement social.

Renseignements généraux

  • En général, les prêts hypothécaires consentis par la SCHL pour le logement social ont une échéance fixe. Cela signifie qu’un fournisseur de logements désirant rembourser un prêt de façon anticipée ou obtenir le refinancement d’un prêt auprès d’un autre prêteur doit rembourser à la SCHL le montant total de l’intérêt sur l’emprunt, en plus du capital.
  • Le 29 janvier 2013, la SCHL a annoncé qu’en ce qui concerne les ensembles dont les immobilisations requièrent des réparations et des rénovations, elle accepterait le remboursement anticipé des prêts hypothécaires fermés qu’elle a consentis moyennant une pénalité pour maintien du rendement. (Voir le communiqué de presse de la SCHL, à l’Annexe A.)

Nouvelle politique de la SCHL – Remboursement des prêts hypothécaires fermés consentis par la SCHL

À compter du 29 janvier 2013 et en ce qui concerne les ensembles d’habitation dont les immobilisations requièrent des réparations et des rénovations, la SCHL acceptera le remboursement anticipé de ses prêts hypothécaires fermés. La SCHL a établi les critères d’admissibilité suivants :

  1. L’ensemble d’exploitation doit être financièrement viable et doit continuer d’être viable après l’expiration de l’accord d’exploitation.
  2. Des investissements dans l’immeuble sont requis pour permettre le remplacement ou la réparation d’importants éléments d’immobilisations, mais le fournisseur de logements ne dispose pas des fonds suffisants dans sa réserve de remplacement ou n’est pas en mesure de réunir les fonds requis avant l’échéance du prêt, de sorte qu’un prêt de refinancement devra être contracté.
  3. Un plan de remplacement des immobilisations, qui décrit et justifie les réparations et rénovations proposées, doit avoir été dressé pour une durée minimale de 10 ans.
  4. L’ensemble d’habitation doit continuer d’être assujetti à l’accord d’exploitation avec la SCHL, et ce, jusqu’à sa date prévue d’expiration.

Admissibilité

  • La nouvelle politique s’applique uniquement aux ensembles d’habitation soumis à des accords d’exploitation aux termes de l’article 95 et aux ensembles d’habitation exploités aux termes de l’article 26 ou 27, qui sont soumis à des accords d’exploitation et qui bénéficient de prêts hypothécaires consentis par la SCHL.
  • Seuls les ensembles d’habitation qui comptent rembourser leur prêt hypothécaire de façon anticipée et obtenir son refinancement dans le but d’effectuer des travaux de réparation et de rénovation peuvent se prévaloir de la nouvelle politique.
    • Les travaux de réparation et de rénovation peuvent inclure des activités de régénération.
  • Les fournisseurs de logements qui désirent obtenir le refinancement d’un prêt hypothécaire fermé de la SCHL auprès d’un autre prêteur dans le seul but de réduire leurs taux d’intérêt ne peuvent pas se prévaloir de la nouvelle politique.
  • Les ensembles d’habitation qui ont des difficultés d’ordre opérationnel ou financier, ou liées à la gouvernance, et qui sont qualifiés d’ensembles en difficulté (ED) ne peuvent pas se prévaloir de la nouvelle politique.
  • Certains ensembles d’habitation créés après 1968 aux termes du Programme des compagnies de logement à dividendes limités prévu par l’article 26 peuvent effectuer le remboursement anticipé d’un prêt hypothécaire consenti par la SCHL après une période de 15 ans, moyennant une pénalité pour remboursement anticipé de l’équivalent de trois mois d’intérêts, pourvu que leur contrat hypothécaire contienne une disposition leur en donnant le droit.

Calcul de la pénalité aux termes de la nouvelle politique

  • Lorsque des fournisseurs de logements soumettront une demande de remboursement anticipé d’un prêt hypothécaire dans le but d’entreprendre des travaux de réparation et de rénovation, la SCHL ne calculera plus la pénalité en fonction des pertes totales en intérêt à prévoir, comme elle le faisait dans le cadre de l’ancienne politique.
    • En ce qui a trait aux articles 26 et 27, les pertes totales en intérêt étaient calculées en fonction de la date d’échéance du prêt hypothécaire complet.
    • En ce qui a trait à l’article 95, les pertes totales en intérêt étaient calculées en fonction de la date de renouvellement du prêt hypothécaire.
  • Dorénavant, la SCHL imposera une pénalité pour maintien du rendement fondée sur la différence entre le taux d’intérêt original du prêt et le taux d’intérêt que la SCHL peut obtenir en réinvestissant le solde pour la période d’amortissement restante du prêt.
  • Le taux de réinvestissement sera fondé sur le coût de financement des emprunts de la SCHL.

Exemple de calcul de la pénalité – Projet visé par l’article 27


Montant du prêt original :1 788 631 $
Taux d’intérêt : 9,625 %
Taux d’intérêt créditeur : 8,000 %
Date d’échéance originale : 1er avril 2029 (période d’amortissement de 50 ans)
Versement mensuel : 11 967 $
Subvention fédérale : 2 228 $

Pénalité pour remboursement anticipé à compter du 1er mai 2013 – Ancienne politique de la SCHL

(Pertes totales en intérêt pour les 16 années restantes)

Capital impayé : 1 400 770,35 $
Pénalité pour remboursement anticipé : 984 513,76 $
Droits d’enregistrement électronique : 71,30 $
Contribution pour immobilisations non gagnée (art. 27) : 63 264,63 $
Total remboursable à la SCHL : 2 448 620,04 $

Pénalité pour remboursement anticipé à compter du 1er mai 2013 – Nouvelle politique de la SCHL

(Différentiel de coût entre le taux hypothécaire existant et le montant réalisable au moyen du réinvestissement des fonds pendant les 16 années restantes)

Capital impayé : 1 400 770,35 $
Pénalité pour remboursement anticipé : 757 280,00 $ *
Droits d’enregistrement électroniques :142,60 $
Contribution pour immobilisations non gagnée (art. 27) : 0
Total remboursable à la SCHL : 2 158 192,95 $

*Veuillez noter que les taux de réinvestissement ne peuvent pas être connus à l’avance. Par conséquent, l’estimation des pénalités fournie dans les tableaux est établie à des fins d’illustration seulement. Les pénalités imposées pourraient varier considérablement par rapport aux exemples.

Accords d’exploitation existants et contributions pour immobilisations non gagnées

  • De façon générale, les accords d’exploitation déjà conclus pour des ensembles d’habitation administrés par le gouvernement fédéral prennent automatiquement fin à la date d’échéance du prêt hypothécaire consenti par la SCHL ou au moment de son remboursement anticipé. Dans le cadre de la nouvelle politique, la SCHL exigera que les accords d’exploitation demeurent en vigueur jusqu’à la date d’échéance originale du prêt.
  • La nouvelle politique exigera l’apport d’une modification aux accords d’exploitation des ensembles d’habitation exploités aux termes de l’article 26 ou 27. Les accords seront modifiés de manière à prendre fin à la date d’échéance originale du prêt de la SCHL. Les contributions pour immobilisations remboursables sous condition des projets exploités aux termes de l’article 27 demeureront en vigueur malgré le remboursement anticipé du prêt hypothécaire.
  • Les accords d’exploitation des ensembles d’habitation exploités aux termes de l’article 95 demeureront en vigueur jusqu’à leur date d’expiration prévue. La subvention fédérale accordée aux ensembles exploités aux termes de l’article 95 sera maintenue aux termes de l’accord d’exploitation existant.
  • Les fournisseurs de logements doivent continuer d’exploiter les ensembles d’habitation en tant que logements sociaux et de respecter les modalités de leurs accords d’exploitation.

Test de la viabilité financière actuelle et future

  • Pour être admissibles au remboursement anticipé de leur prêt hypothécaire dans le cadre de la nouvelle politique, les fournisseurs de logements doivent faire la preuve de la viabilité financière de l’ensemble d’habitation durant et après l’expiration de son accord d’exploitation. (Voir la section Incidence sur les fournisseurs de logements pour obtenir des renseignements supplémentaires.)
  • Compte tenu du fait que la province indemnise la SCHL contre les pertes, la SCHL se fiera sur l’évaluation de la viabilité de l’ensemble d’habitation menée par le MAML au moment du remboursement anticipé du prêt.
  • La SCHL permettra aux fournisseurs de logements de refinancer leur prêt hypothécaire au-delà de la date d’échéance du prêt original consenti.
  • La SCHL n’agira pas à titre de prêteur pour le refinancement des prêts. Les fournisseurs de logements devront trouver un nouveau prêteur.
  • La SCHL a indiqué que les ensembles d’habitation procédant au refinancement de leur prêt dans le cadre de la nouvelle politique ne peuvent pas obtenir d’assurance prêt hypothécaire aux termes de la Loi nationale sur l’habitation (LNH). Par conséquent, le nouveau prêteur pourrait devoir imposer des taux d’intérêt plus élevés.

Incidence sur les fournisseurs de logements 

  • Les fournisseurs de logements devraient passer en revue les nouvelles dispositions sur les pénalités imposées au remboursement anticipé de leur contrat hypothécaire, étant donné que ces dispositions varient.
  • Les fournisseurs de logements qui désirent rembourser de manière anticipée un prêt hypothécaire fermé leur étant consenti par la SCHL doivent discuter de la situation avec leur gestionnaire de services. Le gestionnaire de services doit consentir au remboursement anticipé du prêt.
  • L’incidence financière de la nouvelle politique de la SCHL variera d’un fournisseur de logements à l’autre. Pour certain, les avantages du remboursement anticipé du prêt, de son refinancement et de l’exécution de travaux de réparation et de rénovation en surpasseront les coûts, alors que ce sera le contraire pour d’autres fournisseurs.
  • Le remboursement anticipé d’un prêt hypothécaire fermé suivi de l’obtention d’un nouveau prêt entraînera l’imposition de nombreux frais aux fournisseurs de logements, dont des frais juridiques, des frais administratifs, des frais d’évaluation, des frais d’enregistrement et des droits de courtage hypothécaire.
  • Les fournisseurs de logements devront effectuer une analyse ou des calculs internes, et avoir une bonne discussion avec leur gestionnaire de services, avant de décider du bien-fondé de se prévaloir de la nouvelle politique de la SCHL.

Incidence sur les gestionnaires de services

  • On s’attend à ce que les gestionnaires de services fassent preuve de diligence raisonnable avant de demander au MAML d’avaliser le remboursement anticipé du prêt d’un fournisseur de logements.
  • Cela inclut le fait de déterminer si un ensemble d’habitation satisfait aux critères d’admissibilité de la SCHL. Le gestionnaire de services doit affirmer ce qui suit :
    1. L’ensemble d’habitation est financièrement viable et continuera d’être viable après l’expiration de l’accord d’exploitation.
    2. Le fournisseur de logements doit obtenir des fonds pour effectuer des travaux de réparation et de rénovation, mais ne dispose pas de fonds suffisants dans sa réserve de remplacement ou n'est pas en mesure de réunir les fonds requis avant l'échéance du prêt.
    3. L’ensemble d’habitation comporte un plan de remplacement des immobilisations, d’une durée minimale de 10 ans, qui justifie les réparations et rénovations proposées.
    4. Le fournisseur de logements continuera d’exploiter l’ensemble d’habitation en tant que logement social et de respecter toutes les modalités de l’accord d’exploitation jusqu’à son expiration prévue.
  • En plus de son consentement, le gestionnaire de services doit confirmer par écrit au MAML que l’ensemble d’habitation satisfait aux critères d’admissibilité de la SCHL en matière de remboursement anticipé d’un prêt hypothécaire.

Rôle du ministère des Affaires municipales et du Logement (MAML)

  • Le fournisseur de logements et son gestionnaire de services doivent communiquer avec le MAML pour demander d’effectuer le remboursement anticipé du prêt hypothécaire d’un ensemble d’habitation.
  • Le MAML collaborera avec les fournisseurs de logements et gestionnaires de services au cas par cas.
  • Le MAML soumettra les demandes de remboursement anticipé à la SCHL, accompagnées de la confirmation écrite du respect par l’ensemble d’habitation des critères d’admissibilité au remboursement anticipé.

Pour de plus amples renseignements, veuillez communiquer avec Erich Freiler, au 416-585-6193 ou à Erich.Freiler@ontario.ca.

Le directeur du financement du logement et de la gestion des risques du MAML,

Keith Extance

Pièce jointes :
Pièce jointe A : Communiqué de presse de la SCHL - PDF